回暖住房销售须先理顺定价机制
据说今年上半年以来，北京类似40、50年产权、突击商改住的项目不在少数。让人不由生发联想：在视价格未成交指挥棒的众多“迫降”区域，30年产权的房子会不会有人要？20年的呢？“只要价格便宜”身边有人铿锵回答。甚至还有人给出更鲜活的案例：据说目前已经有人在杭州郊区开展实验，租用农地专门开发使用权30年的度假式住宅产品，生意火爆，不但座骑从QQ升至宝马，更获取了一笔3500万美元的风险投资支持。
看来，现在真到该好好研究消费者行为模式和心理的时候了。因而就必须正视房地产界长期以来的定价积弊。我们认为，定价失策是造成今天众多开发商降价不能、自救乏力的一大根源。因为很多人都认为中国是市场经济，定价问题早就解决了，其实不然，就房价来说，目前还有太多既无法反应市场真实供求，也不能体现价格杠杆作用的地方。
如果按照一般规律，在任何一个市场，产品的价格都和需求相对应，当价格超越了需求的承受范围，市场自然面对调整。这道理就像猪肉价格一样简单。但很多开发商却不愿相信。他们迷信“买涨不买跌”，迷信“低开高走”，迷信“刚性需求”，终使定价失去了弹性，在买卖博弈中身陷被动。
我们认为，一个成熟理性额定价机制，必然包含这样几个元素：首先，一个明智的价格应有明确指向或渠道，在产品结构上有清晰定位，有始终不离不弃的目标客户群。比如潘石屹把稀缺性可比黄金的北京三里屯SOHO打包倾销给山西煤老板，为后者日益爆棚的能源财富寻找金融避险通道。为此，SOHO才敢逆势提价。
其次，一个理性的价格必须给后市留有余地，绝不是越暴力越好。北京一个在售百万平方米大盘，两年价格翻三番，用项目经理的话说“市场好额时候，不知道价格怎么加上去的，怎么加都有道理。”但最近，当开发商把已是强弩之末的1.5万元单价调回1.2万元时，多要面对的最大挑战，是如何安抚7000名“受伤”的前业主。定价的盲目冲动、对消费热情的多度看好、外加大体量的产品单一，终致今日一盘僵局。
再次，一个灵活的价格必然有赖于产品的多元化创新。上述40年产权低总价小户型LOFT公寓就很聪明，它能在价格和产品结构间达成一个平衡，以业态的多元化尝试，换取生存空间。
为此，房地产企业有必要缩小瞳孔、重新审视消费群体的特质，拿出一套清晰的定价自救策略。须知，商业社会从来不缺少机会，缺少的是智慧。任何一个看似疲软的市场也并不乏真实买家，乏的是有针对性、有创意、有定价远见的产品。 严重同意楼主的观点！
这正是中小开发企业的弊端，盲目开发，闭门造车，必然导致市场占有率下滑。国内的房地产市场已经进入了更加理性的消费阶段，没有符合市场需求的产品就会致使资金紧张，离退出市场也就不远了。
衷心希望二三线城市的开发商老总，尤其是那些做工程起家的老总们，能够充分听取地产策划人员、代理机构、专业人士的意见，不要再固执己见，墨守成规了！要知道：工程方面固然重要，但只是生产环节而已。销售环节是将产品变现为资金的过程。策划往往被忽视，其实这才是决定一个地产项目甚至一个公司兴衰成败的关键，因为工程、销售都是由策划来指导的。
请所有地产策划的同仁们相信：我们现在要做的就是修练内功，不断完善自己的工作能力，未来的房地产市场是属于我们的，因为我们才是能够准确把握并引领房地产市场的人！
祝大家开心快乐！
希望能够认识更多的朋友，我的邮箱是：[email]suncocjf@126.com[/email]
理性加低价
支持，只是现在的市场 总体就那么不好，有价无市页:
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