3级城市的中小盘，推广费用不足得情况下，如何推广？（入行较短，请各位大侠指点）
现状：本盘为成都附属区县，县城内的中小盘，分两期开发，一期基本清盘，二期正准备开盘，但目前基本没有客户积累。项目最大得优势在于价格。单也因为价格较低，开发商不愿意多出推广费用。
总建筑面积38118平米
容积率2.19
建筑密度30%
绿地率30%
一期即将交房，二期准现房，都为纯多层
竞争对手情况：
因本项目有较为明显得优势，这段时间在所处区域销售情况中算中等偏上，但二期尚有200多套房子，离项目较近得一个盘在月底也准备二期开盘，虽然此项目比我们贵出300元，但它属于大盘，小区环境打造得比较好（我们也不错，只是是小盘，看上去没气势），且一期销售留下得口碑较好 ，目前我们得一些客户明确表示要等倒此楼盘二期价格出来后在做考虑。
已定推广方式：
1在县步行街周围上了4条街得灯箱，但效果不大，十来天就只有几组来店来访（考虑更换富有诱惑性的内容）
2 7月有2次1/4报版，基本2期推广也就这两次
3 有数次短信
4 在县最大卖场门口，将设点进行路演，为期二月。（以前做过，效果甚微，只有2套成交）
我得困惑（请各位大侠指点啊）
1二期还有200多套房子，但除了区区两次报纸外没有大面积得推广，该如何考虑完整得二期推广？
2，来本项目购房得外地者较多，（此前针对此类人群做得短信）如去异地行销，容易操作？会有效果吗？
3，考虑在本地招聘行销，在县城区域内派单，但之前也这么做过，效果很不好，有什么方法可以改善？
4 本项目靠口碑宣传介绍来得客户较多，一期即将交房，考虑如何将交房与二期联系在一起，但项目现在现场没有如此大的地方，而在外面找场地做活动，估计开发商不会答应，不知除活动外还有更好得方法吗？ 坐销改行销 两点小建议：1、推广方式：针对现在是夏季，外出纳凉人群较多，采取拉幕电影或者邀请当地的戏曲票友，在晚间小区门口或售房部门口活动，对一期住户及周边楼盘住户产生口碑效应。
2、在老业主介绍新客户上，采取适当的营销策略。诸如：老业主带新客户开盘当日订房优惠5000元，或者免一年物业费等等。老业主的说服力比你的广告要有效，一定要利用。 1因为小区 周边属于拆迁区域，目前还较偏僻，而售楼部外就就是公路，面积狭小
2坐销 改行销，请问何种方式呢？我们在做路演 也派过单子 但效果不好
我打算统计一期成交客户得职业，往他们工作单位投递DM单
然后办一次 业主联谊大会 凡介绍新客户认购成功得老客户反2000元现金。
这样得
我来说两句
从你上面所提供的资料来看，一个目前只有200多套住房的小区，在价格比同地段楼盘底300元每平米来看，开发商是不会投入太多的广告推广费用的，原因是在项目本身利润有限，其二，从已定推广来看，前期做的推广效果不是很佳，已经给开发商出钱做广告的信心上给予了不满意的答案。1．推广方案灯箱，报纸，短信的内容是否有吸引力，精简，是否确实是抓住了项目卖点，如环境，首付一万起，轻松入住高品质花园社区；户型区间适合什么层次的人等，要把市场调查调查清楚，才能做出行之有效的推广方案。
2．广告文案不能太空，太空了给人感觉不实在，太假，客户也不会来；
3．广告设计效果如何，是否很具有视觉冲击力，是否适合本项目定位，给人感觉舒不舒服，这些都是决定了客户对本项目印象的关健，如果广告设计效果很一般，见议更换。
4．刚才提到了一期口碑效应较好，哪么就采取客带客的方式，重金之下出勇夫，这种效果在三级城市运用效果效好；
5．行销，行销要讲究方法，不能见人就发，再加上现在的市场已经从卖方市场转向了买方市场，所以行销一定要有针对性，如在移动，电信，邮政调出中高收入群进行针对性发单拜访，多到周边区县去做项目推荐会等，
6．本项目价格很占优势，可在推广上打价格这张牌，***元/m2起，也是较大的卖点之一；
7．可以采取团购的方法，来促使本项目快速销售。
8．销售人员的能力是不是有问题，如果水平一般，从新培训，或是招聘销售高手，也有一个销售员一个月只接几批客户，但成交量达到十几个的，这就是看水平与怎样和老客户勾通。
9．路演要讲究时间性，如春节前后，国庆等，这样外地打工的客户回来的较多，其它时间效果只能说一般。
10.外地购房者较多,可建立一个楼盘网站,把楼盘情况详细描绘在网站上,如电子楼书,电子地图,沙盘讲解等图片与动画,让客户在外地不用到现场的情况下都能做出购买决定最好,这种方法对外地客户很实用,不用到场观看.投资也不算大．
