楼盘定位的困惑
作为地产新人，关于楼盘定位有一些困惑，希望前辈们多多指导。最近看到很多楼盘的广告，上面写了很多核心词，比如说生态、休闲、文化、复合性等等，对于一个楼盘赋予了这么多的特色，那么楼盘真正的核心卖点是什么？
如果我是一位消费者，看了这样的楼盘，会有一种不知道它想要表达什么的感觉，重点很不突出。
我不知道所谓的“复合型地产”的概念究竟是什么，当找不到楼盘突出特色的时候，就将几个元素进行拼凑，能否让市场认可。
希望前辈们多多指教！先谢谢了！
[[i] 本帖最后由 haitun55 于 2008-9-1 15:25 编辑 [/i]] 没有人，帮助解答一下吗？先谢谢大家了。
原因
1、工作经验的问题，认为广告上的一些主力甚至附加卖点，就是楼盘的核心优势（对项目硬、软件优\劣势，经推广进行再演绎的过程不太了解）2、策划人员和文案对概念词藻的玩弄，以及开发商方面对这类似是而非的词藻的认同
3、定位？什么定位？——项目定位（做什么类别的产品）；产品定位（确定类别后，怎么做）；形象定位（营销中项目形象与其客群的印象衔接……没有搞清楚
既然是新人
不搞复杂了
先从营销推广下手吧
把形象定位这一套东西
搞清楚再说
还有
1、关于“复合型地产”的概念究竟是什么？
网上说法多的是，随便你参考、借鉴、摘录、抄用……关键是这一概念能否形成推广效果
没效果，再复合也不行
2、“当找不到楼盘突出特色的时候，就将几个元素进行拼凑，能否让市场认可”？
至于“认不认可”这个东西，最核心的关键取决于对客观大势、区域市场、项目客群的认知清不清晰、深不深入、了不了解
如果不清晰、不深入、不了解
冒然就拼凑几个元素
自然是会出问题的
如果了解得比较透彻
拿人家正是非常需要的元素来拼一拼
起到了效果，也是可行的
（你的疑问在于：啊？我认为特色都没找到，而领导却在命令我用几个元素进行随便拼凑就完事了！这样会有效果吗？这个领导专业吗？……简直是乱来，怎么办啦？哈哈，如果人家经验丰富，对市场和消费者的判定比较准确，效果就来了；如果那个人是个混混，那就完了。所以，你的疑惑是对的，是不是有种希望“瞎猫遇上死耗子”的感觉啊！）
[[i] 本帖最后由 xxx7775 于 2008-9-2 13:11 编辑 [/i]] 可能我是一位新人，工作的经验很少，对待问题的看法也不是很透彻。
不过非常感谢楼上人的回答。
哈哈
“最近看到很多楼盘的广告，上面写了很多核心词，比如说生态、休闲、文化、复合性等等，对于一个楼盘赋予了这么多的特色……”有些地方的开发商观念落后
以为搞得花哨就能忽悠住消费者
而有些地方的消费者意识落后
认为：噫，这么多好东西，一定是不错的产品
用一句话来说：
锄头与卫星齐飞,钻火共激光一色
中国特色，中国特色
当然，也有些产品本身优势就多
在当地区域市场上，与之类同的竞争对手比较少
人家自然要大声高唱：快看来啦，属我的东西最多啦；快来买呀，属俺的特色丰富啊！
如此这般，没有什么值得奇怪的 正确处理点面结合
“点”与“面”是一个辩证关系，是相互转换的。是战术和战略、宏观与微观的关系。
有用的问题有一句（请坛主及楼主原谅，我说得有点黄，望准发）
“那么楼盘真正的核心卖点是什么？”对了，这句话问得极有水平
想来想去，整得太复杂了也不好，就这样轻轻松松说吧：
有一天，神仙也冲动了，想看一下人间的黄片，但是人间正值和谐社会，不允许黄片流传，于是心中遍谙人间男人们的种种喜好，用泥巴捏了美女若干，吹口仙气活过来，而后，准备让世间的男子们先选后干，干的男人越多越好，以此代替黄片观赏，同时，还许下承诺，干得越多，就有可能被他老人家点化成仙，升入上界，永脱尘之苦哟。于是乎，若干美女应捏而生，肤肤白白、肉肉美好，还都有自己的略为独立的思想。（下面，仅举三女为例，以说明前述问题）。
美女一：
