住宅卖不动，高手进
某沿江一小镇，环境较好，该镇所在县级市其他几大经济较强的镇房地产发展较为成熟，个别镇单价过万。该镇不在这个县级市的核心轴线上，但是紧临深水港，即将会并入大的地级市都市全，交通较为方便。项目为两栋高层， 在镇中心位置，临大道，目前已经结顶，从去年开始销售到现在，总共300来套销售不到50套。前期登记客户600多组，后因实行网上销售开盘后大部分放弃，现在回访多认为价格定的过高。前期几乎未作推广，连沙盘模型等都没有，目前一个月基本只能销售一套。
请问，现在从新接手销售，在这样一个情况下如何实现的突破？
关键词：非经济强镇第一个高层商品房、现房、价格高、未做包装推广、销售业绩差，二次营销求解决之道。
二次营销求解决之道
时势变了，二次营销更显艰难。目前已封顶，建议开发商追加投资，以现房面市；300余套单位600多组登记，从去年开始销售到现在，销售不到50套，开发商被困实在无奈，该项目位于县级市下一般小镇中心位置，其比较优势明显，营销广告上要突显其优势和渲染其未来的良好预期，定价策略宜低调务实些。原来登记过的潜在客户要继续深入开发。 做足品质、做好形象、做好价格组合 针对大部分客户所提出来的问题,价格方面...代理商也要跟开发商一起商议好...价格方面的事情.......能把客户的问题解决了什么都好办了. 个人感觉在这种观望氛围较浓的情况下，买涨不买跌的心理让本项目的价格调整会变的比较艰难，开发商也难以接受。
困难
冒个头而已，小弟也不太会，也正有这方面的困惑，希望能看到高手们的指点 高层在镇上的接受度普遍都不高，项目前期有600余组预约客户，没做什么推广都有这么多客户，很大因素是去年楼市的火热带动起来的。为什么会流失那么多客户？仅仅是因为实行网上销售么！:L
目前形势不容乐观，LZ最好重新筛选分类下客户，600组里有多少投资、自住的
现在的形势下项目要重新包装一下，项目优势：这么好的地段，生活便利，第一个高层项目、现房；劣势：小区不成规模，价格高
建议重点推广项目优势，重新包装项目形象，沙盘不做也可以，现房看了更直观，价格不是大问题，降价的房子谁都会卖，毕竟是现房了。而且降了的话，老客户更不买账！可以部分调价，也给予老客户一定的优惠。
媒体在主要道路上都上，要QJ老百姓的视觉、听觉（不过这样本钱比较大）；同时到邻近乡镇去派发折页，挖掘客户。 加强推广力度！让这里的人认可高层的优越性！销售要有别具一格的做法，至少整体素质、流程等要比其他多层项目的更专业才行！ 能知道楼主做销售多久了，基本做过那些项目，一个楼盘销售的好与坏与管理和开发商有很大的影响，沟通，建议，点子，执行，完善．一系列的环节将方方面面影响销售．从销售与策划的第一步起环环分析，不放过任何一点点的细节，那怕是销售员这部分也从新开始．市场－策划－销售将项目之中出现的问题与开发商进行协商找到处理方向，说实话现在只能从以上片面看你的问题．价格和定位出现了问题．但是我的感觉价格是一方面，如果真只销售了１套还有解决的办法，至于定位那是无法解决的，但可以完善定位的后续工作来加强客户购买欲望和信心．这需要你的策划和工程部努力了．销售方面呢没见你提起，别忘记销售将是客户直接面对的前沿．无妨也找找原因吧． 顶起来，期待更多高招 说两句闲话,希望你不要生气,看了你的情况,真是不知道你们公司是不是认真在做项目,前期登记600组客户,成交50组;前期不做推广？这么有把握抢市场，结果自己搞的自己很狼狈！是不是当时觉得很容易啊？呵呵，闲话不说了，其实1、把你前面没好好做的重新做起来；2、50组成交客户好好分析一下，看看到底是什么原因成交；3、600组客户重新沟通一下，最好先进行梳理，确定突破口；4、业务员重新培训上岗，你现在的情况，业务员的信心很受打击，必须稳定士气了！呵呵！ 梳理一下头绪
1、解决
消费者观望原因是什么，是因为国内的住宅形势，还是因为什么老百姓的资本缩水，现在工作解决问题，如果不能解决现在消费者心里所关心的，所有推广创新都等于0，诚信做事。
2、团购
啥叫强镇呀，当地一家有很多的民办企业吧，当地商务物流很发达吧，产品如果是高层小高层是否可以某些单位办事处，如果不是，是否可以与当地企业做成分割整体出售，你这样子等死呢