以上方法希望对楼主项目有所帮主，祝楼盘大卖！ 谢谢 与高手过招
1广告文案与广告设计我们已经避虚就实了，主广告与直接就是 3198起，最高6W元
2灯箱的广告效果不这么好，正在考虑更换内容（灯箱内容不是上面得内容），报纸广告效果一般，从一期倒现在，基本每次报纸都有约7.8组成交。
3老带新：项目有一小半得客户是在外地。关于老带新，我得想法是统计一期成交客户得职业，往他们工作单位投递DM单，然后办一次 业主联谊大会 凡介绍新客户认购成功得老客户反2000元现金。请问 这想法有没有什么漏洞？
4 行销，我们项目主要面对中低端收入着，我得想法是，将一期客户数据分析后，根据职业进行上门宣讲。
5，周边地区推荐：之前我也这么想过，但周边，区，镇都有不少得在建楼盘，也尝试去周边派过单，单没什么效果。这个多半也有定位不明确。见人就发得原因。
6，在能免费上资料得网站上都上了，如搜房 网易等，单自己做网站，估计开发商不会同意，又得W把快
我想请问各位大侠，我想得老带新是否可行，除上面之外还有些什么推广方式？
PS 本项目分两期 总共接近400套房子，一期基本卖完，现在卖得2期还有220套，房子质量可以，但立面相当一般，小区较小，环境打造得也还可以，但因为面积小得问题，弄不出来水景什么的，和竞争对手一比，就感觉环境差多了，
还有一个渠道
城市体量不大，可选择箱货车作为推广载体，你们的问题是广告的连续性和刺激性不够，用这个载体的话，你们的推广费用会小很多。而且有连续性和持久性，想改内容就可以随时换！ 谢谢但我们项目位于成都市得 附属区县，常见车辆 就是 公交车 和出租车， 货车不这么看得倒
我们目前得长期广告 就只有，区域最大卖场附近得几条接得灯箱，以及卖场门口的路演摊位
..........
公交的费用高，租用货车！！！！满城市天天跑！！！！！:lol瞎掰
如果我有钱，又有好的大盘，我决不会买小盘。买小盘的人可能是想住住高楼、又买不起大盘的人
这类人，一般收入属于中下等。
有没有想过向县级下面的地区做一下推广。
我觉得现在的农民讲究实惠，又想追求潮流，而且，现在这类人的收入并不低~
个人意见，纯属瞎掰~ 当初我也是这么想得
然后就去项目周边的乡镇都看i了哈··········已经没有传统意义上得农村了··各个乡镇上都有数个楼盘，我本来想在周边乡镇做巡演得，但是没有足够得数据说明做巡演就有效果。
请教各位 如果遇倒这样得问题，该如何去寻找数据呢？
上来说两句
现在的一些刚起步的小开发公司大多都不愿在推广上花太大功夫,只会眼看卖不掉了才会急,其实媒体推广不仅是为了促进销售,做得好也可以抬高楼盘档次,提高售价,不放小鱼怎么钓大鱼，对开发公司有句忠告：钱是靠赚来的，而不是省出来的。现在在不增加推广费用的前提下谈一下对该项目的建议吧：
一、老客户带新客户无疑是要利用起来的，现在在一般小县城老客户介绍新客户比一般媒体效果都要好，直接让老客户带新客户给优惠之类的活动可以做，但要看地方民风，可能会太直接，也可以采用带老客户去旅游，或者为答谢老客户搞一些什么活动，这样对提高项目口碑能起到很好的效果。
二、做一些可以提高项目口碑的推广活动，小县城的广告尽量做的实在点，太诗意了可没那么多人能懂，而且做为小盘在县城本身就没有必要做太多广告，可以考虑一些推广费用小的媒体根据销售做些阶段性的广告，如去乡镇拉些横幅，夏天搞个活动发些扇子、伞之类的小礼品。 1.工地播放电影
2.老年人在售楼部跳舞
3.销售员上街派单
4.启动老客户带新客户
5.过街横幅
6.电视台字幕
等等比较便宜的广告效果都不错 对于这个项目而言，主要的问题有两点，第一是客户群的定位问题，第二就是针对客户群的推广问题。
1、定位
与周边的竞争项目，最大的优势就是价格低，因此可以针对中低客户群，这部分客户最在意的就是价格，因此在推广方面坚持低价格的销售策略。
2、推广
在推广费用不足的情况下，要针对项目情况多搞一些活动，用服务来吸引客户，另外可以在比较大的卖场租用场地，搞长时间的巡展，扩大项目的知名度，这种方法性价比较高。
我们周边的项目就存在这种情况，具体情况可以qq聊，共同探讨：190430117 大力发展老带新吧!
在一期入住同时发送一期业主VIP金卡和搞个二期产品推荐会,老业主推荐一个新业主成交的凭VIP卡可对新业主减免3000元房款优惠,同时对VIP卡有1000点积分,在一定时间搞最佳业主评选,根据VIP卡积分可兑换相应礼品或换取现金.
