求助！请各位高手为项目的营销推广定个主题方向。
我入行两年，一年销售，一年策划。现执行一个公寓项目的主跟，该项目是本地开发商所做，位于主流生活区核心，区位是唯一优势，产品几乎没有什么独特卖点，面积也没有偷到。但由于开发成本较高，所以KFS要求提升至高端物业定位，将价格提高。目前，项目即将开工，营销计划也已开始筹划，现面临定位高端而产品却平凡无奇的尴尬局面，面对这个症结，如何进行营销推广？
本人想走一步险棋：在推广中，不去定义产品，不谈产品，只渲染生活理念和生活方式。不知可否？
恳请房策的各位版主及坊间的高手为我指点迷津。为项目的营销推广定个方向，选个主题。不胜感谢！！ 如你所说，项目位于主流生活区核心——项目的唯一优势。并且，产品并无特色，开发商的期望值过高。
想问一个问题是：产品是不是真的一点独特的卖点都米有？
其实你说的那个，不重点谈产品，不给产品定义，个人认为不是险棋。卖生活态度、卖生活理念可能还要保险些。但是还是需要一些支撑。
根据现在目前的定价（估计）和产品类型（公寓），重要的目标顾客将会定义为第一层次青年人——做为他们第二居所的过渡产品，第二层次，投资客，——购买公寓进行保值和增值的人群。
这两层次的人群基本上都会考虑到投资的预期，所以，在推广上除了进行生活理念的宣传外，也可进行该公寓项目的投资分析。
因为对该公寓的产品不甚了解，所以，在推广的细节上无法进行描述。抱歉。
主题猜想：
案名：领寓
主题：进入主流生活 以上言论基本属于无稽之谈，如果产生副作用，概不付法律责任。呵呵 首先感谢兄台的赐教，目前该项目已增加了如空调、纯水、新风等附加值配置，价格已与本市高端项目看齐，其实产品面积是以80-140为主，其中有40%的小户型，原来也是以年轻人为目标客户，走时尚路线。但由于定位提升，所以目标客户也扩大至中高端，年龄层次相对较大。
我自己认为本项目的投资价值相对较弱，目标客户应该为区域内的二次置业的改善型客户，以及全市范围内有刚性需求的高收入青年人群，关键是不知道如何在产品比竞争对手较弱的前提下进行差异化。
还希望版主和其他高手能不吝赐教。如果可以的话，可以提请版主将本帖变为“悬赏”帖。事后必有重谢！ 楼主，走高端化一定要有足够的支撑点，或户型或景观，或地段或品质
正如楼主所说的，区位是唯一优势，产品几乎没有什么独特卖点
单单一个区域优势显然不足以支撑整个“高端”概念
如果楼主真的确定走高端路线，建议在买点上深入挖掘
找到产品的USP，走差异路线
或则创造买点
项目即将竣工，可以在中亭景观、配套或商业（引进大商家）上下工夫
带动项目形象的提升
楼主想通过生活理念和生活方式的引导来推广，玩概念
个人认为现在的消费者趋于理性
消费者对虚的东西不感冒
相反的对产品的品质十分看中
如果没有足够的支撑点
就算您吹得天花乱坠，描绘的生活如何尊贵高档
估计效果也不是很理想
同意楼主的观点
本案的投资客户比例应该很有限
毕竟走高端路线
投资成本较大
而且政策及市场影响
存在较大的X因素
另外，面积以80-140为主，有40%的小户型
瞄准小年轻是没错的
问题是，小年轻的消费者跟高端产品有所冲突
高端产品的消费者年龄应该较大
而小年轻的经济基础不足以支撑高端产品
所以楼主还是要三思啊
愚见愚见，见笑了…… 便利生活 强调位置的重要性
主打广告语为成熟生活模式 之类的
做好样板间和售楼部在没有入住前人们只能通过这两项来认知项目
一点看法
以前做过一个项目，跟楼主的有点类似项目定位高却没有相应的支撑
后来打生活品质、配套设施、中心区域等等，可是现在客户对这些虚的东西不是很感冒
推广主题难以贯彻
建议说的详细一点，找出核心的价值，再做定位 首先问一下：楼主跟的项目应该体量比较小吧，是不是单体楼？
如果回答是肯定的话，你们具有的区位优势可以保证楼盘已经成功了一半。
老板要求定位往高了走，没问题啊
从入户大堂、空中花园、到物业等等细节都往好了做，为高端定位找到有力的支撑理由就OK
至于你的客户，40%的小户型可把年轻白领以及投资客最为核心客户群体，因为年轻白领支付能力弱，但月供能力强。而投资客则看中的是投资回报，高租金，高收益，出手也容易。
80-140的户型，其核心客户群体就要定义为那些中高收入者，特别要注意在写字楼里工作的中层以上管理人员。这些人对交通便利以及配套完善程度要求较高。
一点拙见，欢迎大家拍砖啊！
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