jinbo8012 发表于 2008-9-24 00:25

第六期操盘手PK话题:三线城市3万平米社区商业，如何定位？

[size=5]三线城市，项目为市里面的经济适用房项目，现在住宅基本销售完毕，现有近3万平方米的商业准备销售，具体情况如下
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本市概况[/color]
1、南方三线地级城市，人均可支配收入在14129元
2、人口：全市总户数9.81万户，增加179户；总人口为32.16万人，增加1042人。其中城镇人口17.12万人，农村人口15.04万人。根据人口抽样调查资料推算，全市常住人口35.9万人，城镇化率57.8%。
3、当地支柱产业：工业、物流、农业
4、本市经济发展迅猛，位列市第一。07年突破百亿大关。发展势头良好。
5、房地产：受到国家宏观调控的影响，目前房价下降了15左右，但市场还是有需求，房价基本上在2800－5500左右
6、本市为闽中地区交通枢纽，市内地小人多，消费需求旺盛，市场前景良好

[color=DarkRed]项目概况[/color]
1、住宅销售接近尾声，先要销售30000平米的商业项目。由一幢4层的独栋商业体（1万平米），近900米的底商商业步行街组成（2万平米）
2、店面超高优势明显，6米、5.1米、3.6米
3、位置在于城市的边缘商圈，上面的住宅80％为经济适用房

[color=DarkRed]市场[/color]
1、目前市场租金：中心区域150－500   次商圈60－100
2、中心区域以及建材市场中心区域基本上一铺难求，
3、本市建材市场过于饱和，粗略统计有近50％的店面经营建材、五金类的市场，并且还有一个交通位置极佳的5万平米的建材商业广场即将招商开业，政府可能将目前市场上的建材商户，收编至建材广场
4、目前批发市场只有副食品市场，其他都较为零散，这与本市的人口有一定关系
5、浙江、泉州、石狮、广州都是进货的最佳集散地，本市靠近与这些城市（福建），批发难成规模

[color=DarkRed]目的[/color]
1、开发商的要求短期炒作，全部销售（在售价上可以与其他区域的价格形成优势）

[color=DarkRed]问题：[/color]
1、初步构想：让本市一样可以享受大城市的maill的概念（街区mall），先招商后销售（衣食住行）
             a方案：商业步行街+专业市场，专业市场做什么门类的市场？
             b方案：让本市一样可以享受大城市的maill的概念集休闲娱乐、购物、家居为一体的复合街区？
                    同业差异、异业互补
2、如果建材一定要做，必需寻找竞争对手的招商信息，业态布局，找空缺点，本案做互补
3、步行街量大，分段分业态招商，让本市一样可以享受大城市的maill的概念÷
4、沿街店面销售还好，但1万平米的商业一开始就分割产权销售，有很大的困难，我的建议是必需在1万平米的商业独立体内，安排主力店(专业市场、超市等）[/size]
5、考虑返租模式
6、做专业市场必需有政府扶持

[size=6][color=Red]如何在边缘商圈做旺3万平米的社区商业，如何有足够的吸引来吸引消费者前来消费？有什么更好的市场业态组合？[/color][/size]

[size=6][color=Red]
基本情况就是这样，烦请高手不吝赐教，给小生一些忠恳的意见和建议，好提议定价币！！！[/color][/size]

jinbo8012 发表于 2008-9-26 20:47

竟然无人关注，高手出招啊。

太阳鸟 发表于 2008-9-27 15:54

3万平做为社区商业确实体量忒大
除了LZ提出的定位外，建议底商亦可考虑餐饮街，独栋商业要销售必先招商在前，引进主力店，可考虑划成室内小商铺，产权式销售

tangren.jiang 发表于 2008-9-28 10:12

独栋商业可以按LZ 的引进超市，在1.2层，如本土的永辉，3.4层可以做餐饮加休闲，毕竟住宅已基本销售，人气已经起来，虽说是经济适用，但消费能力还是不可小视的，LZ 说城市的经济也好，消费应该也不会差。另外再家上900米的步行街，这样的消费潜力值得相信
步行街，我的建议是做批发零售市场，但不是做建材，因为LZ 的资料显示已经很饱和，我们也不必死抱着不放。由于距离泉州、石狮较近，又是交通枢纽，我建议做服装，就如福州或者株洲。福州的中亭街LZ应该是知道的，其内街就是一个服装批发兼零售步行街。福州和株洲本身的服装产业并不发达但它们都有一个共同点就是交通发达，利用这个优势做一个区域性的中转集散地。我认为这是合理的，但到底怎么样，还是要LZ自己决定

   基本的想法就是这样的 但说的有点乱 LZ可以自己找些相关的资料研究下，或者也可以和本人继续交流  QQ58359479

jinbo8012 发表于 2008-10-5 11:17

超市要有，但不能占有的比重很大，毕竟开发商的意图是想全部出售啊，招商先行是必需的

angelo 发表于 2008-10-5 16:13

这个项目有点像一般的商业街区的模式，在整体规划上可以考虑做成商业步行街，针对日常消费品进行商业招商，首层作为品牌店面，2、3F可以考虑引入大型连锁超市或者划分成一个主题专区（如潮流状元坊之类，针对特定消费群进行推广），至于4层，由于楼层高度较高，建议做成餐饮、娱乐一体的综合消费区，以吸引人流的上升！


以上只是一个简单的见解，具体情况还需对当地的消费习惯以及整体市场现状进行了解再作判断！

mlz@ 发表于 2008-10-13 16:06

根据你的城市宏观状况，我看你还是针对社区内的经济适用房人员来定位商业吧。
如果周遍的社区较多，可以多弄一下社区超市，我看建材市场什么的还是酸了。
但是3万有点大。可以弄一些有目的性购物的商业项目

jinjin7143 发表于 2008-11-20 17:32

商业用地作商业街很多种做法：第一、纯粹作商业用、第二、底层商业、上边诗作其他：如：办公、住宅等产品，第三，完全作其他，如：做成连排住宅一类，或者办公楼一类产品。

houkunandy 发表于 2008-11-21 11:20

就做建材吧，都经济适用房了

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