丰满波霸型，波大、臀丰、腰细、肉嫩……且面部表情有幼幼倾向——且该女以金钱丰富向往之，于是该女自认为：老子身材丰满、洞紧水多，而那些有钱的老板们就最喜欢这类女人，肉肉丰多、上床厉害，当当情妇啊、当当花瓶啊，也不错，管他的哟，只有要钱就行，有钱就爽。好让我的一身肉和生殖系统，成为争取有钱人的工具吧！
于是，该美女于网络之上，先裹上一身“线性两点罩、线拉三角裤”自炒其丰满身材；然后，穿着暴露率90%之露肉装，接受众名记采访，大抖丰胸，大搞“娇点访谈”……希望引来有钱者之关注。
（注意了：“丰满波霸型，波大、臀丰、腰细、肉嫩……且面部表情有幼幼倾向”——就这一点来说，是神仙是看准了人世间有一类男人，有喜欢“丰满”倾向的喜好，这就类似前期的产品研发，开发商经过市场调研、经济测算、概念设计等工作，依照某些个客群的喜好和偏好，整了一个软硬件“丰满”的项目出来。然后，“好让我的一身肉和生殖系统，成为争取有钱人的工具吧！”，看来，“丰满”是该开发商准备在市场出招的项目的核心卖点啊，以“丰满”为诱，直接拿过来，微加处理，便诱人接人忽修钱钱……于是，网络大炒、线性两点罩、线拉三角裤、露肉装、娇点访谈……皆类似于楼主前面所说的“生态、休闲、文化、复合性等”，皆是战术，希望引来“有钱人”，即开发商眼中最主要的客群，之关注。）
然，当今社会谐合，多数人已对此“芙蓉姐姐”似的做秀方式，已很是厌恶，看一两眼，过个眼瘾，笑上一声，谈上几句，便匆匆而去，只有少数人心中喜欢、嘴上批判的人，为此等“尤物”猪心明许。于是，该肉女惊慌失措起来：“吾是怎么啦，为何肉肉、丰满的卖点不起作用了呢！”，正在踌躇间，美女二出现鸟。
美女二：
身材娇小、不长不短、小屁股圆圆，且声音如知名嗲女L某某，其声如嗲似娇，其音绕梁三日不绝哟，且有一可爱小狗，取名为“蒙蒙”……该女只图打到家庭实力殷实、有车有房之帅哥男也，且诞生当日，正遇大导演之《吃屁大战》热映之，该女看后思之：吾身材矮小、绝无黄金分割之利，更无爆点激凸之色，所以，走美女一之路线，必不行耳，然吾身材娇小，亦可发挥其优势也。看，吃屁一战中，周郎伟哥，即有房又有车，且深深喜爱其中娇小可爱的小乔L也。莫不是？俺也来个：以“娇小”型为卖点，以“发嗲”为主打形象，忽悠广大的有房有车且帅一族乎？然也，《吃屁大战》都体现了中国文化中“大郎爱娇女”这一潜规则，说明，此思路大有市场，以此忽悠，对大胜哉！
于是，该女身着类SM紧身装，以显其身材，且频频于众人前“嗲嗲”不已，以L某之神现世，以小乔之态忽悠，今天来个试镜炒作，明天再来个给L某作裸替、背替、手替、腿替……，后天，再给小狗喂排骨，以示爱心大美女……当是时，众人围而观之，疑曰：“莫非真是台湾来的那个嗲声天后——某某某，的妹妹？”，先是众者众，后仍知其真像，于是部分人慢慢散去，部分人留下了，欲与之交耳。
（注意了：看来，“以‘娇小’型为卖点，以‘发嗲’为主打形象”——确实，在一开始，也吸引了不少客群的关注，且很好地应用了“借势”策略，在这个程度上，从开篇的策略来说，还是做得很不错的，同时，待众人满足其心理后，还留下了一群客群，这群人，就是他们的主要卖点和形象，娇小配嗲声，所能吸引的主要客源。且，经过一定的处理手法，将直来直接的娇小和发嗲，通过借势，上升到台湾嗲后的水平，从硬性的卖点，拉高到让人心胆皆颤的嗲后形象，哈哈）
见这边厢围观者众，于是，第三个美女，应势登场。
美女三：
身材只是略好，还算是长得有点白，但最多，仅能用“略有几分姿色”来形容，赶，说句大实话，是赶上不前面的两个美女的。美女看到前面两个女人的状况，也认真想了一下，神仙叫我下界来欢喜一下，我也要找尽多的人才是，一是喜欢更多，二是利于升仙，但从第一个美女看来，赤裸裸的卖弄色相，是不行的了，已经遭到市场的初次淘汰。从第二个美女看，略有些成功，但我又没有人家那种娇相，且声音宏亮，哪来台湾嗲后的基因嘛，不行，看来，第二条路也不行。
怎么办？啊，仙人在造我时，不是曾感叹过：“这是我造的最聪明的一个美女啊！！”对了，“聪明”，差异化的聪明，才是我的核心卖点啦，好，简直太好啊。哈哈，聪明万岁！
