aspan 发表于 2008-8-7 16:21

某房地产集团招聘笔试案例题——我完全没折，求高手

现有这样一个商业地产项目，你看你应该从哪些角度入手来完成项目的融资、建设和销售

某军队背景房地产开发公司(B公司），与某省会城市驻军某部签订合作协议并获总后相关部门批准进行商业开发。
由于是军队用地，因此B公司只能与该部签订土地租赁开发合同，获得30年土地使用权。此后，B公司开始投入资
金规划、设计、建设，并利用行业优势引入了某大型超市入驻该商业地产，获得长期租约20年，年租金1500万元，
逐年递增。在建设过程中，由于中央金融政策突然紧缩，导致预期的贷款无法获得，使得该项目在建设到一半的
时候资金出现1个亿的缺口。作为项目总经理，你可以采用什么可行的方式获得外部融资或实现创造性的招商、销售，迅速弥补资金缺口。

我想了半天没有办法在答卷上写一个字，感觉似乎是不能完成的任务，不知哪位大拿可以拿出新的思路。我认为的
难点在于：
1、没有产权
2、只有使用权和租赁收入
我觉得唯一的办法就是采用仿信托方式，将未来的租金收益分割转让给投资人，但由于资金额度过小，存在200份的
信托份额要求。

看谁能比我想的更复杂！谢谢！

zhuwawa 发表于 2008-8-7 18:13

很难啊

子虚乌有 发表于 2008-8-7 18:29

转让相对比例的使用权,引第三方资金合作开发,租金回报可以作为使用权转让的价格基础~

珊瑚海洋 发表于 2008-8-7 20:05

最好的办法就是别拿这块地，有这些闲钱做什么项目不行啊！

seth_zou 发表于 2008-8-8 09:26

就信托，或者找风投

披着羊皮的狼 发表于 2008-8-8 09:36

先是一个亿的资金缺口的发生明细表，不可能在一个时间节点就要一亿资金！把时间、资金额度详细列出——这就是我们在各个时间节点融资的目标。

方法：1、引入新股东（以项目公司名义）
      2、VC、PE洽谈引入资金
      3、民间借贷
      4、如是上市公司考虑增发
      5、发行公司债券
      6、上市IPO
          7、其他公司担保贷款（现有情况下，已经有公司这样做了）
      8、这个项目除了超市应该还有其他形式的商业，要不然用不了一亿多资金，所以
        营销代理公司的保证金
        针对超市部分的分割预期销售收入（新股东或仿信托方式）
        针对建筑其余部分的使用权销售
        依托超市商圈的商业形态的招商保证金
      9、超市租金提前付清给予折扣
      10、公司内部融资:(

4ever13 发表于 2008-8-8 09:37

信托 与第三方合作 民间贷款

tinar789 发表于 2008-8-8 10:08

已经超出策划的范畴了，关键是融资

heyron2003 发表于 2008-8-8 10:26

是不是应该再有点地块情况

披着羊皮的狼 发表于 2008-8-8 16:16

补充一句：材料供应商交保证金

aspan 发表于 2008-8-11 14:19

可惜题目的要求不仅要拿出思路 还要拿出方法
非常感谢“披着狼皮的羊”

aspan 发表于 2008-8-11 15:13

老大们 实际这是俺自己正在操作的一个项目
现在的问题是，以前太关注银行贷款，现在下不来就麻了爪子，对VC PE又不了解

现在的想法是：
我想了很长时间，由于没有产权只有使用权，所以不能进行期房销售。不过在现有金融环境下，经过测算，可以采用
将20年租金收益权一次性向投资人转让的方式，这里的投资人不仅包括机构更包括一般投资个人。但是问题是，由于没有产权，所以很难通过信托方式进行产品设计，只能进行使用权销售后回租，或者租金收益权转让的模式。这种模式
由于比较新，如何在市场上获得认可，如何设计合法合同，如何进行销售设计，我觉得心里没底。但就20年超市租金看，我可以满足年收益率9%左右的固定回报。

这里首先想停停各位大拿的建议，如果有这方面经验和案例的最好能发给我！
如果有实际操作经验，并愿意合作的，请给我来邮件[email]aspan@sina.com[/email]

万分感谢

distend 发表于 2008-8-12 00:18

将地产问题金融化就可以了

先成立项目的商业管理公司，由于已经签订20年的长期超市租赁合同，每年现金流至少1500万元是稳定的，再加上依附超市存在的小商业的租金可以预料是更多的，所以前景完全可以描绘的，将商业管理公司设立时就按标准的股份制考虑，通过省级的股权登记中心托管、发行、交易，政府信誉和商业信誉都有了，还有融不到钱的？

s64472693 发表于 2008-8-12 08:41

将部分商铺的使用权设计成投资产品，提高比较吸引人的投资回报率，成立商业管理公司，实行返租销售，这样压力全在后期经营上了，注意控制风险。

magicspark 发表于 2008-8-12 09:37

哇~~~都是高手啊···祝楼主成功!

aspan 发表于 2008-8-12 09:52

现在的目的就是将使用权设计成金融产品，准确地来说应该是类金融产品。

不过在设计的过程中，怎么去突破200人的投资份额要求，又规避非法集资的问题，实在很困扰我

而且因为以前没有做过类似的案子，所以呢，如何保障投资者的本息应该是可以清楚计算的，但是从销售角度如何来完成，我就只有零散的思路，没有完整的方案了。

求教

aspan 发表于 2008-8-12 09:53

13楼的方案我倒真没考虑过，能否细化点说呢？

时间会不会很长。手续会不会很繁琐？

aspan 发表于 2008-8-12 10:00

[quote]原帖由 [i]披着羊皮的狼[/i] 于 2008-8-8  09:36 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1333956&ptid=123503][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
先是一个亿的资金缺口的发生明细表，不可能在一个时间节点就要一亿资金！把时间、资金额度详细列出——这就是我们在各个时间节点融资的目标。
[/quote]

          1、引入新股东（以项目公司名义）   [color=Red]引入新股东比较难的，因为没有产权，很难去较快衡量项目价值[/color]
      2、VC、PE洽谈引入资金  [color=Red]资金需求不大，基本谈了没啥兴趣，而且要价无法接受[/color]
      3、民间借贷   [color=Red]月息3分 我的娘，我不是卖毒品的[/color]
      4、如是上市公司考虑增发   不[color=Red]是上市公司 增发更不可能因为单个项目到证监会去批[/color]
      5、发行公司债券  [color=Red]没那资格[/color]
      6、上市IPO     [color=Red]你在害我吧！ 嘿嘿[/color]         
           7、其他公司担保贷款（现有情况下，已经有公司这样做了）  [color=Red]房地产项目开不了口子[/color]
      8、这个项目除了超市应该还有其他形式的商业，要不然用不了一亿多资金，所以
        营销代理公司的保证金
        针对超市部分的分割预期销售收入（新股东或仿信托方式）  [color=Red]这是我可以想到的，可惜没细节方案[/color]
        针对建筑其余部分的使用权销售   
        依托超市商圈的商业形态的招商保证金
      9、超市租金提前付清给予折扣   [color=Red]招到大型超市就不错了，给了定金，但是提前付清，没戏[/color]
      10、公司内部融资  [color=Red]融过了，杯水车薪[/color]

erui45 发表于 2008-8-12 10:18

这个问题提得真好 找根板凳坐下来 听听各位金融高手的高论

even386 发表于 2008-8-12 10:54

只能采取社会融资的方式，那是唯一出路，

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