房地产的“杀人游戏”
[size=4] 这是我在张家鹏先生的《商业地产真相》上所看到的其中一章的内容，拿出来与大家探讨：因中国的房价持续上涨，像流行的杀人游戏一样，大家都在指认导致这一现实的杀手，人们最直接想到的是房地产商追求暴利直接导致房价高企，是杀手无疑。但是如果想到房地产商也是商人，商人一定会追求高利润，这好像也没错，而且中国存在更多比房地产利润更高的行业，却没有看到有人指责。
现在有许多所谓的“经济学家”活跃在房产圈，在房价的论战中他们不断提出"专业见解"，结果却往往脱离不了“房地产商是杀手”这样的论调。且不评价论调是否正确，但至少是过于简单了，因为实际上房价上涨可能是一系列复杂原因导致的结果，而开发商一定不是促成这些原因的主导，因此如果单向的指责开发商可能有欠妥当。导致这些“经济学家”反复提出此主张的动因可能有两个：一是他们主动放弃专业思考，刻意来炒作自己，哗众取宠，沽名钓誉；二是其已担当了某一利益集团的代言人，此利益集团是真正的杀手或主要杀手之一，利用这些带有“经济学家”头衔的人物对开发商进行杀手指认，以隐藏保全自己。专家不同于常人的价值其实就是面对困难时独立思考的能力和最佳解决问题的能力，而这些被列为专家的“经济学家”却没有务实践行自己的专业路线，而是在借由身份误导民众及舆论导向，这实际是一种罪行，因为其错误的指向掩盖了问题的实质，拖延了问题可能解决的时间，同时也增加了社会及大众的成本。
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[size=4] 杀人游戏在一个规则下只能是一种玩法，也只有一种结果产生；在房地产的游戏中，一个规则下也可能只会有一个结果，如果说这个结果是造成了房价飞涨、房产商与消费者对立的不利局面，那我们是不是要求助裁判，探讨改变规则？
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[size=4] 房价过高也可能是因为相对于中国的人口而言城市资源太少了，有限的高水准的医疗、教育、商业等都聚集在了城市中，因而吸引人们涌向城市，购入房产安家。中国城市化发展的过程不可能一蹴而就，中国的城市资源不可能迅速大量增加，而必须要经历一个相对较长的过程，所以从这一角度而言，在人们有强烈的进城意愿下，中国的房价除战争、政变等突发因素外，就很难有下降的可能。那么从这一角度而言，房价持续上涨，是中国发展过程中的必然，没有杀手。
有时候我们又常常把事物发展想像得过于简单，要真的想一下房价大降又会带来什么，也许结果也并不能如愿。比如说政府决心降低房价，改变土地招投标方式，进行限价开发，如此就可大幅降低新项目的价格让绝大部分可接受。这一定会促使更多人买房：没房人成为有房族，有房的人再买以进行投资或都换大房。但是，在现今都在喊高房价的同时，中国大部分城市住宅都是供不应求，排号认购，那么可以想象如果房价大幅下降后将会出更何等的抢购局面，到时候有可能钱少的人仍然买不到房：有钱人会雇佣大量的人力排号抢房，或者利用金钱的能量形成背后交易，或者以种种方式变相取得优先购买权等，最终亦会对低收入的人形成排挤，使其成功购房亦有较大难度。
我的一位同事最近在抱怨，说北京的生存条件太恶劣，我很诧异，因为他在北京已经生活过了八个年头，怎么会突然有这样的感慨。他说是因最近公交改革给他带来了痛苦：多年他一直是乘公交上下班，每天都选择票价比普通车高一倍的空调巴士，由于价高空调巴士人较少，这样他就可免受拥挤之苦。但最近公交改革后票价大幅降低，乘公交的人一下子增加很多，空调巴士也没有了价格的壁垒，每天车上都是十分拥挤，甚至都无法下脚，我同事没有其它选择，只能痛苦地挤车----票价降低使他丧失了选择权，给他造成了不便。以不分阶层的提供同质化的服务及产品，是否也代表是一种社会的退步？以公交改革作为前车之鉴，反过来想，如果房价大降也会使许多有钱人买房感到非常不便，这是不是也不正常？
在市场没有失灵的市场经济中，需求是推动任何价格上涨的最直接原因。如果能将“买房居住”需求部分转化为“租房居住”需求，为有意愿买房的人提供相对更低成本的租住房，如果租住条件还不差，且不必承受买房那么大压力的话，就会有很多人去选择租住，那么就能有效减少购房的需求量，对抑制房价上涨起到一定作用。从新加坡及香港的经验来看，更多租住房的提供方主要是政府，但在目前中国条件现状下，政府是否可能这么做，是一个问题。
但另外一个事实是，如果政府提供了大量租住房，需求减少，房价得到了抑制，就意味房地产的发展步伐已经放慢，这也可能会带来问题----房地产是一个乘数效应非常显著的行业，其发展能有效拉动水泥、能源、钢铁、建筑等行业的增长，前一阶段在房地产快速上升过程中，诸多相关联企业为了取得更大发展，厂区已经大量扩建，产能在持续提高，如果房地产发展慢下来的话，这些相关企业都可能会面临厂房闲置、工人下岗、投资无法回收的问题，亦会造成国家的经济及社会问题产生。因此房地产就像是一辆在快速路上疾行的汽车，后边近距离亦跟着许多车辆，当这辆疾行车刹车制动时，就会导致追尾事故。所以如此看来，让房价迅速下降，迅速放慢房地产的发展节奏似乎也不是政府容易做出的抉择。[/size]
[[i] 本帖最后由 crystalfh 于 2009-1-21 15:56 编辑 [/i]] 很有道理的分析，但是这些不是我们能左右的，只有从上往下直接改成才行。 很有道理，但是拿房地产改革和交通改革相提并论稍有不妥。。。。