3、扩大销售半径是否可行？你要考虑下
4、体验是否可行，前面有这么多客户累积，却成交了50套，是否可以做些样板房，免费住一周体验，把物业产品特质烘托好
5、产品包装——点亮夜晚景观
多做些灯光在楼体上面，街道，小区出入口等地
提点思路供你参考，对你项目不了解，呵呵， 小弟新入行不久，
不过觉得推广是必须的，一个项目如果做到连沙盘都没有，恐怕客户会对开发商有所怀疑。
既然有600组的客户积累，不妨在其中挖掘，同时加大推广力度，从头做起，积累新客户。可以先试试派单，投资小，应该会有一些效果。 案子可以先挖掘一下开始购买的50多个购房客户，可以采取老客户带新客户的形式来争取新客户。 镇上的老百姓对居住的认识是什么？
不是说你的品牌、品质有多么好，不是什么欧式、美式等等。
关键的是这个是楼房，不是自建房，而且还是带电梯的，是有炫耀的东西在里面，有人买了房子，但你们没宣传，大部分的人不知道，他跟谁炫耀？没得炫耀或炫耀没共鸣，还有谁会跟风买呢。
所以，为了方便已购客户提升虚荣心也要弄点宣传的。。。
还有，乡镇上的居民一般都会有亲戚或朋友、老邻居住一起的习惯，那就在这上面下点工夫，弄出点社会影响力吧
如果激发以老带新的激情呢。。。。 定位方面：找准自己的位置，确定自己客群年龄、行业、来源、收入层次
销售方面：采用灵活的价格策略：在保证总销额不变的情况下，适当采用：部分房源价格调低以吸引老客户、买房送“附加值”的东西等方法，将以前未购房的老客户重新梳理。针对新客群，采用适用的包装、广告投放等方式 谢谢各位赐教，继续期待 我个人认为在这样的环境中，高层产品是否适合当地的居住习惯已经不再重要（产品已经成型），关键是销售大环境的认识和销售策略的改变，在今年销售大环境不好的情况下，灵活的运用促销手段进行销售是加大销售成交量的关键。
1、价格促销：不直接降价，采用软降价的手段（送、团购优惠等）
2、市场推广：第一个试验产品往往是困难重重的，最好在全镇的范围内进行推广，注重长久的潜移默化的媒体广告手段和促销活动，营造高品质楼盘形象；
3、充分了解楼盘的消费者群体，对其进行界定和追踪，解决其购房中的难题。
支招
不知道有没有考虑过数字家居，安装上这样一套设备，整个楼盘就有可能因为智能化或者数字化楼盘带动销售，因为好多高端客户想找这样的亲临自然又有先进技术的楼盘。我们是做数字家居的，现在软件做的好的很多，硬件做的好的也很多，但是能像我们一样所有软件功能通过硬件来实现的别说在中国就是在国际上也是独一无二的，如果您对我们的产品有兴趣，可以联系13521322009.期待您的楼盘销售的更好！ 只看了下你的标题!也不知道有没有高人指点,先不看别人的观点,说下自己的感觉，然后再看别人的回复看和我有同感的人有多少第一，你这项目过了最佳销售期，（去年的项目，现在已封顶）
解决办法：现房有现房的好处，就看你产品经得起考验不，可以多做几个样板出来，把产品实质全展现出来，用现质说话打动客户。
第二，600组客户才成交50组这比例严重失调。（不到10%）
解决办法：专业人士都知道，客源分析，自己慢慢分析去吧，哪些是真的哪些是假的，什么原因没有成交，成交客源特征等等。。。。。这总分析得出来吧？
第三，今年整个行情影响，但你是小地方。（应该影响不大吧）
解决办法：你说是经济强镇，我那时候在重庆一个小镇做过一个项目，基本上全是到工厂去做展销，从工厂的高管到员工一个不放过，在逆市嘛肯定有些困难，但多做点工作多想点办法这些东西都不是大问题，只有在逆市中才能体现咱们乙方的价值。
第四，价格过高，不知道这价格比当地市场的价格是什么比例。（比同区域项目高出多少）
解决办法：先做个价格分析吧，从市场出发，从成本下手，高了就降没什么好说的，现在这行情你还想把价格拉升很大差距几乎是不可能了。
第五，营销推广基本上没动
解决办法：这时候还不动什么时候动起来呀，都封顶了，难道还想等着一个月都卖不出一套再推广？把价格、产品、样板这些看得见的东西解决了就要让让来看见才有说服力！
说几点愚见，现在上去看别人的观点去了！
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