房产新人记
本周一开始在房产公司上班,在此记录工作中的点点滴滴 l%jA B Qc$V7y|d/M0tU}pN I*C
之前对于房产不多的认识也只局限于各地林林立立的高楼以及高房价,因此对房地产的认识,称呼自己为房盲应该不会为过.
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很感谢带我的老总,本来以我的经历是不大可能进公司的,当然,唯一的回答即是脚踏实地,努力学习,尽快让自己成熟起来.:P C.Vg G&A@
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本周基本上是熟悉下公司里的各位同事以及内部里的一些规章制度. 所在部门(投资发展部)目前事情不多, 在完成了老总吩咐下来的一个任务(关于兼并收购)后,与老总谈谈了, 下周开始可能到分公司销售部学习几个星期,以期对房地产慢慢熟悉起来,毕竟我对房地产的认识几乎是空白.
非常高兴，也非常期待能去销售部, 从那里开始学习和了解房地产应该是个很好的开端. 这里都是房地产的高人,无论谁都是我的老师和前辈，请大家以后多多指教
有哪些问题需要注意的,有哪些方面需要学习的,都请您不吝留下您的建议,新人在此先行谢过. 期待中哈 比我幸福哦！U7Y dj&A AB
我还没入职，定在明年六、七月份吧！感觉很期待，我定在企业发展中心，应该就相当与投资发展吧，那以后就是同行喽！来房策真的能学到很多东西呢，还有房策里的高手们都很乐意、很真诚地给我们指点迷津，这也是我最信赖房策的原因！
路漫漫其修远兮，吾将上下而求索！
一起努力吧！ 加油啊 7q#~3]h c-c
都是从新人过来的，多上房策吧，会有收获的 我也是新人啊！现在没事天天泡在房策啊！希望多学点东西 其实跟我差不多啊！我也是对房产这块儿一点不懂啊！以我现在的经历也是不大可能进入公司的，这几天也是在学习，看相关资料，熟悉想关部门！一起努力加油吧！ 顶个，我是做销售的，也是新人，希望能通过房地产行业成就我的人生
爷们，继续啊！怎么没下文了，别太监
已经来到销售部5天了. 以后我会用一个个小片段来记录.谢谢大家的关心 帮你顶下吧···比我们售楼部的小姑娘上进多了。 本人入职快半年了，在二线城市，做房地产副业的公司，开发流程有些混乱，我一个新人整天是晕头转向。。有人笑我们没有做过房产，哪有这样颠三倒四走流程的，，证还没出来，方案还在电脑里，拿着白图部分房子就已经结顶了。哎……真是锻炼人，忙的时候办公室的电话是热线，光做接线员就可以了。以至于都没有时间下工地走走瞧瞧。感觉做企业，合约和成本控制很重要……明年这些就是我的学习目标了，大家一起努力哈 现在回到了集团的投资部,在销售部的一段时间学到了蛮多东西,等过段时间总结一下向大家汇报. ?}.s |2q#Hh目前我打算每天下班前整理一份材料给老总(投资部),大致框架如下,很多东西,尤其是房产和土地两块,具体细节方面比较欠缺,希望前辈们能帮我补充完善下,我先在这里谢过了.2m"]g\{u$N Z
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每日三市一览
一，房产市场：
公司关注区域的房产政策变化AlZM T2m&V
竞争楼盘的情况
其他希望广大策友们帮我补充补充，我对这块不熟悉
一，房产市场：M%Mj'\KgGq k
公司关注区域的房产政策变化 p+l ev SR s
竞争楼盘的情况;U.A)R W qr H'[-a
.............
二，土地市场
公司关注区域的土地政策变化
公司关注区域土地的招投标情况，某个地块的跟踪（包括地块本身，拍卖情况等）
其他希望广大策友们帮我补充补充我对这块不熟悉KN+Iv` L
....................
