廉租房市场是否蕴藏新商机 万科拟建深圳廉租房
任志强说廉租房是政府责任的体现，王石却要抢着要来帮政府分担。在房地产市场形势依旧严峻的2006年，在“结构失调”被大呼特呼的2006年，廉租房市场是否会成为开发商蕴藏商机的“新金矿”？万科房地产有限公司董事长王石日前公开表示：深圳“第五园”将成为万科推广廉租房的“试验田”。此言一出即成业界关注的焦点。
世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松毫不讳言他的观点：“万科‘第五园’项目，并不是真正意义上的廉租房。”原因有二：其一，万科用来建廉租房的土地是从其商品房用地中划分出来的，而非政府廉租房项目批地；其二，关于廉租房的招租标准等是万科自行拟定的，并未经政府审核批准。
据陈劲松分析，尽管万科所为并非真正意义的廉租房建设，但其盯上的却是未来更大的廉租房市场。更有业内人士指出“2006年将是万科廉租房年”。但是，在廉租房保障体系尚未健全之时，万科为何高调介入？廉租房项目对开发商来说到底是不是一块“肥肉”？民营企业参与政府廉租房建设是否具备可行性？《中国不动产》就开发商所关心的问题，采访了业内相关人士。
万科剑舞廉租房意欲何为？
对于万科高调涉足廉租房建设，目前地产界、公众议论纷纷，存在多种看法。有人称其为“廉租房”秀，也有业内人士猜测是为了增加手中租赁比重；而作为当事方，万科却宣称涉足廉租房纯属尽“企业公民”义务。据了解，万科首个廉租房试点“第五园”，其一期商品房均价已超过7000元/平方米。拿卖得这么好的商品房用地来做廉租房项目，万科付出如此之高的“代价”，到底意欲何为？
深圳地产研究人士半求认为：万科此举是为争取政府未来的廉租房以及经济适用房、旧改工程先行做一个样板。醉翁之意不在酒，万科做廉租房其实是一种姿态。据称，2005年下半年，万科就曾和建设部联合推出征集“给低收入者造房计划”的设计方案，这被认为是万科建设廉租房的前奏。今年年初，万科宣布推出的首批廉租房项目——万科“第五园”及“万科城”，只做一两个廉租房项目，显然不是王石的理想。他曾表示还将在北京、天津等其他城市建设面向城市中低收入阶层的廉租房，即使在没有政府补贴的情况下，也会开发面向“暂时低收入”人群的产品。
种种迹象表明，万科参与政府廉租房建设并非一时心血来潮。“广告效应”、塑造“企业公民形象”只是其表象，万科更多的是基于战略层面的考虑，从企业利益出发，由点到面的部署，层层推进廉租房计划。一位业内人士认为，万科剑舞廉租房是欲借此提高自己在政府部门中的口碑，为将来获得土地和公建项目增加筹码，达到调整产业结构的目的。陈劲松则进一步分析说，万科一直在走产业化道路，致力于开发中低档住宅，建设廉租房也是必然的。从长远角度来看，是为了进一步完善其“普通人住宅的战略”。
廉租房市场是块“肥肉”？
据内部人士透露，为争取政府支持，王石曾向深圳市领导表示，此次廉租房试点，“万科可以不赚钱”。与此同时，王石把2006年定义为“万科转型年”，外界猜测对于万科的“转型”将极有可能体现在对廉租房的大量开发上。
根据深圳市城中村改造办公室有关负责人透露，目前，万科正积极与罗湖区政府接洽，希望能够承接罗湖区的一个旧改项目，该项目将可能规划成为廉租房社区。有政府消息人士透露，该项目建筑面积预计不低于130万平方米，如果能够实现，这将是深圳最大的廉租房社区。廉租房项目属于政府的公建项目，按照惯例需要进行政府招标，所以，能不能给万科，仍然存在“没有先例”的问题。
“我国廉租房的保障体系还不健全。在制度没有保障的情况下，万科做廉租房是不能持续的，”陈劲松话锋一转，“但这是为以后做铺垫，一旦政府‘闸门放开’，万科凭借其在廉租房建设上的先期经验，就有足够的把握参与投标。”陈劲松坦言：不赚钱是对股东的不负责任。资本是有逐利性的，对于企业来说，目标是追求利润的最大化，当‘活雷锋’在商业中是不可持续的。它之所以可以牺牲眼前的经济利益在廉租房上作尝试，正是因为笃定以后可以赚大钱！
