北京地区前期手续报批咨询专帖
本人房地产经营管理专业毕业，在北京做了8年前期开发工作，经历过6个不同类型的项目前期立项至竣工验收。希望北京的同行共同交流！！！[color=Red]借你的帖子，替几位策友咨询一下天津市的前期开发工作，如何深入，迷茫中！[/color]
[[i] 本帖最后由 bohaojq2006 于 2008-12-2 12:19 编辑 [/i]] 嗯，是个老手了。
房地产开发流程板块有很多策友提出了问题，欢迎你帮忙，看到你的帖子，一定送上鲜花!
先从项目立项说起
立项的是整个房地产开发过程前期手续最重要的一步，拿招牌挂的地为例，签订出让合同后，即开始立项审批的前置审批，如：交评,环评，节能审查工作，取得以上批复后，可以向区发改委申报立项：1.交、环评及节能审查意见
2.项目申请报告（可研报告．最好由投资处或区发改投资科相关人员推荐单位撰写）
3.开发资质、规划意见书
4.出让合同，公司章程、银行资信证明 董事会决议、营业执照 组织机构代码（外商企业投资批准证书）
5.开发企业立项申请等
区发改委通过后，会开出区级立项申请，一般情况下此过程1周左右，（与区发改关系较好的情况下
之后拿区发改委立项申请加上述1——5项材料报市发改委投资处。
特别说明1：在报市发改的过程中要增加招投标方式的申请（此项工作在今后的审批过程中有决定性意义，设计，施工，监理，材料的招标方式在此过程审批，在报批之前公司要结合自己公司的实际情况决定上述工作的招标方式。一定要提前做发改委工作，否则审批出来的招标方式对以后的报批灵活性会产生很大的束缚）。
特别说明2：申报立项的投资规模要注册资本相结合，例如：内资企业注册资本要达到投资额的35%，外资达到50%，此项审核非常严格，在确定项目开发规模及总投资额时一定要结合注册资本，需要的话要提前增资。以免耽误审批时间，
特别说明3：目前招牌挂的项目有的地块较大，且只有一个规划意见书，不可能同时开发，因此在签订出让合同时一定要按照内部道路分地块签出让合同，同时要让规划部门分地块出具规划意见，（此时需要基本确定分期顺序)以免在今后立项过程中遇到麻烦（发改部门1份出让合同只立1次项，对拆分项目审核很严格，本人在此方面吃过大亏。） 与楼上切磋：
1.交、环评及节能审查意见此项东东在一级开发时都有了（按新规如果通过市场行为拿地其土地必须经过一级开发才可供应）能否拿来一用？
2.特别说明2：申报立项的投资规模要注册资本相结合-----拿银行存款证明行吗?一定要变更企业登记吗？如果是大盘这个问题如何解决？
3.特别说明1：在报市发改的过程中要增加招投标方式的申请-----这个问题几乎是无可选择的；公开招标，代理招标。本人曾经玩过一次不招标的几乎快累吐血了，在投资处和法规处跑来跑去。。。。
4.特别说明3这个问题值得关注，在外地市场处理的比较好，可分割交钱（出让）可分割登记。北京较难。问下；用地规划许可证是否还需分割？
回复 4# 革命的肥 的帖子
1、你所说的交、环评及节能审查意见是在土地的一级开发中用的，和土地招拍挂后进行备案或核准不是一回事，当然可以借鉴一下，或修改一下公司名称即可。2、最关键的是企业章程
3、青岛这边没有在报发改委的资料中要求相关的招投标方式，私营企业可以直接发包，很简单，只是向交易中心缴纳一点交易服务费。、
4、楼主的第三条是很有技术含量的东东，按楼主的意思应该是做组团开发，怎样合理规避公建配套这块费用？请教：可不可以把一个大的住宅小区，分成4、5个组团，报建公共服务设施分级配建，不包括市政配套部分。这样可以少建设公共配套？我这么做主要是想逃避一些小区相对应的，组团要求的公共服务设施配套要少很多，好像是规划条件不涉及你的公共设施配套，主要要看你以什么形式报，报小区的话，按规范配建小区相适应的公共设施，报组团就要按规范配建组团相适应的公共设施 楼上首先祝贺你立功受奖！应该是宝剑赠英雄，鲜花送佳人。可惜我只有鲜花！
1.实际上交、环评这些东西都是按套路作出来的。对于房地产项目而言土地开发阶段所作出的东西主要是为了房产开发也既是二级市场开发，所以是可以用的。对于二级市场开发商来说地价款都交了，建筑规模也都有了你政府不能因为交、环评的问题不让我开发吧。而我想说的根本的问题是本人报都不想报了，省时间撒！政府就不应再批了。
3.按国家发改委的规定私企可以不招标（鼓励私企招标并可以自行招标）。但是有些政策到了地方就被歪嘴的和尚念坏了经。
4.在北京这边交地价款的同时配套费就给你装进去了。
回复 6# 革命的肥 的帖子
第四条中我说的不是城市基础设施配套费，我的意思是在建小区时需按比例建设的小学、会所、广场等共建设施，如果是组团开发，这些东西的指标可能就会降低，我想知道这块怎样操作？ 回楼上：第四条中我说的不是城市基础设施配套费，我的意思是在建小区时需按比例建设的小学、会所、广场等共建设施，如果是组团开发，这些东西的指标可能就会降低，我想知道这块怎样操作？对于大盘而言审定总平时公服配套就已经定下来了。（按千人指标规范）分期开发也好分组团开发也罢。反正这些东东跑不了！只是很多开发商把按比例建设的小学、会所等放到最后在作这时候大爷有钱了和你们业主慢慢玩！也有很多开发商把有收益性的公建转让出去了。坐收项目收益。