三，资本市场：
以分析并购案例的形式，重点阐述有关并购细节的一到两个问题:@6D+M+jY%? vZ
对目前市场上一些并购重组的案例进行实时的跟踪和解剖
房地产上市公司在并购方面的最新作为
关注各级机关关于并购重组最新的政策变化
其他待补充 市场一览（2009/1/5）
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目录： L7J0jG&\Q:z vN
某市土地市场（2009/1/5） 第2页
某市土地市场（2009/1/5） 第2页(kZ)?J9~#iv~6_#R4A
雅居乐地产1.27亿收购大股东物业 （08/12/31）点评 第3页du&dr I~
ST科苑重组被否 中弘地产借壳遇挫（08/12/31）点评 第4~5页
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某市土地市场（2009/1/5） O2pC'_)K
最新土地政策：无-D#X(["^ SpR
土地交易中标公告：无m ch*aP9Vk5p
土地交易招标公告：无 2m8R8c;{ Z X1\
某市土地市场（2009/1/5）*V+oLF$g9k(uy
最新土地政策：无
土地交易中标公告：无 xV` e4kw9V
土地交易招标标公告：以下为08/12/30之公告，补充之。)K:ef2| f;j k*D
具体内容不表
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雅居乐地产：1.27亿收购大股东物业 08.12.31
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雅居乐地产（03383.HK）宣布斥资1.27亿元，向该公司主席陈卓林及其妻等，收购中山市百乐城及雅居乐酒店两个商业投资物业。
雅居乐的关联交易中，陈卓林及副主席兼联席总裁陆倩芳共同持有的中山三乡镇的百乐城，当年购入成本`为2384万元，雅居乐以3400万元收购；由陈氏五兄弟及陆倩芳控股的中山雅居乐酒店，当年购入成本为2384万元，雅居乐以9282万元收购。
对于上述的高溢利收购，雅居乐表示收购价较估值折让15%，对未来公司发展及业绩增长有正面贡献。而且集团在百乐城及雅居乐酒店均租赁了办公室，收购也有助减低费用。m m5k VS
简评：
一，《公司法》第217条第4款：关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。1ba|E2T {
若公司与这些企业发生之交易，即称关联交易
在该案例中，陈卓林及其妻陆倩芳均为公司董事，中山市百乐城及雅居乐酒店均为两人直接控制，因此两者存在关联关系。也意味者雅居乐地产收购中山市百乐城及雅居乐酒店为关联交易
而对于关联关系，《公司法》第125条规定：上市公司的董事若与董事会决议事项所涉及的企业有关联关系的，不得对该项决议行使表决权，也不得代理其他董事行使表决权。该董事会会议由过半数的无关联关系董事出席即可举行，董事会会议所做决议须经无关联关系董事过半数通过。出席董事会的无关联关系董事人数不足三人的，应将该事项提交上市公司股东大会审议。4w8P}+uX} o y
二，雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是一家香港上市企业，位于中山市，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物业服务、装修服务等多个领域。7Oo"G S'uM4^s1K;v
1992年成立，2003年，成为房地产开发国家一级资质企业，2005年在香港联交所主板挂牌上市
而作为对比，本公司1995年成立，2004年，成为房地产开发国家一级资质企业，等等，仅从这个角度，我们可否把雅居乐的成长历程作为一个参考，加以借鉴，比如是否可以考虑在香港上市。 yr-{9~Km | Q&kd*?"p6g
有关雅居乐地产更多的信息可登陆[url]http://www.agile.com.cn/[/url]查询.nBL'X"w'V;~
