求助：如何重新推入市场？？
项目情况：规划占地150亩，总建筑幢数40多幢，共600来户，虽然规划图纸出来了，但现在只动工了六幢楼，其它的还是玉米地与老住宅房都还没有拆造，属于旧城改造项目，也就是所谓的小产权项目，该处位于本市一河的南岸，河北面的房子现在均价2900一平方，当然全是正规的开发商开发的房子，河南岸现在销售价是1350元一平方，河的北岸销售情况不错，而河的南岸销售情况相当糟糕，从登记到现在整整两个月了，一套也没有销售出去。从市调来看总结有如下的障碍点：1、河的南岸属于郊外
2、不能直接从河的北岸到达河的南岸（原规划有一条彩虹桥，但因市长换届，新来的市长给砍下了），现在要到达河的对岸，要从东边一条桥上绕过去，大约有4公里远。
3、属于旧城改造项目
4、担心是村里修建的怕质量不好
5、怕后期物管跟不上
6、担心后期村里开发不起来
7、担心小产权不保险
请各位操盘高手给点意见，目前这个项目原本是由其它的代理公司在做，但两个月了一套也没有卖出去，现在村里找到我们经理要我们去做，当然价格比原来的可以便宜一些，请大家看下这项目可不可以操作，如果操作的话，从何入手？
[[i] 本帖最后由 沉默不语 于 2008-7-19 18:51 编辑 [/i]] 怎么没人帮我啊？ 客户担心开发商也就是村里建设的信誉问题，没有品牌，不如大开发商做的让人放心
建议重新策划 兵行险招出齐制胜,,我刚才给你算了一下 两岸的房价相差1450元/平米,你的项目在7万左右,估计有1亿元的差价,为什么不利用这一点与政府协商,共同开发赚钱嘛,政府出钱修桥,公司将高出的部分费用无偿的捐献给政府，多好.
因为从项目来看,是一多层住宅,普通的老百姓不会选择离开城市4公里的位置买房,除非是傻.... 1、既然是旧城改造，那么就有充分的理由相信，周边有大量不愿意离开自己的“狗窝”的终极消费群体，此消费群体应该足以支撑本项目，故此类客户的发掘，是本项目的关键与突破口。
2、对村里不信任，我建议村里可与当地较知名的开发商联合开发，形成有效的品牌效应，楼主的4、5、6、7问题基本可转化
3、小产权，说实在话，在基本是乡下的地方，那里的消费者考虑的重点并不是这个。可结合用第二条来转化他们的顾虑同时打的就是价格牌，也许上海的浦东与浦西价值上演就是今天本项目的体现。再说了，一个城市若有河，那么城市规划定会以河两岸为蓝本加大其投资价值（有一点想不明白，这么大面积的小产权房感觉问题不小）
4、怕质量不好？难道不是统一进行建筑施工招标吗？
5、一套也没有销售出去，只能说明销售人员都是草包，可以回家吃奶去了 能找出“河北面的房子现在均价2900一平方，而河南岸现在销售价是1350元一平方”都无人问津的真正原因是什么嘛？按道理说价格相距甚远应该是有一定的吸引力的
建议：
做个市场调查，找出项目的目标客户群；
整个项目的规划及产品规划上能否再做改变；
加大宣传推广力度，抓卖点；
考虑到区位问题，可以租台中巴车或金杯车做看房车，装备个喇叭做宣传。南北两岸跑。 楼上说的都不错，楼主要仔细参考了！
楼主找出的原因应该还不是真正的原因。类如我们这边，在城北没有产权证的房子都有人买，而且销售一空，就因为价格便宜。
按照楼主说的，你们的价格比河北的便宜一半多，这应该是你们的优势，要重点宣传；
其次还要加强你们的引导力，再客户接受你们的价格的时候，心里的戒备已经少了很多，然后就要想用什么说辞说服客户接受你们的小产权；
另外，因为你们是在河的南边，对未来的前景就需要你们业务员人员的描述，加强销讲的完善；
四楼说的与政府合作的方法也很好！
楼主要加油了，凡事都能解决的！ 谢谢楼上的各位，小女子感激不尽！ [quote]原帖由 [i]515832[/i] 于 2008-7-19 19:30 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1304295&ptid=120369][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
客户担心开发商也就是村里建设的信誉问题，没有品牌，不如大开发商做的让人放心
建议重新策划 [/quote]
嗯，但问题是我现在需要是一个重新策划的方案，看能从哪方面入手的问题。。。。。 [quote]原帖由 [i]twc71111[/i] 于 2008-7-20 08:58 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1304509&ptid=120369][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
兵行险招出齐制胜,,我刚才给你算了一下 两岸的房价相差1450元/平米,你的项目在7万左右,估计有1亿元的差价,为什么不利用这一点与政府协商,共同开发赚钱嘛,政府出钱修桥,公司将高出的部分费用无偿的捐献给政府，多好.