回复 4# 革命的肥 的帖子
1.一级开发开发环评与交评不能代替二级开发要求的环评、交评，二级开发中的环评与交评是针对本项目将来的规划设计，因此不能替代。2.有关注册资本与投资额问题：发改委要按照营业执照上的注册资本审核，银行存款证明不行的。如果是大盘的话，分期开发就需要分期立项，此时你在立项之前一定要看出让合同是不是之签订1本，如果是1个出让合同，那么按照相关规定，项目只能立项1次，假设你的规模是30万，那么30万平米就只能同时开发不能分期了（立项核准一般有效期2年)2按照经验2年肯定作不完的。
这里本人有一个现实经验：如果是大盘，肯定建设用地会被道路分成几块，你可以和国土局商议把1个出让合同分成几个，这样间接的在发改委就可以把立项分成几次，这是一个好招，但是必须要做通国土局和规委工作。目前招牌挂市场拿地，如果是大盘在拿到后，签订出让合同时一定注意这点，要分地块签，否则今后操作起来很麻烦。
我去年操作的项目用地证没有分割，只是分割了出让合同，和国土局规委协调承诺总容积率，总建筑面积不变得前提下，把一个出让合同分成了4个，实际上每个地块的用地面积和容积率都在总体的规划意见书上面规定的很死，1个大规划意见书1个用地证，几次立项是可以操作的。
关于招投标：一般的都找招标代理公司，自己公司没有资质组织招标
招标方式，主要看你的公司章程里有没有国有股，有国有股可能审核严一点（实际上国企和发改是一家，看公司和发改的关系了）没有国有股的企业审核不是很严，可以全部进行邀请招标。
不知我的回复是否周到，有不到之处，多提意见！！！ 楼主回答的很正确也很专业!
按政府审批程序一级开发开发环评与交评是不能代替二级开发要求的环评、交评.因为这是两个不同的概念.但是我要说明的不是这个问题.一级开发(土地开发)的是为了二级开发作准备,他做环评与交评的目的也是为了房屋开发能否顺利进行.他的编制依据也是根据规划意见书所限定的内容与规模.如果政府有关部门审查通过了这块地按规划意见书及土地成交条件是可以建设的.但受买人拿到地了后还让做重复的内容有道理吗!当然话有说回来这属于政府制订政策及程序的问题.
第二个问题实际上叫充实资本金制度也是一个没道理的东西,政府的目的防止出现烂尾啦骗贷啦而执行起来有很机械!你想想在北京拿地稍微有点规模的没10几个亿完的转吗!如果算总投资30几个亿也很正常.(假设就一个出让合同)让开发商按35%充实资本金?考虑过财务成本吗!当然开发商都不会那没傻! 哈哈，怎么只有我们3个人在讨论，希望本帖子以后讨论的人越来越多，越来越有人气！
一位策友的问题，也是我的问题 ，请教。
“我们项目需交纳人防易地建设费，项目属拆迁安置房，已减免50%，老板想在这个基础上再减免一些，可否还有其它办法？”回复 10# 革命的肥 的帖子
我所在的公司有外资股份，所以在注册资本金和投资额之间的关系中审核比较严，去年我们一个项目投资额10亿元人民币，我公司把注册资本由3亿增到了6亿，光增资就办了4个月，之后由于总投资额超过1亿美元，需国家发改委审批，从申报到获得立项批复，整整4个月，立项工作办了将近10个月，有时老再回想。我们的政府真的该好好反思反思阿，到底是房地产开发商绑架了政府还是政府逼这开发商绑架政府阿！！！这就是有中国特色的社会主义经济！在房地产行业里，做前期开发的可能更会知道政府审批流程的繁琐及政府官员的贪婪！！！好了不发牢骚了！ 回12楼;各地政策都不一样,而且易地建设费数额也不一样.有的地方很少(三线城市)再减就没什么意思了.当然老板的本性.......!我认为再减....关键是看和人防办(我门这旮的叫民防局)的关系了.政策是死的人是活的.在中国一切皆有可能!在北京只要具备条件必须做人防.我们所做的工作就是尽量按低抗力做.能做6级决不做5级同时考虑平时利用最好别把专业队引来.有关系的老板就玩易地建设,交钱撒!我门这上赶着交钱呢!
回复 12# ziyoudao13 的帖子
就像革命所说，我们这里上赶这交易地建设费呢，呵呵。你这件事要是能操作的话关键看你们老板舍得掏多少钱，再结合民防局有多大贪婪欲望！最新情况
北京地区二级立项时，建筑面积超过20万平米时，立项就必须做节能、交评、环评，20万是一个坎，超过20万建筑面积的项目可以提前做这三项工作。人防减免
最好直接请人防办的人出来坐坐，攻关，请人防办的人给出注意最新情况
立项时需提供35％资金证明，可是我们公司是二级市场摘牌的地，光地价款和补偿费已经超过了35％，那还有多的余钱存银行开资金证明，我直接去找市发改委投资处，人家说这种情况不用开了。回复 17# zzg305 的帖子
嗯，看来是要摆上几桌了，哈哈，不过我喝酒最多喝5瓶，（青瓶），每次喝都是喝了就吐、吐了再喝， 喝了再吐………………良性循环回复 18# zzg305 的帖子
35%是指注册资本（营业执照）要达到总投资额（项目申请报告中测算数值）的比例。此外余下的65%需要银行出具授信证明（即银行愿意为本项目开发所提供的贷款额度）
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