笔者同事同样可以选择不会产生拥挤的交通工具，只是他的收入不支持。。。抑或说，交通改革把这部分层次的人的选择权抹杀掉了，为的是更多数人的方便。。。这个并不无对。。。
现在的房改方向很正确，分层次供给。。。廉租，经济，限价。商品房。。。。。
健全的市场才是。。。。。
关键在于这些产品的分配比例及地方的执行力。。。 我觉得这篇文章写的非常好！倒出了房地产的苦衷，提出了很多现实问题！而且文笔也非常好 分析 的太过单薄了，也可能是只看到你截的这一点，所以我就不断章取义了。其实最隐形重要的因素就是政府，相对而言地价加税费占了开发的将近一半，剩下才是建安等成本，高房价的得利者房产商当然占便宜，更占便宜的是政府，这也是各地方政府救市不将近的根本，人民的土地让人帮着卖了，钱不知干嘛了，然后在把土地上的房子高成本加给百姓，这才是根本，高房价开发商并不是始作俑者 另外，在中国千万别相信什么经济学家学者教授之流
杨小凯说得好：中国经济学家和学者们缺少的不是智慧，缺少的是良心
推荐你看一本书，袁剑写得《奇迹的黄昏》，里面讲的很彻底分析的很透彻 其实不然，上面的兄弟你说的并不全面，正如楼主文章所言，房地产价格上升是各方面综合作用的结果，土地固然是房地产成本大头与源头，然而整体房地产市场的繁荣是促使政府敢于加价于土地的直接原因。。。。
当然，售价较低的项目其土地成本固然低廉，兴许土地对于社会财富的掠夺只是一个程度上的问题，但从另一个角度，无法改变的是土地市场与房地产市场紧密的联系性。
政企一家。
由于开发商及投机者---房地产繁荣--土地市场繁荣---成本高企---高房价---高地价---泡沫（若不调整）。。。。。这里没有始作俑者，还是程度的问题，综合作用的结果。。。
当然，我很认可土地对于房地产市场泡沫的推进作用很大，政府对于民意及政绩的平衡似乎做的很不到位。 呵呵，可能由于我自己这么多年来一直在kfs工作，因此对于文章的某些观点尤其感同身受:lol 同意楼上对于“面包与面粉”的分析，土地市场与房价的关系是毋庸质疑的。
回复 6# 一棵胡杨 的帖子
谢谢，一定拜读 中国的市场化道路还任重道远变革的过程就是一个把坏的变成好的、不合理的变成合理的过程
我们现在需要的是在这个过程中找寻新的机会 拿我们这边的一个项目例子，02年购地，开发商测算的大概是2800均，到05年全部完成，一半3300均，一半3500均（销售隔一年多，两期），07年这里的二手房要8000均；现在应该还有7000~8000。如果从单一项目来说，每个住宅业主才是最大的暴利，不过既没人提还不用交税，这样的例子恐怕全国各地都有吧？
只提开发商获利，只抓住产品过程的一个群体说事，本身就是在转移社会矛盾社会视线。
[[i] 本帖最后由 cyxbxh 于 2009-1-24 14:45 编辑 [/i]] 住有所居,每个人都有属于自己的房子,这应该是共产主义以后才能实现的理想吧
就现阶段而言,这显然是不可能,唯有通过市场中的价格杠杆,让先富起来的人,买的起房,这就是目前市场中的商品房;而还没有富起来又有一定积蓄的,只能屈就选择地段\环境\房型\配套等较差资源,即便宜的住房,如经适房,微利房;最后的低收入家庭则选择廉租房.这三种就是目前市场中的住宅供应体系——商品房，微利房，经适房，廉租房。值得注意的是，商品房在整个供应体系中属于高端物业！
有多大的头,就戴多大的帽子.但是现实中,有很多人没有这种自知之明.相信大家都遇到过这种人,明明只有十来万块钱,他硬要买市中心的高价房，还非得120平米,而只有几万块存款的人,却偏要选择地段好的,非要两房，这部分人在买房的时候,完全没有根据自身的条件,合理的选择市场中适合自己的住宅,你买不起市中心的，难道不可以选择郊区的？你买不起90平米的两房，难道不可以选择30-40平米的一房？你买不起新建商品房，难道不可以选择二手房？总之，就是要想尽办法买市中心的,江景,湖景,大面积的等等,最后买不起了，反过来抱怨——房价太高了。
按照这些人的逻辑买房，房价永远都是高的。土地是稀缺、不可复制性资源，在面向市场进行分配时，必然是以价格为门槛，说白了就是，谁有钱，谁就能拥有。让他们试着问问自己，如果市中心的房价只要2 3千，或者是大部份人都能接受的价格，还轮得上他们买吗？早抢疯了
对于楼主提到的高房价，我认为没有谁是元凶。政府吗？政府其实也是商人，把地高价卖出去，再发展城市，然后再把地价炒高，如此循环，总之就是最大限度的利用土地，否则钱从何而来！开发商就更没有错，商人嘛，在合法的情况下追求最高回报，尽管有些不合理，但我们又能说什么呢。
如果非要找出这个元凶，我觉得就是我们国家千年以来延续的买房观念——就是死也要先买套房＋攀比心理。现在社会环境就是如此，大家都在买房，自己不买一套，太丢人了，也买一套吧！你买一套能住的不就行了吗，还非得买好的、买大的，结果这些买不起好房、大房的人，又不愿买便宜、面积小的房，就反过来说房价高了．
房价＂高＂，就是这样＂说＂出来的！
[[i] 本帖最后由 yuss919 于 2009-1-26 23:32 编辑 [/i]] :Q 楼上的，那你以后手不要买房，睡大街去！！！
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