模拟操盘区2006006二、三线城市高层（难度等级：*****）
[color=Blue][size=4][font=宋体]项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑。规划：长约200米，宽约133米。
总用地面积：27000㎡
总建筑面积：65243㎡
其中大型超市面积：16750㎡
商务楼建筑面积：18583㎡（三层）
商业用房服务面积：30000㎡(28层、100m以下)
容积率：2.39
建筑密度：55.4%
绿地率：8%
地下车库泊位：113
地面停车泊位：152
地面自行车泊位：920
需要解决三个问题：
1、超市的开业时间预测 [color=Red]（已解决，答案在15#）[/color]
2、1.8万方商业用房的业态定位及产品建议 [color=Red]（已解决，答案在47#48#49#）[/color]
3、28层公建部分的功能定位和产品建议[size=3][color=Red]（提供了3种组合方案给甲方，正在确认，大家拭目以待。确认后马上双手奉上。）[/color][/size]
大家可针对以上情况发表看法。本次模拟操盘主要是提高大家思考问题时逻辑能力。发言内容可涉及解决问题的需要哪些数据，哪些方法。当需要相关资料LZ会认真回复，直至解决问题。重点是28层公建部分的功能定位、产品建议。
希望大家热烈探讨问题，结局与答案相符奖励策币 [/font][/size][/color]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-11-21 14:34 编辑 [/i]] [font=宋体][color=Blue][size=4]目前，项目周边人口较少，以原有农村居民为主；项目周边的商品房开发量较大，购房人群以公务员、教师为主，属于高收入群体；
1.当地星级宾馆市场容量有限，现有星级宾馆的平均年开房率在60％左右；
2.纯写字楼需求很小，现有办公楼以传统办公楼为主；
3.住宅市场以多层为主，销售情况良好，高层电梯项目存在较大的销售抗性。
4.28层建筑方案的建筑成本过高，以现有商品房市场平均价格为2300元/米，投资收益率不乐观。[/size][/color][/font]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-25 16:10 编辑 [/i]]
问一下
问一下阿男大型超市面积：是两层还是一层，若是两层时首层多少，二层多少？
商务楼建筑面积：是三层么？若是每层均摊有 18583㎡/3=6194.33㎡
商业用房服务面积：是六~二十八层么？若是每层均摊有 30000㎡/22=1364㎡
几面临街,相邻街宽多少?人行道宽多少?
公共交通状态?
地方人均收入?
车流量,人流量?
......
与纯商务楼有关的参数弄清了才好研讨,否则就是瞎参了! [size=6][color=Red]+2[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-25 16:08 编辑 [/i]] [quote][b]原帖由 [i]YS憨憨[/i] 于 2006-5-25 15:47 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=1#pid134560][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
大型超市面积：是两层还是一层，若是两层时首层多少，二层多少？
商务楼建筑面积：是三层么？若是每层均摊有 18583㎡/3=6194.33㎡
商业用房服务面积：是六~二十八层么？若是每层均摊有 ... [/quote]
超市：二层，首层为9000左右，二层为8000左右。
商业楼建筑面积：三层。需要模拟操盘时提供业态规划建议，产品建议。
商务用房： 1-28层。每层均摊1071㎡ 同样提出产品建议
交通状况差，是新城区。收入支出情况： 2005年城镇居民人均可支配收入12728元，比上年增长7.2%；城镇居民人均总支出为7243元 ，收入支出比为1.76：1。居民的消费支出中食品支出占35.43％，杂项商品和服务占2.06％。
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-25 16:05 编辑 [/i]] 我没操作过这种盘！！简单说下
还要做足调研：包括投资心里、贫富差距、政府优惠、行业优势对比分析、租金对比等等
对于超市 建议麦的龙类型的仓储型超市
对于三层的商业 建议1书城 知识分子多，紧邻28层的写字楼，书城上面可以做咖啡的招商，等相关行业的整合
2.餐饮场所，因为靠28层写字楼，还有2层超市所以餐饮，作为相关配套也是应该有的。
对于高层写字楼的建议虽然现在看起来很难做，但是根据政府的规划，以及新区的发展，逐步会需要，所以钞做是注重前景，以及投资方向。联络比较强势的企业，考虑整层出售，部分只租不卖，等待升值！[size=6] [color=Red]+2[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-25 17:03 编辑 [/i]]
感谢红色宝马！
[quote][b]原帖由 [i]红色宝马[/i] 于 2006-5-25 16:44 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=1#pid134632][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]我没操作过这种盘！！简单说下