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ST科苑重组被否 中弘地产借壳遇挫（08/12/31）
个人觉得该案例有很大的借鉴意义，若本公司尝试借壳上市的话。理由如下：
一，中弘地产在借壳上市前也一直寻求IPO，但困难重重，从而寻求借壳以谋间接上市 T$_ }]y _v-dS ~9e
二，上市主要目的在于融资，以开发更多的项目'Ut PT,|3NE m(R
三，其借壳的程序比较标准化，大体如下：控股（以协议收购的方式）→债务重组→资产重组（以资产置换，差价定向增发的方式）→完成借壳上市 其中的细节和流程都值得参考 （其时间跨度为07年8月份到现在，因为其资产重组方案被证监会否定，所以最终能否成功，若成功，完成时期又是几何也是一个未知数）2j1HJ!|gH
四，其资产重组被证监会否定，从而在一定程度上说明中弘地产借壳遇挫。其中被否的原因非常值得琢磨，因为若本公司尝试借壳上市，必须得考虑：走到重组等待审批这一步骤被否决的可能，若能搞清楚中弘被否的原因，则对于我们，则可以事先做些防范和准备，以防止步其后尘。 至于具体原因，在证监会的公告中，并没有提及。但就我个人的看法而言，我觉得大的方向主要还在于证监会对房地产行业上市的刻意限制。当然，这个问题可以再仔细讨论的。
以下是大致的中弘地产借壳的一个大致流程3D S | h!}x)L
双方大致情况qI`-?5?*y}~:`1NT N
以商业、旅游地产起家的北京中弘集团目前已拥有约500万平米的土地储备，除了已经开发的“非中心--中弘国际花园”项目、“六佰本商业街”项目、“京津时尚广场”项目之外，旗下还有“中国之窗”、“御马坊度假城”、“西游记主题乐园”、“中国版权交易中心”等多个项目有待开发。
ST科苑是一家以医药产品、生化技术及产品和塑胶产品为主营业务的上市公司，当时已陷入了生产经营连年亏损的境地，2007年亏损已达2.3亿元，如何实现资产重组摆脱困境也成为了ST科苑的“心病”。&}0u"^3n msh
控股入主 n:QW a)j$~Fo
从2007年8月份开始，中弘集团开始频繁与ST科苑的第一大股东宿州市新区建设投资有限责任公司进行接触，宿州新投拥有ST科苑限售流通股1500万股，占ST科苑总股本的12.10%。中弘集团希冀以股权收购的方式入股科苑，从而实现借壳上市的目标。 ~g } u?w
同时，拥有ST科苑1876万股的另一大股东--安徽省应用技术研究所所拥有的股权也被中弘集团列入了收购计划。中弘打算将其质押给上海浦东发展银行静安支行的850万股权收入囊中。z.X.b1_/Kd4m,~o
这一系列收购完成后，中弘集团将拥有ST科苑1950万股，占总股本的15.73%，从而取代宿州新投，成为ST科苑的第一大股东。
今年1月，中弘集团首先完成了对宿州新投的股权收购，同时收购安徽省应用技术研究所质押给上海浦东发展银行静安支行的850万股也于今年9月初顺利完成。
债务重组
然而，虽然计划被逐步推行，但ST科苑自身的债务重组问题依然成为了中弘集团资产注入的首要顾虑之一。
事实上，为了处理这些纷繁复杂的债务，今年以来，ST科苑一直以“土地抵偿债务”的方式不断处理旗下的不良资产。
08年4月，ST科苑首先将控股子公司安徽科苑包装系统有公司旗下的16499平方米的土地使用权处理给了交行合肥分行，此前，该地块早已成为ST科苑一笔500万贷款的抵押物。$N!f*\.q^g
一个月后，ST科苑一块停建四年的厂区土地也被安徽凤阳县政府以509万的低价一次性整体收购。x IB H7zq)FH
此后，ST科苑“依样画葫芦”，分别于08年8月、10月与中国农业银行宿州分行淮海路支行、中国工商银行股份有限公司宿州埇桥支行、中国建设银行股份有限公司宿州市分行达成以资抵债协议，将总计5.96亿元的债务处理完毕。NE0]3d/[j9q f
资产重组：主要就是资产置换，然后定向增发$N rS/P A n9V{`1T v
