kugu326 发表于 2008-7-17 12:09

商铺当住宅卖如何定价

现状：项目位于郑州市中心，为临街独栋公寓项目，共24层，规划1-5层为商业。现在开发商已将3-5层改成挑高5.6的复式结构来销售，但产权性质为商业。
问题：
1、如按住宅来销售，但公摊是按商业面积来算的。
2、产权办证时按商铺办证的费用。
3、银行按揭需按商铺贷款利率。
4、后期业主入住后水电使用的费用以何方式收取。
请问：面对如此多的问题该如何来定价，本人现苦恼非常，望能有高手指点一二将不胜感激。

猛龙 发表于 2008-7-17 12:13

市中心位置，24层高的项目，3-5层这个转型就很要命！
如此好的位置，土地性质就是商业，还得按照商业的宗旨来定位，写字楼不可以做吗？
5.6米的层高很有优势，做什么都可以，创意产业来说就是LOFT的概念。
我们应按照价值最大化的终极目标去给产品定位，住宅3-5楼你的客户群在哪里，他们会接受吗？
住宅的价格你如何定，你上面自己也意识到了商业性质做住宅的缺点硬伤！
定位一旦去认定就呀面对市场，不知道你们有没有把握，你们要考虑清楚？

[[i] 本帖最后由 猛龙 于 2008-7-17  12:18 编辑 [/i]]

青天白鹭 发表于 2008-7-17 12:31

现在不是价格的问题，而是你对该物业的定位方向上没有明确。
楼上所言创意产业是一个方向，但我觉得在这样的地段选择酒吧、咖啡厅或者休闲餐饮更为适合。这样的位置公寓类居住人群消费能力强，自身就对业态形成一定客源补充。当然选择业态还要考虑周边竞争情况，但方向上肯定没错的。

阿西 发表于 2008-7-17 16:07

首先你要解决好产权年限问题
这是你销售此类物业和部分改造房物业的硬伤和市场抗性所在
而目前你应该考虑同类物业类比物业来定价
或者采取精装修概念来弥补你们项目存在的客观问题
价格可以适度提高
如果不采装修就要考虑低于市场同户型物业价格来销售!
产权肯定只能办理商业
贷款利率肯定需要你们自身想办法!
或者一次性支付
或者采取消费者向贵公司转贷的方式!

新官上任来纵火 发表于 2008-7-17 16:20

建议销售时逐层推出

选择1,纯办公

选择2,精装小户型(SOHO)

选择3,转售为租(2)

longson 发表于 2008-7-17 17:04

为何不做成办公,非要做住宅呢

望乡 发表于 2008-7-17 17:16

市中心范围很大的,不一定做商业都成功.

楼主可以参考一下宁波雅戈尔市中心的一个项目,名字忘了,在市中心那条江边上.和你们的方式很像,低层的商铺做个复式做住宅用,面积都很小,价格比住宅略贵.

我想了个公式: 住宅单价/得房率=商改公寓价格/2/得房率.

kugu326 发表于 2008-7-17 19:44

谢谢各位的指点，产权的问题现在没办法解决，基本上已经定性为商业产权了。
现在我将3-5层定位为loft，市场肯定是会有的，但如果价格太高会降低它的性价比。
现在我想法跟4楼的兄弟一样，3-5层的价格略高住宅价格，这样开发商心里会舒服些。如果要卖出更高的价格就必须精装修，不知道可不可行。

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