求助一个乡镇商业项目的大难题
[size=5]此项目是江苏常州下属的一个乡镇菜场老改新项目，总建2万㎡，周围加上一二楼统价连售的步行街，三四楼是投资型的公寓，该镇离常州的公交车程时间为1小时，较为偏远，镇上人口3-4万人，镇上的经济一般，周边说要建3个工业园，但还有很长一段时间，现实的东西看不到。镇上老街商铺大部分为自建房，租金根据面积大小在1-3万左右，步行街就在老街旁，商铺单元建筑面积基本在80㎡，楼上楼下都是一个价，一楼层高5.8米，二楼层高3.8米。靠菜场的内街铺子在11000多，普通的内街铺子在4000-7000，沿街的在8000-9000。
我们是接这个项目的第二个代理公司，第一个代理公司在价格上的遗留问题开发商不肯做改动，现在160多套商铺总共才签了十几套，从上一个代理公司蓄水——开盘——现在已经七八个月了，除了开盘当天定了5套（后来全退了）之后的一个多月就没人上门来看，什么招都使过了还是无效，价格是很大的问题，楼上不值这个价，开发商资金压力比较大，老是催着回款，请问各位这个项目怎么样才能卖得动？[/size]
问一下?
三四楼是投资型的公寓销售状志?楼上楼下都是一个价是套算价?或是买一送一?(80平米是两层面积或是买80送80?)
2层平面图均应贴上...
1层到2层的竖向公共交通如何组织?能适应不套卖么?能改造么?
当地能吃面积的主力业态是什么?
当地能支付高租金和低租金的主力业态是什么?
租金水平同售价关系分析过否?
开发商不降价的真实心态是什么?
开发商是选择快速回款求生存度难关呢?还是顾面子熬价钱能坚持到楼市回暖?
开发商同政府关系如何?能争取政府支持否?
......
总之,多分折问题,从产品到市埸到需求,弄清了弄准了就会有办法了... 回答楼上的问题：
1、三四楼是投资型的公寓销售状态，得房率为74%，均价2600，当地有大量的安置房充斥其中，价位最高也只要1800，唯一可与其抗衡的就是有产权和物业管理，还有就是送屋顶花园。
2、楼上楼下都是一个价，貌似价格超高，一楼比如卖八千，二楼也卖八千，主力面积是80㎡是一加二楼的总面积，单层只有40㎡，开间4米，进深10米。一楼到二楼是内楼梯，已定型，无法改造。
3、能吃面积的也就是酒家和饭店以及超市，当地只能支付低租金，而且大多以日用杂货为主，超市比较多。
4、租金与售价严重失衡，按5%投报率来算的话，回报时间要20年，主力总价在50多万。周围的租金也就1.5-2万/年，很低。
5、开发商不降价的心态就是想赚取高额利润，现在是想快速回款求生存难关，但就是不愿意加大优惠幅度，关键本地人对这个项目谣言四起，说在这个镇的另外一个地方还会造一个菜场，造成现在的观望。
6、政府已经出了规划图，并且大力支持了，不过没效果。
请各位多多指教！！！！ 目前的看法商铺部分：
产品--市场定位失利，貌似要求开发商降价是个死局，而定价明显错误，如你所说租售比例严重失衡，产品设计的内楼梯是很大缺陷
租赁市场--竞争性市场供应不少，需求有限，且和产品定位不对应
销售的话，想请问当地人投资房地产/商铺的情况如何，有没有需求，有没有购买习惯，这个可能是你们最关心的，那条谣言你们可能得尽快对应
公寓部分市场情况如何?目前是否交给你们出售?
如果公寓部分你们有一定发言权，销售情况也没那么差，可以考虑先倚赖公寓回款，抽出一部分现金给予较大的品牌超市租金优惠先入住一家，一方面对付谣言，另外一方面给投资者点信心--对销售了解不深，从现金流方面给些建议，浅见了。不过最后的，开发商也见过一些，对这开发商的整体做事方式本人不得不持保留意见；希望楼主之后能更新一下事件进展。祝你好运
补充
另外，作为给楼主的一点参考：江苏省的乡镇人均收入普遍并不弱于城市，江苏丹阳，市区人口也是几万左右，购买商铺的基本是自家做生意或出租，租金1.5万-2万每平，最好地段出售价格2007年也有15000元；不过估计你所说的常州乡镇有可能市场本身弱于上述情况，也有可能是缺乏信心，望仔细分析难，还是帮你顶起吧。
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