在一系列债务重组动作的过程中，ST科苑和中弘集团开始制定了两者的资产置换计划。两者达成的协议是，ST科苑以其拥有的除900亩土地之外的全部资产及除所欠银行3.7亿元借款本金及其利息和罚息之外的全部负债，与中弘卓业和建银国际合法拥有的北京中弘投资有限公司100%的股权、中弘卓业合法拥有的北京中弘兴业房地产开发有限公司100%的股权和北京中弘文昌物业管理有限公司80%的股权进行资产置换。
其中，ST科苑拟置出资产的评估值为9035.86万元，定价为9035.86万元；中弘集团拟置入资产评估值350394.47万元，定价为349901.86万元；置换差价340866万元，差价部分将由ST科苑向中弘卓业和建银国际以发行股份的方式支付。
置换完成后，ST科苑的主营业务将转变为房地产开发销售和出租物业经营，而中弘集团也将借此摇身一变为上市公司，成功实现IPO的目标。W ~Q,Um:Ua/s
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证监会否决，借壳上市计划被否
让中弘集团失望的是，该计划却遭到了证监会的否决。BG"m,p Yd
[[i] 本帖最后由 傻人平安 于 2009-1-5 11:25 编辑 [/i]] 以上是我今天早上给老总看的资料,主要是这两天市场发生的一些情况,大家帮我补充完善下
我想把它完善,流程化,以每天简报的形式给老总看{2] `Mbh#s
中午有时间的话,我就来谈一下销售部的所见所闻所感. 循序渐进慢慢来，以你的干劲很快就会有所进步的，关键是要坚持下去，多在房策学习吧，上网的时候别让老板看见以为你聊天泡妞就行，不然前功尽弃。:lol [quote]原帖由 [i]博一[/i] 于 2009-1-5 12:13 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1531732&ptid=144228][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]1W2sN'F y
循序渐进慢慢来，以你的干劲很快就会有所进步的，关键是要坚持下去，多在房策学习吧，上网的时候别让老板看见以为你聊天泡妞就行，不然前功尽弃。:lol [/quote]
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谢谢前辈! [quote]原帖由 [i]傻人平安[/i] 于 2009-1-5 11:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1531640&ptid=144228][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
以上是我今天早上给老总看的资料,主要是这两天市场发生的一些情况,大家帮我补充完善下 [ v [Z:\
我想把它完善,流程化,以每天简报的形式给老总看
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中午有时间的话,我就来谈一下销售部的所见所闻所感. [/quote]]F1re%}%h"O/li
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等下次再来谈:P 市场一览（2009/1/6）
目录：
某市土地市场（2009/1/6） 第2页
某市土地市场（2009/1/6） 第2页
S*ST万鸿 佛奥地产借壳 简要点评 第3~4页
中弘地产对ST科苑资产重组方案被否原因探讨点评 第5~6页
香港IPO：09年内地房企艰难之路（转） 第6页$r+o s^)N"u9m
焦点房地产网组织的一场盘点08年土地市场的对话（摘要）第7~9页
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某市土地市场（2009/1/6） |/Lj:_}N B P
最新土地政策：无
土地交易中标公告：无
土地交易招标公告：无
某市土地市场（2009/1/6） e [ A:x:s1WYZ
最新土地政策：无
土地交易中标公告：无 _[m[,mW
土地交易招标标公告：无(n(a0o9s7sI6Z'?