我以前做过县城的项目难度比较大发挥空间小
你可以在比较大的小区门口搞一些定点的宣传，深入挖掘客户，反正地方不大把工作做细效果能好一点。 你自己的意见就非常好，执行彻底就会见奇效:) :victory: 二、二期营销推广方式（1）老带新优惠：
优惠政策：老客户结介绍新客户认购成功，奖励老客户2000元现金，新客户同等金额冲抵房款。
方式：统计一期已成交客户的职业，工作地点及家庭住址，以投递的方式将DM单派倒有一期客户工作的公司、企事业单位及家庭所在得街道、小区。两者即便为陌生人，也有可能一次偶遇，因为优惠得吸引，组成搭档购房，有助于帮助老客户更大机会的寻找倒新客户。若考虑费用，可将投递改为行销派单，但行销派单将一定程度上影响项目品质。
（2）派单：
形式：派单，上门拜访。（若销售遇阻，可提供上门服务）
具体方式：根据一期客户分析结果，对符合一起客户性质得小区、街道投递DM单，对来电客户可约定时间上门拜访，真假项目亲切感，也可在点滴在给客户以感动。若后期大环境仍旧低迷，销售遇阻，可为客户提供上门售房服务。
（3）报广：
报广因金额较高，将尽量减少，但当有重要营销措施时，尚需报广支持。
（4）更换灯箱画面
将好又多附近灯箱内容由首付6W更换为最高优惠6W元
（4）先租后售（若销售遇阻）：
形式：为更详尽的帮助客户全方面了解本项目，可先行试住本项目半年内任一时间，期间若不满意即可退房。
具体方式：若后期销售遇阻，可用此做一噱头，吸引市场关注。客户在试住期间只需交纳租房款，若日后购买租房款可转为购房款，租住数月后，较多客户都会因熟悉，避免麻烦等原因不会退租，但为防止万一，可提高先租后售的条件，与“无理由退房”相比，适用性更广，但操作较麻烦。
（5）推介会：
形式：联系企事业单位，公司，在其内摆点路演或做推介会。
具体方式：在二期销售约一半后，针对二期已成交客户的职业及工作地点，开展产品推介会。
我拉了个这个给俺老大看，被批的跟本不是个方案，关于方案 到底应该注意哪些地方噢？
鄙人思路
问题分析：1、推广费用有限，利润低开发商不愿意投钱；2、项目价格低，容易给客户项目品质差的形象；3、二期没有客户积累，开盘没有意义，还会导致市场认知的误导——卖不动，使竞争对手趁虚而入；4、隔壁大型项目准备先于本案开盘，消化了本盘部分潜在目标客户，气势压人；5、旁边项目的客户与本项目客户有重叠，项目卖点却不突出，难以吸引消费者；6、项目其他卖点尚未挖掘，单单一些老土掉渣的卖点已经没有吸引力，整个市场都在诉求的卖点在本项目彰显的不是很突出；7、项目老带新客户不知道运用得怎么样，别在想用到老客户的时候才想到人家，平时的售后服务得拿出来做点文章啊，比如做些电视字幕、报版论文等都可以用来宣传项目的优势；8、开盘入市价格未定，应该率先试探敌情、市场行情、潜在客户接受价位等综合考虑，别盲目入市，入市时期应该能够取得更好的业绩，否则选择不入市，除非KFS要破产了！解决办法：1、利用有限的推广费用做宣传，针对性要强，比如业主联谊会可以办，老带新是最有效的武器，但是业主联谊会得带有点商业色彩，别太公式化；2、项目价格低，得好好利用，以性价比美其名曰，和客户宣讲一定说物超所值，别直接拿价格说事；3、重心包装项目市场形象，别老保存那张低价的面孔，要给客户购买信心；4、提升形象，搞点特价房促销，整体均价抬高，给客户买涨不买跌的心里，另外促销手段可以做，给客户占KFS便宜的心里得到满足；5、提升售楼部的客户来访量，其实在楼市望季里面很难做到热楼的局面，但是人气旺盛可是会给客户带来购买信心的，通过看房赠礼品、机会、财富、健康、消费卡等小恩小惠刺激潜在客户看房；6、说服开发商转变推广思路，别那么小气，钱确实是赚出来的不是省出来的，身为营销策划工作者应该从大局出发努力践行以上策略；7、既然乡镇客户还有可能挖掘，那建议你们派人去摸摸乡镇楼盘的操盘方式、看看乡镇人民置业因素、目的等看看乡镇客户与本案目标客户是否重叠，若果重叠可以更针对性的推广，户外广告定要吸引他们的眼球，如“XX镇，对不起”等创意广告；8、既然本案体量不如隔壁项目，应该与之差异化竞争、形象、客户、价格等差异；9、本案采取市场价格低，利润低的策略，那么在推广方面可以重新包装，如楼书或者折页重新做了，诉求要重新包装，重点讲性价比、好房子、生活模式、置业理念、卖点挂钩客户利益点、新鲜元素，别老是那套土卖点如绿化、楼间距、密度之类的，搞点花样概念，市场上的概念众多，可以抄袭先进地区的理念模式，但不能完全照搬哦，要有地方特色；10、销售难第一时间无疑从售楼部找原因了，做好售楼部的工作，人员考核培训、现场包装调整别老是一套、楼盘去买写奖牌什么的都可以，彰显实力，或者搞些家庭理财讲座、县城的可以搞些征集活动，反正费用不高！
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