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fei chang zhi chi :loveliness:最新楼市行情 （转帖）
地产企业存货已超4000亿元第三季度营收环比下滑24.5％
作者：林喆 发布时间：2008-11-05 23:14 来源：中国证券报·中证网
今年三季报数据显示，房地产上市公司的净利润同比增幅远高于A股的平均水平，但是，存货激增、经营性现金流告急以及单季度业绩环比下滑等问题，已经凸显了房地产公司在行业调整中的经营困境。
存货同比激增近1500亿
据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，86家A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，而2007年第三季度末，86家房地产公司的存货合计为2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。
按季度计算，房地产公司存货上升呈加速趋势。其中，第二季度新增存货262.75亿元，而第三季度，新增存货达274.06亿元。
业内专家指出，今年以来，全国房地产市场持续低迷，销售大幅萎缩，但房地产开发投资依然保持20%左右的增长，这就导致了存货货值的快速增加，进而加剧房企的销售压力。
数据显示，三季度，86家公司中有54家存货周转率同比下滑，68家公司的存货周转率低于0.4，这意味着，绝大多数房地产公司的存货周转天数，高于房地产开发2.5年的平均周期。
从报表中可以看到，万科前三度季度的存货达873.76亿元，比2007年末增加31.45%，约占其资产总值的72%。而万科前九个月的销售金额356.1亿元。
今年前三季度，86家房地产上市公司实现营业收入合计为1071.89亿元，同比增长29.6%；4015.2亿元的存货是同期营业收入的近4倍。
现金流持续恶化
数据显示，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。
统计显示，今年前三季度，86家房地产公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期，这一指标是-228.85亿元，同比减少143亿元。
86家公司中有60家经营性现金流同比下降。其中，深振业A(000006)1-9月经营活动产生的现金流量净额-132983.18万元，较比上年同期减少130932.19万元。
中粮地产（000031）前三季度经营活动产生的现金流量净额为-30.16亿元，同比大幅下降311.21%。由于项目开发资金需求增加，期末中粮地产短期和长期借款分别高达34.17亿元和6.4亿元，比年初分别增长了222.36%和48%。泛海建设（000046）前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为-426.36万元，同比下降100.17%。期末泛海建设的长期借款也高达25.36亿元，较期初增长48.45%。
长城证券研究员黄清林分析，今年全国一、二线城市的房地产市场持续低迷，成交量急剧萎缩，呈现出“价量齐跌”，很多公司的实际销售情况低于预期，而去年大幅储备土地后，今年开始集中支付地价款，这是导致部分地产公司经营性现金流堪忧的主要原因。
业绩增速放缓
今年前三季度，房产上市公司净利润依然保持了40%以上的增长，但从单季度看，房地产公司的业绩已经环比下滑。
第三季度，86家公司实现的营业收入、营业利润和净利润分别为：320.83亿元、47.93亿元和37.32亿元，环比今年二季度，分别下降24.5%、46.9%和46.5%。
从代表未来业绩的“预收账款”这一指标看，房地产业盈利能力下滑也已成定局。统计显示，截至三季度末，86家房地产公司流动负债中的预收账款合计为1051.3亿元，比去年同期仅增长10%，与二季度末相比，仅增长82.07亿元。这表明，第三季度，全国房地产业整体的销售形势并没有起色。
申银万国地产行业分析师殷姿指出，重点公司今年盈利增速从42%下调至24%，明年从25%下调至7%。由于部分公司将计提存货减值准备，这有可能导致行业风险的提前释放。
房贷新政影响小 广州观望持续八成网友看跌后市
[url]www.soufun.com[/url] 房地产门户-搜房网 2008年11月05日16:24 来源：房地产门户搜房网 [提要]中国指数研究院、中国房地产指数系统联合搜房网进行第四季度广州居民购房消费网上调查，调查时间为2008年10月29日至11月4日，调查有效样本数量为12852个，调查人群针对广州拟购房消费者。调查结果显示，广州市民持续抱观望态度，八成的网友看跌后市。
【搜房调查：2008年四季度广州市居民购房消费调查问卷】