S*ST万鸿 佛奥借壳 简要点评
事件概要：
12月31日，S*ST万鸿公告表示公司接控股股东广州美城投资有限公司通知，广州美城投资有限公司股东--郭景祥和李惠强与佛山市顺德佛奥集团有限公司签署了《股权转让合同》，将其分别持有的广州美城投资有限公司70%和30%的股权转让给佛山顺德佛奥集团有限公司。
同时，顺德佛奥集团刊登的股东权益变动报告书也清楚表示,公司计划在未来十二个月内启动对S*ST万鸿的重组计划,将旗下优质的房地产等资产注入S*ST万鸿,有利于解决S*ST万鸿的经营困难与财务困难,提升其盈利能力和可持续发展能力。
据公告表示，本次股权转让须支付的资金总额为1.25亿元，而"股权转让价款全部来源于信息披露义务人合法的自有资金。本次受让股权所支付的资金并无直接或者间接来源于万鸿集团及其关联方。
本次股权转让后，佛奥集团将间接控制S*ST万鸿45888672股，占总股本的22.05%
简要点评：
一，阅读佛奥最近三年财报，可得知其06年资产负债比在50%左右，比较健康，而07年和08资产负债则上升到了100%左右，这与公司07年的动作频频相呼应。 07年底开始至今的宏观调控应该使公司资金非常吃紧，选择借壳上市不失为一个融资的好办法。%IrS {\8k8p
二，佛奥的整个股权关系或者说整个资产关系图属于典型的民营地产企业（见附件），其之后的整个操作过程我们可以一直跟踪，作为参考。
三，由于资金吃紧的大背景，佛奥对于S*ST万鸿的重组肯定会比较急，今天发布的公告（内容为改选董事，由佛奥提选新董事的提议）便证明了这一点。它在发布的详式权益报告书中承诺对S*ST万鸿在未来12月予以重组，但我估计会在比较短的时间内便会推出其资产重组方案例，这样的话，我们便可以在较短的时间有机会观察它的操作过程，以有一个学习的过程。%bU3F2Y1f1S0~ H%e
香港IPO：09年内地房企艰难之路/TF b BX(L(yynK#F
普华永道的预测显示市场对当前房地产公司IPO及融资规模抱不乐观的态度。”有分析人士对观点地产网说。-kozIplv
普华永道近日发布报告，预测中国今年全年首次公开发行(IPO)将有88家，总计融资可达1520亿元人民币，较2008年增近47%。
报告指出，中国将有八只新股将在A股上市，其他80只将在深圳中小企业板块发行。但该报告并未预测可能在A股进行IPO房地产企业的数量及金额。
香港方面普华永道预测今年将共有35家企业进行IPO，集资金额达700亿港元，将较08年轻微增加6%。但普华永道认为，2009年可能只有一至两家房地产企业可能在2009年成功登陆港股。
普华永道合伙人孙宝源称，35间企业中有30间会在主板上市，当中80%为内地企业.以集资规模计算，他预期大部份为中小型企业，有25间的规模约在15亿港元水平，余下五间则可能是大型国企以A+H形式上市，合共可集资达320亿港元.
市场就房地产企业2009年在A股抑或H股上市的前景依然不够乐观。2008年，国内仅有河南建业、华远集团等少数几家公司成功在内地及香港上市。而成功进行IPO的仅有滨江发展及河南建业两家，且两家融资规模较2007年房地产上市企业融资规模有大幅减少。xk `6E3M%q$Ag5w
市场人士认为，2007年低迷的市场可能使得部分预计在2008年上市的房地产企业会将上市时机推至2009年，但大多数公司目前尚未有详细的上市时间表。)q B C O2CA[
事实上此批预备上市的房地产公司当中有大规模融资计划的不在少数，其中恒大、龙湖、富力(A股)等房地产企业的IPO融资规模均超过50亿元人民币。
“普华永道的预测显示市场对当前房地产公司IPO及融资规模抱不乐观的态度。”有分析人士对观点地产网说。
其认为现在市场一方面对内地房地产市场缺乏信心，另一方面美国金融危机对资本市场的后继影响依然有待观察。其表示，2009年内地房地产公司的IPO难度依然很大，同时认为，一些押注公司IPO的公司在2009年将面临更大的压力。 这里有个问题,想请教各位. 若是对08年的土地市场做一个总结,以及08年和07年做个比较,该从哪些方面展开 谢谢
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