还要做足调研：包括投资心里、贫富差距、政府优惠、行业优势对比分析、租金对比等等
对于超市 建议麦的龙类型的仓储型超市
对于三层的商业 建议1书城 知识分子多，紧邻28层 ... [/quote]
1、超市的开业时间预测 ？
2、一层全部做书城？体量比较大。但是还需要别的业态填充，建议继续深入。
二层餐饮业态也值得探讨，距离城市中心4.5KM，作为三线城市距离确实有些远，
还有就是三层做些什么？
3、高层并不一定建造写字楼，也可以打擦边球，譬如酒店式公寓等相关概念。
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-25 17:18 编辑 [/i]]
问题探讨之一：分析现状
承蒙阿男-实习版主邀约先上一帖!问题探讨之一：分析现状
1.项目位于二~三线城市，全市人口58万，老市区人口14万，若在浙江则是偏小型县级市的人口规模，外来人口不会多吧？购房人群以公务员、教师为主，属于高收入群体。这正是缺乏商业人口和外来购买力的典型现象。
2.项目位于城北新区距老城区中心约4.5公里，规划人口8.6万人（老城人口至少迁1/3?），组团型哑铃式规划，新老区间存在着迁居抗力和短期生活交通成本加大；
3.新区距最近的一、二线中心城市有多远？交通联系方式，主要靠快速干道、高速公路、火车或航运？附近不会有机场吧？
4.新区的经济模式存在着向周边幅射的能力和条件吗？
5.新区可以有争取成为周边经济比较发达的一、二线中心城市的卫星城的条件吗？（加工区、贸易区、旅游区、教育区、生活区等） [size=6][color=Red]+2[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-26 23:34 编辑 [/i]]
问题探讨之二：务点虚
问题探讨之二：务点虚1.人均GDP水平（实际购买力评价），该地城镇居民人均总支出为＄905元还达不到人均GDP1980美元低收入组的一半。恩格尔系数＝食物支出金额 / 总支出金额=35.43%却相当于人均GDP＄3000元的水平,只能判断当地自产食物比省内一、二线中心城市量多且价廉,应该属于生活成本较低的地区。象天津对北京，苏州和嘉兴对上海。该地杂项商品和服务仅占2.06％偏低，本地娱乐休闲消费力较差。
2. 按经济发展阶段看人均GDP, 该地城镇居民人均总收入为＄1591元, 已超过人均总收入＄1000元温饱线开始走向小康阶段, 但距人均总收入＄3000元的富裕阶段还有差距, 也只有浙江省人均总收入的一半左右, 应属于欠发达地区,分级也只能在二~三线城市中间偏下;
3.GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元——2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元——3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域发展；在3000美元——4000美元，产生商业开始郊区化发展，Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。
4. 在二，三级城市中，如政府迁移、新城区规划、支柱产业、大型交通道路规划等对该地的商业结构会产生重大影响。
5. 在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。
6.城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级，购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，则购物多集中在商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差。
:handshake [size=6][color=Red]+2[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-26 23:37 编辑 [/i]] 愚见:是否考虑过商住楼形式,这种形式在中小城市还是有一定的市场的[size=6].[color=Red] +1[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-26 23:35 编辑 [/i]] [quote][b]原帖由 [i]阿男[/i] 于 2006-5-25 17:02 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=1#pid134646][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1、超市的开业时间预测 ？
2、一层全部做书城？体量比较大。但是还需要别的业态填充，建议继续深入。
二层餐饮业态也值得探讨，距离城市中心4.5KM，作为三线城市距离确实有些远，
还有就是 ... [/quote]
高层做酒店式公寓的话有多少人会接受?如憨憨所说这样一个小型城市人均GDP应该不会很高,商业人口也比较少,恐怕接受的人不会很多,不知阿男还有什么好的想法可以分享一下?愚以为见,曾经在江西的时候见过类似城市的开发,伴随着城市房产的大量开发和发展,推出一站式购物理念的家居广场市场前景还是很好的.[size=6] [color=Red] +1[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-26 23:36 编辑 [/i]]
大家还没有找到解决问题的思路。