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这位前辈的意见，我个人感觉不错，感谢！
因为这个城市属于重工业城市，其中有一项说是以煤炭为主，所以这个城市很多地方的地下都是被掏空了的，项目所在地当然也属于在此之类，此处属于塌陷区，所以建筑只能上四层+阁楼，总的面积我们按规划的６００户来算，由于该村一共人口是１５２０人，要安置的算３００户，可对外的算３００户，差价我们按与河对面的１３５０元一平方算，平均面积按９０平方米一套算，也就成了总差价：３００*９０*１３５０=３６４５万
感谢这个前辈的建议，这建议不错，不知道这个差价３６４５万修一条桥的费用够不，我不懂这个哈，有知道的请告之一下。
同时，请这位继续帮小女子想点办法。感谢！ [quote]原帖由 [i]gc108920[/i] 于 2008-7-20 13:32 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1304758&ptid=120369][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1、既然是旧城改造，那么就有充分的理由相信，周边有大量不愿意离开自己的“狗窝”的终极消费群体，此消费群体应该足以支撑本项目，故此类客户的发掘，是本项目的关键与突破口。
2、对村里不信任，我建议村里可与当 ... [/quote]
感谢这位前辈！
这个村只有１５２０户人，如果此项目后退四公里有一个本地大型的厂，再前进四公里也有一个大型的厂，可该项目处于正中间，两边都不挂，所以在该项目的本地找消费人群这点是行不通的。
感谢你，请你继续为本项目寻找一条出路。谢谢 [quote]原帖由 [i]zengzhi664[/i] 于 2008-7-20 14:41 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1304825&ptid=120369][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
能找出“河北面的房子现在均价2900一平方，而河南岸现在销售价是1350元一平方”都无人问津的真正原因是什么嘛？按道理说价格相距甚远应该是有一定的吸引力的
建议：
做个市场调查，找出项目的目标客户群；
整个项 ... [/quote]
谢谢，我们的市调回来，大多数反应是没有桥，不方便，但村里后期开发跟不上。。。。 [quote]原帖由 [i]欧元11英镑[/i] 于 2008-7-20 14:59 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1304842&ptid=120369][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
楼上说的都不错，楼主要仔细参考了！
楼主找出的原因应该还不是真正的原因。类如我们这边，在城北没有产权证的房子都有人买，而且销售一空，就因为价格便宜。
按照楼主说的，你们的价格比河北的便宜一半多，这应该 ... [/quote]
谢谢！祝周未愉快。。。 建议为该项目公交车，可以是专门从南岸到北岸
或者和政府 私人 进行三方合作 引进轮渡 提升价值 1:如果此项目后退四公里有一个本地大型的厂，再前进四公里也有一个大型的厂，可该项目处于正中间，两边都不挂，所以在该项目的本地找消费人群这点是行不通的。
2、不能直接从河的北岸到达河的南岸（原规划有一条彩虹桥，但因市长换届，新来的市长给砍下了），现在要到达河的对岸，要从东边一条桥上绕过去，大约有4公里远。
根据以上资料看解决这个4公里,应该能带动不错的销售了?那干脆均假提高均价100元,然后购如入业主巴士.按照你所说的90平一套*100元均价*300套房源=270W,可以先购入两台用做宣传推广,随着不断销售在投入购进 [quote]原帖由 [i]养猫的鱼[/i] 于 2008-7-20 20:50 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1305168&ptid=120369][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1:如果此项目后退四公里有一个本地大型的厂，再前进四公里也有一个大型的厂，可该项目处于正中间，两边都不挂，所以在该项目的本地找消费人群这点是行不通的。
2、不能直接从河的北岸到达河的南岸（原规划有一条彩虹 ... [/quote]
感谢１５楼的，谢谢！！！
是哈，目前头痛就在这里，是前后不挂哈，所以头痛，又没有桥，所以头痛，你说开通巴士这个建议倒是一条路，感谢
请其它的操盘手继续，谢谢
自言两句
我看了你项目的基本情况，得出结论，本项目关健一点是没有桥，如果桥没修通，何南面的小区跟本不成开发机会，如果绕东边的桥过去，四公里远，还不如直接去住乡下．桥没修通，想卖动很难，没人问也是很正常的，如果修通了，项目房价高于河对面都有可能．如１规划设计差异化，买一层送一层，设计可变弹性空间，立体园林，别墅级设计等，因为只能修四层，所以别墅利润会更高些．以多层为主，别墅为辅，这要把市场调查做详细以后，再来做多层与别墅的比例分配．如何设计出精碘合理户型．
２与政府公交部门配合，开通一路公交线路，前期开发商可贴点钱经营，或买两台公交车，也好做车体广告，节约部份广告费用，到一定时候便可收回成本．主要是前期销售回收资金．
３在可对面北边较繁化位置计置一处售楼部，与工地售楼部同时进行．
４只要价格便宜，小产权还是有人买，主要看说服力．与把国家相关这方面的政策给客户讲清楚，让其打消顾虑．
５开发商如果势力不够，可找人合作，必须边修边卖，如果一旦工期跟不上，影响是显而易见的，因为位置不佳，不可能玩空手道．
６广告定位以高品质底价位来吸引眼球，如１350元／平米起，轻松拥有高品质园林社区等．
总的来说，只要把桥修起来了，才大有文章可做，希望以上几点小见议对贵方有利． UP。。。。。。。。。。。。。。。。。。
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