但是，听人家说，聪明有很多种：“主妇型的小聪明、干炼的领导型聪明、泼辣的尖刻型聪明……”，对了，我的身材也算不错啊，我长相也比较白，化上妆，穿得性感点，也算一个“肉感”美女呢。同时，你看，网络那些知性的女人，只有略为肉感一点，只有那么受男性朋友的欢迎了，知性加一点点的肉感，哈哈，对了，我的形象——就化身为“性感美女作家”吧，一个性感且智慧着的妙龄美女。
于是乎，一个“充满智慧的性感作家”在众人面前亮像了：性感美女品三国论坛、美女作品荣获爪哇国裸贝儿文学大奖、性感美女与非洲猛男之恋讲座、性感作家参与《红漏梦》选秀大赛、“超级驴声”诗歌王大赛，美女作家当场批哭诗歌少妇…………哟，效果轰动，一个肉感知性美女诞生了！于是，众男围攻之……连当初没看上第一和第二美女的富翁和帅男们，皆加入战团，大战三千回合之……
注意了：
把握客观大势、贴近区域市场、迎合客群倾好的，且其中，对于客群的购买敏感性，刺激较强的卖点，才是其核心卖点。通过上述三例，我们可以看到，美女一项目，从研发开始，开发商，就为其注入“肉感、丰满”的核心竞争力，且一直到面市，开发商在市场上的形象，一直都贯彻的是“肉感丰满”的卖点和形象，虽然做得比较一致，但由于未把握大势、未贴近区域、未迎合客群，于是“丰满”策略受到市场的冷落；美女二项目，吸取了美女一项目的经验，于是，换个方向，以娇小为核心卖点，以“娇小方能形成或方能形成联想的——嗲声”作表现，并提升为“类台湾嗲后”，作为项目形象，也吸引了一部分男人的关注。从前面说明了，从前期项目定位、产品研发时，设置的产品硬件或软件优势，并不一定能成为市场欢迎的卖点，更不一定，能作为一个比较成功的市场推广形象来应用。而美女三项目，从产品研发上看来，属于比较平淡、一般般或略有一些优秀的产品，从前期和研发上说，是不太成功的，但是，他在后期的思考中，通过后期策略的调整和执行，又重新把握了市场大势、贴近了区域市场、迎合了客群，自然也是受到众肌肉男之追捧……
最后两句，市场多见的几种常态：
1、前期研发，即从产品硬软件上，确定其核心卖点——营销坚持前期确定的核心卖点——形象围绕前面的核心卖点————从前期开始，就握住了、贴近了、迎合了，销售一直都顺利
2、前期研发，即确定核心卖点——营销坚持前期确定的核心卖点——形象围绕前面的核心卖点————未握住、未贴近、未迎合（从前期阶段一开始，就没抓住那三环，或者缺少其中一环），销售有麻烦了——重新调整策略，问市场、研客群、找卖点——重装上阵，幸好握住了、贴近了、迎合了，销售重新顺利
3、前期研发，即确定核心卖点——营销对前期确定的核心卖点有疑问，进行再调整——形象围绕前面的核心卖点————从营销开始，就握住了、贴近了、迎合了，销售一直都顺利
4、前期研发，无所谓确定核心卖点——营销阶段，重新再来帮产品找核心卖点——形象围绕前面的核心卖点————（很幸运的是，在营销阶段做对了），于是，握住了、贴近了、迎合了，销售顺利了
5、前期研发，无所谓确定核心卖点——营销阶段，重新再来找核心卖点——形象又与核心卖点脱节，各做各的————未握住、未贴近、未迎合（前期、营销都没抓住那三环，或者缺少其中一环），销售有麻烦了——重新调整策略，问市场、研客群、找卖点——重装上阵，幸好，在第二次握住了、贴近了、迎合了，销售重新顺利（这种比较麻烦，在一些家族企业见得多）
6、从前期研发确定产品开始，不管后面怎么调整，死路一条（这类产品不太多，但也有少数开发商做这样的傻事）
说完，说得有点黄，望广大女策友原谅
[[i] 本帖最后由 xxx7775 于 2008-9-2 15:56 编辑 [/i]]
上面确实说得比较黄
再一次向广大策友及坛主和楼主
致歉
哈哈，比喻比喻 比喻很恰当，对我来说，这些东西容易懂，越平淡越不凡 顶你一个 哈哈
谢了
多谢猛龙给热心
都没人跟进了
把死人说活了但什么都不做也不会有人信，为什么大家还是热心于炒做，却不肯把产品作得扎实一点页:
[1]