发言方向：大家提出解决问题的思路就即可。譬如
1、开业时间的预测：
超市能否开业，取决于三个因素：项目商圈内的人口数量，项目商圈内人口的消费能力，项目周边道路的建设情况。
。。。。。
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-27 15:32 编辑 [/i]]
感谢探讨，继续
[quote][b]原帖由 [i]YS憨憨[/i] 于 2006-5-26 09:00 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=1#pid134841][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]问题探讨之二：务点虚
1.人均GDP水平（实际购买力评价），该地城镇居民人均总支出为＄905元还达不到人均GDP1980美元低收入组的一半。恩格尔系数＝食物支出金额 / 总支出金额=35.43%却相当于人均GDP＄3000元 ... [/quote]
憨憨在如此简单的项目介绍就可以得出这样的结论，水平甚高。相信各位会员在阅读过程中，也学到相关知识，但是本次操盘重要提高各位会员的逻辑思维。比如我们现在只拿到这些资料，现在要去市场调研，需要得出那些数据，本人将会第一时间提供，知道解决问题。希望发言方向有所转变。
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-26 23:48 编辑 [/i]] [quote][b]原帖由 [i]vsting[/i] 于 2006-5-26 17:01 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=1#pid135271][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
高层做酒店式公寓的话有多少人会接受?如憨憨所说这样一个小型城市人均GDP应该不会很高,商业人口也比较少,恐怕接受的人不会很多,不知阿男还有什么好的想法可以分享一下?愚以为见,曾经在江西的时候见过类似城市 ... [/quote]
当地的市民对高层住宅的抗性比较大，原因可能是对高层电梯比较敏感（高层得房率比较低），本项目作为项目所在市发展新区，是政府建设城市新中心的重点项目之一，可以考虑打造一个填补市场空白，满足市场需求，提升城市的商务办公环境和城市形象。本人正在考虑塑造成集商务购物、休闲＋商务办公＋商务住宿＋商务餐饮与一体的地标性建筑。
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-26 23:54 编辑 [/i]] 项目的开发年限是多少?大概什么时候完工?阿男给高层的酒店式公寓的定价大概是多少?愚以为1-2层可以建造大型超市,以书店、餐饮（小吃、西式快餐）类为补充,像沃尔玛之类的大型超市兼营家电之类的,需要的建筑面积很大,是可以实现的.高层建造复式公寓市场前景的确不错的，可以面对商业人口的稀缺存在着一定的问题,1、教师是否有那么高的购买能力?2、公务员之类的人一般都比较低调（不想惹来调查之类的），对于在这种城市的标志性建筑兴趣可能较小，阿男怎么看? [quote][b]原帖由 [i]vsting[/i] 于 2006-5-27 00:38 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=2#pid135482][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
项目的开发年限是多少?大概什么时候完工?阿男给高层的酒店式公寓的定价大概是多少?愚以为1-2层可以建造大型超市,以书店、餐饮（小吃、西式快餐）类为补充,像沃尔玛之类的大型超市兼营家电之类的,需要的建筑面积很 ... [/quote]
VSTING的想法很好。
1.项目08年底竣工。高层部分的售价目前估算约为3000左右/平方米。（28高层建筑的建安成本大约1500左右/平方米。不包括土地成本。）
2.目前正在引进娱乐公司等目的性消费业态入场经营。至于餐饮等业态目前尚不考虑。等“招商意向书”整理分析后再做下一步方案。
3.沃尔玛之类的大型超市是绝对不会去这种三线城市。本项目正在引进大润发等大型超市。20000方超市（15000的营业面积）日营业额需要30万才是盈亏平衡点。目前项目所在地消费尚没有达到。根据市场研究得出，2009--2010尚可以勉强达到。大型超市的开业时间定为2009年新年。
4.高层复式的话会提高总价，市场抗性会更大，但是做少部分也是存在可行性，可做针对性分析。
5.项目所在地教师、公务员月薪2000多，不是本案的主流客户。本案主流客户定位当地的中型企业、私营业主等高收入人群。
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-27 15:02 编辑 [/i]] 4.高层复式的话会提高总价，市场抗性会更大，但是做少部分也是存在可行性，可做针对性分析。
5.项目所在地教师、公务员月薪2000多，不是本案的主流客户。本案主流客户定位当地的中型企业业主。
终于现实了。 [quote][b]原帖由 [i]5231157[/i] 于 2006-5-27 13:55 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=2#pid135685][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
