金华保集半岛2006年全年营销方案
市场篇1、 金华房地产形势概况
商品房年度走势
二手房年度走势
2、 政策风险与机遇
风险：
1、 利率调整，加息的可能依然存在；
2、 税收调整（物业持有税），特别针对非普通商品房的持有和交易环节；
3、 加大普通商品房的供应力度；
4、 金华将有相当数量的经济适用房供应；
5、 供应量会进一步加大；
机遇：
1、 金华将启动旧城改造的拆迁；
2、 继续控制别墅用地的供应；
3、 防止房价大起大落；
4、 首付款可能恢复至二成；
5、 地方可能出台部份扶持政策；
6、 金信信托清理结算对本地众多房地产开发公司产生影响，主要有：通和置业、和信置业、阳光房产、信华集团等，对湖海塘项目及当代华府的启运作会起到一定制约作用；
3、 区域内市场供求关系特征
总体来说，2005年金华房地产市场经过上半年一段时间的宏观调控，市场在下半年十月份有所复苏，后继续维持低迷的状态，05年11月房交会以较高的关注度收场。
从产品线上来看，今年楼市高层及小高层的投放没有减少，但消费者对小高层的抗性正在减弱，认可程度逐步提高，但青睐多层的习惯仍然根深蒂固。2006年我们的物业形态比较多样化，以保集大公馆为主，全年有写字楼、单身公寓、及商铺放投市场，覆盖面较大，但周边也有当代华府以多层为主的楼盘今年将投放市场，在高层方面，有天龙南国二、三期、广润翰城、当代江南等主要竞争对手，而大公馆又有三江国际花园（高层、叠加、排屋）、广润翰城等总价类似的多种形态可供选择，06年面临的市场压力并没有消减。
4、 项目类比市场分析
江南区块
■天龙•南国名城
开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司
位置：金华八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。
面积：占地275亩，总建筑面积35万余平方米。
特点：浙江首个健康住宅，也是全国中小城市首个国家健康住宅。
现状：目前销售以小高层、高层为主，均价3200元，区间3000到3800元，推广以健康小区及景观为主，户型偏大，主力户型为三房，约130—140平米，目前二期住宅优惠5万，在推案量约150套。三期荣寓已于房交会推出，户型调整为90—120左右的二三房，总价控制合理；
分析：对比“天龙”项目，其自身品质本案存在一定错位，尽管天龙在近期景观规划与设计方面优势明显，以期弥补前期产品内部空间、建筑单体等方面的不足，试图拉进与本案的距离。但除去景观和商业的规划之外，本案规划、配套、会所档次等其它品质魅力依然十分鲜明，综合品质仍占优势。总体定位和价格的差距，致使目标客层不同。其竞争威胁应通过本项目景观规划的优化及改善配合有效的销售技巧、现场沟能技巧而化解。
■当代华府
开发商：金华市阳光房地产开发有限公司
楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。
建筑形态：高层住宅建筑面积约为50589平方米；小高层建筑面积约为19463.8平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为128558平方米；单身公寓为13427.8平方米，容积率为1.6，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5月。（红字部份因方案修改，数据已调整）
分析：从目前市场情况上，此案是保集半岛的竞争对手：首先是物业形态，即将推出的多层产品，金华市场接受度高于本案的小高层产品；其次，其推出价格将低于本案，由此，通过对该案地价的估测，我们在价格策略上做适当考虑，并利用其推广空白期加大促销力度，而后随着综合配套的逐步落实及社区的综合文化品质吸引客户提升价格。
江北区块
■东方国际复合社区
开发商：浙江新黄浦置业发展有限公司
楼盘主题：金华首创集“高尚住宅、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、休闲商业公司”为一体的国际化复合社区。
位置：八一北街景观复线和新华街繁华的汇聚地。
主推：单身公寓、写字楼
东方财富中心于05年6月推出，为商务写字楼、四星级标准酒店及酒店式公寓（即标志性的双塔楼）。其中四星级酒店将委托香港知名酒店管理。单身公寓均价5100元/平米、商务写字楼均价为5200元/平方米。
分析：东方财富中心自05年五月份后销售一度下滑严重，推广力度有限，单身公寓约去化40%左右，写字楼去化缓慢。
■锦绣金华
开发商： 浙江中兴荣泰置业有限公司
位置：位于金华市新商业、生活中心———八一复线西侧，人民西路、解放西路、五一路贯穿其间，紧邻迎宾大道。
建筑面积：48万平米
物业形态：小高层1栋，高层5栋
目前均价4200，价格区间3500—5000，商铺余下二三层居多。
分析：该案位于市中心，地段优越，价格定位不低。但在产品品质上存在缺憾，尤其是房型设计无甚特点，朝向、通风、采光均不到位；加之其企划推广方向偏移。因此销售情况并不如意，市场口碑远不如本案，威胁不大。
金东区块
■广润•翰城
位于金东新区，占地248亩，总建筑面积32万平方米，总投资7个多亿。项目正对面为百年学府金华一中，与艾青中学隔路相望。项目由联排别墅、高层住宅、多层住宅、高层公寓楼、会所、商业服务楼、幼儿园、大型地下车库及各类现代化生活服务设施组成。
多层住宅11幢；高层23—28层，14幢；联排别墅100余户。预计2006年底一期交付。
目前均价3000元左右，高层、排屋为主，房交会后排屋销售加快，约去化二十余套。
分析：该案的排屋对保集今年推出的大公馆构成威胁，由于总价有些类同，其物业形态具有一定优势。其景观配套和整体设计施工档次相对较高。
总结：
1、 2005年金华房地产形势趋于平稳。上半年楼市是全年亮点，五月后受宏观调控影响得到抑制，但下半年在十月份有所复苏，后又转入平寂；
2、 政策的规范和调整，势必过滤掉原有的浮躁而使得市场回归现实。新金融政策的出台相当程度地打压了中短线投资者的热情。对客户信心影响很大，观望气氛十分浓厚；
3、 市场竞争尽管激烈，为项目销售带来一定压力。但在前期较为良好的销售基础和品牌基础上，通过景观规划的改善（紫荆湖的投入使用）、生活配套的日益完善（知名商业的引入）、整体形象的优化等，结合一系列相应策略和手段，争取各种不同需求和特征的客户群。
页:
[1]