购物东东 发表于 2008-8-31 15:37

各大武林高手“这个项目该如何定位最佳”

项目概况： 县城人口6万，总人口33万。单层面积7500平方米。地上共三层。 也可建地下室一层。60*110米临街。改县城已有一两个购物广场。生意一般，面积不超过1万平米。该项目商业如何定位规划较好。初步定卖一层，还有商铺的价格如何定位好？  参考项目周边街铺价格5000左右每平米。 中心点步行街15000-20000左右每平米。

richool 发表于 2008-9-1 10:54

商铺的定价建议两种方法：
一、市场法，既然已有两个购物广场，采集可比实例然后做修正后可以得到价格的大概区间
二、收益法，商铺的价值还是要看收益能力的，县城人口这么少商业又那么多，是不是有那么的消化能力，租金价格能撑起多少房价，这个是考量的重点；当然未来的规划也可以作为参考

   把两个价格综合不管是加权也好还是平均也好，价格的区间就有了，根据市场情况适当调整

   最近看房地产估价师的书看的，呵呵 希望有用

购物东东 发表于 2008-9-1 11:47

按照这样定价是否科学

租金及售价定位

1、项目价值评价

价值评价表

序号


评判因素


权重
评定分值

分值
星光百货
世纪阳光
国贸商场
商业大厦
本案

A
周边环境

(小计)
30
20.67
23.67
23
24
22

A-1
商业位置
5
3
4
4.33
4
4

A-2
交通便利度
5
3.67
4.33
4.33
4.33
4

A-3
周边房屋素质
5
4
3.67
3.67
4
3

A-4
周边居民质素
5
4
3.33
3
3.33
3

A-5
人流
5
2.67
4.33
3.33
4
4

A-6
车流
5
3.33
4
4.33
4.33
4

B
规划及建筑

(小计)
20
18.33
12
10.33
14
17

B-1
整体规划
4
3.67
2.67
2.33
3
3

B-2
外观建筑风格
4
3.67
2
2
3
3

B-3
建筑空间规划
3
2.67
2
1.67
2
2

B-4
停车位、便利、大小
3
3
1.67
1
1.67
3

B-5
主题广场
3
2.67
1.67
1.67
2.33
3

B-6
动线组织
3
2.67
2
1.67
2
3

C
配套设施

(小计)
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17

C-1
公共配套设计
4
3
2.33
1.67
2.67
3

C-2
无障碍设计
4
2.33
2
1.67
2.33
3

C-3
导购设施
3
2.67
2
2
1.67
3

C-4
安全设施
3
2
1.33
1.5
2
3

C-5
灯光设计
3
2
1.33
1.5
1.67
3

C-6
其它设施
3
1.67
1.33
1.33
2
2

D
营销管理

（小计）
30
22.03
17.97
14.93
19.33
25

D-1
主题形象
3
2.33
1.67
1.33
2
3

D-2
营销策略
3
2
2.17
1.83
2.33
2

D-3
主力店
4
3
2.33
1.93
2.5
3

D-4
业态布局
4
3
2.33
1.77
2.67
4

D-5
人流设计

（商场内）
2
2
1.27
1
1.33
2

D-6
经营管理模式
3
2
1.77
1.83
2
2

D-7
商业管理公司
2
1.27
1.27
1
1.17
2

D-8
促销活动
2
1.17
1.17
1
1.17
1.5

D-9
经营管理
3
2
1.83
1
1.67
3.5

D-10
品牌控制
2
2
1
1.07
1.17
1

D-11
物业服务
2
1.27
1.17
1.17
1.33
1

合计
  
100
74.7
63.97
57.93
69.67
81

价值实现度
100%
74.70%
63.97%
57.93%
69.67%
81%




价值实现表

序号
评判因素
权重

分值
价值实现度

星光百货
世纪阳光
国贸商场
商业大厦
本案

A 周边环境
30
20.67
23.67
23.00
24.00
22

B 规划及建筑
20
18.33
12.00
10.33
14.00
17

C 配套设施
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17

D 营销管理
30
22.03
17.97
14.93
19.33
25


价值实现度
100%
74.7%
63.97%
57.93%
69.67%
81%


推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。

1、 价值实现下的租金及售价定位

1）租金统计及分析

汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）

业态
人民路
东大街
西大街
前进西路
头桥路
天汉大道
太白路
人民路

最高租金
130
90
65
72
63
140
80
73

最低租金
80
40
23
34
18
75
26
28

平均租金
105
65
44
53
40.5
107
53
50.5


价值实现下的租金及售价定位

根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。

汉中商场租金表（元/㎡·月）

项目
最低租金
最高租金
平均租金

世纪阳光
100
140
120

国贸商场
90
140
115

星光商场
78
100
89

平均租金
89.333
126.666
108




根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。

本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度

           = 108×81%÷65.5%

           = 131.91（元/平方米·月）

本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月

=131.91×10×12

=15,828（元/平方米）

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