那么，廉租房对于其它开发商是否也同样具有吸引力呢？据陈劲松介绍，在房地产比较成熟的新加坡和香港，民营企业参与政府公共住房建设是较为普遍的现象。“据我所知，中国房地产企业的资产负债率鲜有达到国际标准的。”做房地产开发是用“小钱滚大钱”，资金链紧绷是普遍存在的。对于开发商来说，融资是个关键问题。而参与政府公建项目，比较容易获得银行贷款支持。因为用来解决中低收入水平居民的住房是很容易出手的。另外，政府除收缴相关配套费外，免地价提供廉租房建设土地，民营企业的参建成本就会大大缩减。政府规定一个合理利润的上限，企业通过竞争来决定其利润比率，对于企业来说，在收入稳定的同时风险也大大减小。
除显性的经济利益外，更为重要的是，与政府的这种合作有利于民营企业产业化进程的推进。所谓产业化，最大的可能就是在公共住房领域，民营企业以廉租房来加大放量，逐步实现产业化，从而提高核心竞争力。此外，企业参建廉租房还可以获得免费的“广告效应”，同时，商品房拿地的交易成本也可能会减少。
民营企业参与廉租房建设是否可行？
有专家认为民营企业参与廉租房建设有违市场规律。陈劲松对此并不赞同，他认为，有这样的看法是因为不清楚国际规则。香港、新加坡等房地产较为成熟的地区有过很多类似的成功案例，其公共房屋建设三分之一以上都有民营企业参与。“民营企业参与政府廉租房建设完全可行，不仅如此，时机也已逼近成熟。”
他进一步分析说：一方面是由于民众普遍抱怨商品房房价过高，对于中低收入者已是不堪重负，廉租房被赋予了平抑房价的积极作用。与此同时，“两会”上，政府关于房地产所传达的一个重要信息，就是加大廉租房建设，解决中低收入者的住房问题。
另一方面，中国大陆在廉租房建设的量上还远远不够。新加坡有87%的人居住租屋，香港公共房屋居住人数占居民总数的50%；与此相比，大陆目前的投入量还是非常小的。去年全国有上亿平方米的建筑面积，若按香港模式，照1∶1的比例放量，如此庞大的规模，仅凭政府自身力量来运作是非常困难的。“单单就管理来说，人力资源的配置、效率都不可能跟上。”
再者，对于政府而言，资金瓶颈是当前影响廉租房推进的一大障碍。长期以来，廉租房靠财政和社保资金投资建设，但这两块资金的供应量是非常有限的。解决资金来源依然要靠“以财政为主，多渠道筹集”，企业参与是解决资金问题的有效方式之一。
据陈劲松介绍，民营企业参与政府居屋建设，在上个世纪80年代的香港就已经出现，比如中海外参与的海富大厦。企业竞标参与政府居屋建设，对政府而言，好处在于建设周期短，成本控制好，施工质量高，同时满足了中低收入人群的住房问题。例如海富大厦基本上是参照私人房屋修建，居屋质量及销售都好过政府自己操刀。对企业来说，由于政府不收地价，只收配套费，居屋建设照样有钱赚，基本上收益率在10%左右。针对内地的情况，王石认为企业与政府在廉租房项目的合作方式可以有两种：一种是免收地价；一种是政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房。
有业内人士指出，关键是政府要转变观念，认识到自身的局限性，了解廉租房的性质、意义，完成从“大政府”到“小政府”的转变。同时借鉴房地产成熟地区的成功经验，以此为民营企业的顺利介入制定规则，完善廉租房保障体系。当问及万科涉足廉租房是否有政府公关之嫌时，此业内人士坦言：“当然会有这样的作用，但是如果政府把‘游戏规则’明确了，‘政府公关’之说就无从谈起，在交易时降低了成本，也增加了效率，对企业和政府来说都是好事。”
目前，政府能否引入民营企业参与廉租房建设还是个未知数，也没有具体的时间表。也有企业对此不以为然。潘石屹就曾表示，廉租屋不需要房地产开发商去开发，多一个环节就多一道麻烦，效率就会牺牲一分，利用招标的方式选择好的施工单位就可以了。房地产商在其中不用扮演任何角色。 茫然，
民营企业参与政府居屋建设，在上个世纪80年代的香港就已经出现
够。新加坡有87%的人居住租屋，香港公共房屋居住人数占居民总数的50%；与???????????????????????????????????????这是中国，不要说人家怎么样怎么样，国情不允许。。。。。。。
有钱想干吗不行。。。。 ！ 哎!!!!!!!!!
还是有点玄
万科就是万科 顶！ 先见不等于垄断 万科比较牛B 楼主 有道理！ 在建万科城之前就说了,那么大的土地建的哪里是经济房!!!为人民谋利不到最后时刻,万科也赚够了钱再说,除非政策原因^ 哎！中国！就看０７年国家的政策是怎么出了． :o 现在又是什么情况?希望楼住继续!
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