业内人士对中国经济以及房价的看法
这篇文章本来是公司内部开会的时候的发言，后来因为各种原因没有在会上讲，初步整理后在此发表，，本人经常潜水首次发贴，望各位笑纳：以下全文首先，我想说由于各自掌握的信息量、数据以及视角不同，必然会出现横看成岭侧成峰的现象。我只从我个人角度对目前中国经济的现状、经济政策以及走势以及明年房地产市场谈我个人看法。
关于中国经济的现状，我说的是中国经济具有二元经济特点（这观点是郎教授提出，我个人赞同）：20—30%是过热，70—80%，过热部门包括：钢铁、水泥、政绩工程、大型国企、银行；而过冷的则包括我们的民营企业。中国这10余年来的经济发展主要推动力是ZF大量投资，猛力拉抬GDP的结果， GDP每年增长 10%，我们GDP里面固定资产投资的比重包括什么修大桥、高架、房地产这种固定资产的比重几乎占到了一半。以固定资产投资的投资虽然带动了经济发展，但是人们的收入并没有得到提高或者影响比较小，相应的消费能力并没有产生较大变化。日本战后仅仅用20年的高速发展成为一个人均收入高的发达国家；而中国已经高速度发展了30年，人均收入仍然较低就是这种方式拉动GDP增长的结果，人们并没有享受太多GDP增长带来的成果。
接下来说我们的经济政策。在金融危机影响下，我们的经济政策由的紧缩的财政政策、稳健的货币政策转变为积极的财政政策、货币政策。这对刺激经济增长会有一定作用，但是这需要一个过程，有一定的滞后性；另外比较有名的就是我们的4万亿的投资计划。我们作为社会低层人士，不能知道具体的资金构成和投向，一些相关专业人士：这4万亿的投资中计划中，有很多已经在规划中，真正额外追加的大概是1.2 万亿。而追加的投资基本都是在一些交通运输等基建行业。考虑到这些行业企业运营效率的相对低下以及这些行业的后续带动效应相对较小，4万亿救市计划的效果不会有人们想象中那么大。
再说说金融危机，金融危机对我们造成的最直接影响就是外贸出口的减少：根据国家统计局数据：中国2007年全年国内生产总值246619亿元，出口21738亿美元，出口对GDP的贡献约为1/3。其中欧盟、美国是中国最大贸易出口国，占总出口额的1/4，约5000亿美元。考虑到美国、欧盟是本次金融危机的重灾区，由美国次贷危机引起的金融危机将直接对我国外贸产生重大影响。
拉动经济增长的另外一个主要动力是消费，国外消费占国外GDP的70%，而中国这一比例是35%，表面上看中国可以从拉动消费来带动 GDP增长，但是我们需要考虑的是目前我们人均可支配收入很低，高房价、高费用医疗、高费用教育以及保障的不完善限制了并不富裕人们的消费，在经济危机影响下，绝大数人的收入可能会缩水，再加上对未来悲观的预期，未来一年消费不会对GDP构成较大贡献。
拉动经济发展的的三架马车：消费；投资；外贸。除了投资，消费以及外贸均受到较大程度影响，考虑到经济发展的惯性以及金融危机的影响进一步深化。我认为中国经济2009年是不明朗的。记得大概是2007年时候，温说2008年是中国经济最困难的的一年，当时金融危机巨大破坏力并没有显现出来，我想2009年有可能比2008年更加难过。
说了经济我想说下对楼市的看法。
房子作为一件商品他必须符合价值规律，他的价值在其使用价值上下浮动。房价的高低可以从三个方面去衡量：供求关系、财富沉淀的多少以及创造财富的能力。这能够解释不同国家、不同城市甚至同一个城市不同区域价格高低的原因。同时房价是一个国家、城市财富的一个标志。一个国家、城市甚至个人财富的多少可以从房价反映。对于普通人来说，个人财富的是跟他收入多少呈正向关系。我认为这是人们拿收入与房价比例高低作为衡量房价高低的主要原因。这几次万科对市场判断还是非常及时和准确的，其判断的主要依据就是收入和房价之比。我国现在各个城市现在收入和房价之比还是很高的。以长沙为例，2007年长沙城镇人口人均可支配收入16153元/年，一套房子以3500元/平米计算，90平迷需要30万，收入与房价之比达1：10以上。考虑到供求关系等因素，我个人认为现在的价格还是相对较高的。但是另一方面由于建筑成本高企以及政府高税率等原因，房地产行业特别是长沙利润率已经不高，这个时候就看买卖双方的较量了，我个人感觉这个时候是消费者占上风，迫于开发商资金的压力，房价还有下降的可能。另外历史数据表明，当股市和房市共同经历“繁荣 --- 萧条”循环的时候，房市通常滞后股市2年左右见顶。如果中国A股市场在2007年中期已经见顶，那么房地产价格可能从2009年开始下降。房地产业出现下调最普遍的情况，是房地产名义价格的上涨显著慢于其他消费品价格的上涨，使得房地产实际价格发生相对回落，最终调整幅度将达到30%左右。
因此，我觉得房价会继续下降，这个下降包括2层意思：一、2008春节前，房价会继续下降；二、对于泡沫不大的城市比如长沙，2009年房价会逐步企稳，考虑到通货膨胀等因素，2009年房价的实际价格仍然会下降。 分析的很好，明年房价继续回落是我们的共识，很显然过去几年间暴利滋养下的开发企业也将重新审视自己的利润空间，有限的刚需也会择机而动，毕竟生活还将继续，因此我个人判断明年下半年，房地产成交量会持续回暖复苏
页:
[1]