4.高层复式的话会提高总价，市场抗性会更大，但是做少部分也是存在可行性，可做针对性分析。
5.项目所在地教师、公务员月薪2000多，不是本案的主流客户。本案主流客户定位当地的中型企业业主。
终于现实了。 [/quote]
什么意思？终于现实了？呵？？？
问题探讨之三：研究重点
问题探讨之三：研究重点1.布局性；
在商业物业硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计适得其反，一个错误的格局对市场的影响有时是致命的。
2.商业进程性：
在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。
3.人气性：
人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。包括商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。
交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度，交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度，平均车流量。主要考察商业物业与火车站、港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。
4. 竞争性：
市场的建设，投资和发展过程中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷。在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展和更换。
5.兼容性：
业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化。在三级城市食品、粮油、服装、家居、电器等，往往市场组合在一起。而二级城市就细分一些，在一级城市，则彻底的细分化。在市场发展的不同阶段，业态也是越初级，业态之间越兼容，越高级越开始细分化。但二三级市场中，常见楼层业态为小百货鞋、服装、家居、窗帘、食品等大杂烩在一个商业物业中。
兼容性强不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目，只能说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大点。同一建筑物内的兼容性强弱，表明消费者或商户的认同度，如强则认同度弱，如弱则对业态认同度强。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金价差时要考虑的因素，以及项目综合回报率的关系。
十分抱欠!
问题探讨之一~三，均尚未涉及阿男版主的实际问题,主要是在思考和想弄清如下问题:
该综合楼不同类型的物业形态(1~3层商业形态,4~27层商业形态,28层商业形态)的主要市场需求的方向在哪儿?
该综合楼开发不同品质物业的主要目标客户群在哪儿?
该综合楼最佳的运营摸式是什么? 全售？ 全租？ 部份售部份租? 委托专业公司管理好还是自管请顾问好?
该综合楼最佳的品质定位是中低挡?是中高挡?是高挡? (本项目作为项目所在市发展新区，是政府建设城市新中心的重点项目之一，可以考虑打造一个填补市场空白，满足市场需求，提升城市的商务办公环境和城市形象。...地标性建筑。)
该综合楼养铺期（至少得2~5年）最佳的经营业态是什么? 该综合楼旺铺期最佳的经营业态是什么?
该综合楼实现利润最大化的机会点在哪儿？
该综合楼实现利润最大化的时间予测（这与开发商的主导需求和资金链承受度密切相关）。......
弄清这些问题的方向就在问题探讨之一~三所包含的探讨中，如何完成只有靠艰难的市场调研了。
自问题探讨之四开始，将涉及阿男版主的实际问题，一步一步地和大家一起把阿男版主出的考核题解答得更准确更有实战效力。
（ 问题探讨之三完成后补充。）:handshake [size=6][color=Red]+2[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 YS憨憨 于 2006-5-28 10:51 编辑 [/i]]
感谢YS憨憨的发言。
[quote][b]原帖由 [i]YS憨憨[/i] 于 2006-5-27 18:44 发表。[/b][url=http://www.swotbbs.com/viewthread.php?tid=14709&page=2#pid135845][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]问题探讨之三：研究重点
1.布局性；
在商业物业硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计适得其反，一个错误的格局对市场的影响有 ... [/quote]
YS憨憨的发言对本项目的定位思路借鉴意义很大。明天做针对性回复。同时，希望大家踊跃发言，无论是成熟的想法或者是瞬间灵感的迸发。
我的几点想法
1、大型超市面积：16750㎡－－建议引进仓储式的超市。2、商务楼建筑面积：18583㎡（三层）－－针对银行、培训、基金等行业招租。
3、商业用房服务面积：30000㎡(28层、100m以下)－－结合政府资源，做创业孵化基地，只出租不售，以后收益会很高。
[size=6][color=Red]
+1[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 阿男 于 2006-5-28 12:52 编辑 [/i]]