2007年下半年开始，广州楼市开始走入下调通道。2008年楼市成交持续不理想，开发商资金流通紧张，“救市”呼声从没间断。“金九银十”梦破灭，市场观望情绪仍持续。10月22日，国家出台多项购房政策（11月1号开始实施），试图打破当前楼市僵局。根据阳光家缘每日成交数据，10月27-31日阳光家缘数据显示住宅成交持续下跌。11月1号开始，政策正式实施，签约量迅速回升。作为潜在的购房者，在楼价下降、优惠不断、政策利好的今天，会做出怎样的选择？为更好了解消费者目前的购房意向及对此次政策的看法。
中国指数研究院、中国房地产指数系统联合搜房网进行第四季度广州居民购房消费网上调查，调查时间为2008年10月29日至11月4日，调查有效样本数量为12852个，调查人群针对广州拟购房消费者。调查结果显示，广州市民持续抱观望态度，八成的网友看跌后市。
首先从购房时间看，选择在近期（3个月-半年内）买房的占13.63%，选择再观望一段时间（半年至1年内）的占47.44%，选择1-2年内再考虑的占25.82%。可见目前大部分市民对楼市还没恢复信心。
选择在近期入市的潜在购房者中，12.61%的被调查者认为目前的楼价到了可承受的价位，仅6.39%的人是受政策利好的影响，而认为现在楼价见底的占4.15%。可见从目前情况来看，促使买家入市的主导因素仍是楼价，新政的出台对市民置业影响有限。
而在近期不打算购房的消费者中，60.03%是因为目前的价格水平仍超出承受能力，34.15%则预期楼价还会下跌，5.82%的被调查者则期待更多的优惠政策出台。
[提要]中国指数研究院、中国房地产指数系统联合搜房网进行第四季度广州居民购房消费网上调查，调查时间为2008年10月29日至11月4日，调查有效样本数量为12852个，调查人群针对广州拟购房消费者。调查结果显示，广州市民持续抱观望态度，八成的网友看跌后市。
这次新政主要受惠于首次置业并购买90平方米以下的购房者。从本次调查来看，首次置业、具有自住需求的占77.82%，显示市场刚性需求依然较大。在户型面积选择方面，近9成的人选择120平方米以下的单位，其中接近48.75成的人选择90平方米以下户型。
从购买力水平看，41.02%的人理想价位在5000元/平方米以下；48.18%的人理想价位在5000-8000元/ 平方米；9.11%的人可接受的价位在8000-10000元/平方米。购房总价方面，50.78%的人可接受50万以下的房款；30.55%的人可接受50-70万元的房款；9.66%的人可接受70-90万元的房款；4.70%的人可接受90-100万元的房款；少于4%的人可承受100万元以上的房款。
从选择区域看，72.18%的潜在消费者选择在中心六区置业；19.16%的选择在近郊四区（萝岗、花都、番禺、南沙）置业；亦有4.59%的人选择在远郊区（增城、从化）置业，4.07%的人选择广州周边城市置业。
对于新政的出台，31.71%的人认为贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍对购房有帮助；26.83%的则认为个人住房公积金贷款利率下调0.27%对购房有帮助；23.71%的人认为首付比例调至20%对购房有帮助。可见，贷款利率及首付下调是购房者最为关注的
对于新政后，半年内广州楼价的走势情况，8成以上的人认为楼价会下跌，认为楼价继续下跌的幅度不大和认为楼价将大幅下降的各占四成多；10.31%的人表示说不准；有3.52%的人认为楼价会保持稳定；也有3%的人认为楼价会小幅回升。
综上所述：
1、本次调查中，选择在近期（3个月-半年内）置业的占13.63%，选择再观望一段时间（半年至1年内）的占47.44%。其中近期入市的潜在消费者中，仅6.39%的人是受政策利好的所影响，可见新政的出台对购房者入市的并没造成较大的促进，现阶段观望情绪仍持续，未来楼价走势仍是关键。
2、被调查者中，首次置业的接近8成；而在户型面积选择方面，有近5成调查者选择90平方米及以下的户型。由此可见，接近50%的被调查者可享受新政的优惠。
3、从购买能力看，72.18%的被调查者选择在中心六区置业，19.16%的人选择近郊四区置业。而在价位选择上有41.02%的人选择5000元/平方米以下，48.18%的人选择在5000-8000元/平方米，9.11%的人可接受8000-10000元/平方米。根据目前各区的楼市情况看，天河、海珠、荔湾的成交均价仍在万元以上，而白云、黄埔则有不少价位在8000元/平方米以下的项目；而近郊四区楼盘均价多在5000元/平方米以下。由此可见，19%选择在近郊置业的人基本上具备购房能力，而选择在中心六区置业的潜在买家则还有一半以上不能承受目前的房价。
4、“10.22”新政的出台目前对购房者入市的影响不大，但利率和首付的下调让市民觉得有助于减轻购房压力。
5、在对楼价走势预测方面，8成以上的人认为楼价仍会下跌，仅3%的人认为价格会小幅上涨。 :( 支持免费，本来就是相互交流，共同进步嘛。 给个免费的看一下呗.都是穷人了[email].dxx26z0@163.com[/email] 买了 没觉得好 给个免费的吧，偶没钱了。。。
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