暗度陈仓 发表于 2008-7-12 08:29

连我也想不出的营销策划,想到请吃饭.

情况一:目前处于南京一江宁区街道,周边房价1600我1820,而且已经销售了一段时间.
情况二:项目立处于乡下的中心位置,但周边配套不明显,只有两个超市,两个小学校
情况三:本地区人反应较慢,购买能力有限.7.16万人口感觉不能消化此项目.
情况四:项目为原厂房拆迁,项目属于拆迁复建房.
情况五:面积100----145平米.
已做一:马子达车身贴30张
已做二:4*9大牌一张
已做三:报纸分类广告7*9每天都有.扬子,快报
已做四:户外墙体广告50米
已做五:发了4000份单页.
最终:电话每天平均20组,但有质量不高.
请各位有本事的老师给予指导!:handshake

jclxn 发表于 2008-7-12 08:45

一点不成熟的看法啊，首先从价格上分析，你比周边的价格高，那么你要让客户知道你价格为什么高，其实价格的高低只是一个相对的概念，和周边楼盘对比，和心里价格对比。只要你可以证实你比周边的好，让客户觉得值这个价，那么价钱方面就基本没太大问题了。另外就是楼盘定位，既然价格高点那么相比其它几个盘子就应该是高档盘，所以建议你那个马自达的广告还是别做了，档次低啊。:loveliness:

evayinna 发表于 2008-7-12 08:54

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坐在走廊的女孩 发表于 2008-7-12 09:08

继续派单，每周都要跟进，保证你的客户来电来访量。
重点打击下你的两个学校，把学校老师作为重点目标
先拿下校长，当然校长最好是女的哈，容易攻城
给两个学校的老师每人发放印有项目LOGO的礼品，价值不要太低，30元左右看起来上档的就OK，楼盘形象立马让老师肃静起来
给学校每个学生发放价值5元左右印有项目LOGO的礼品，顺带着发点课程表之类，目的是为了让学生家长知道你的项目
这样算下来，其实你的实际宣传费用并不大，比拿大牌做报广节省多了，配合着短信群发，乡下人基本上都有手机。
倘若拿下一到两个老师，顺带着就会有更多的老师跟着，一般老师都比较有虚荣心，而且跟风现象严重，说不定就能和你来谈团购！

楼主为表诚信，记得请我吃饭，不要多，一顿KFC全家桶就成:lol

骑着猪去选房 发表于 2008-7-12 09:49

对症下药，方可药到病除！

:lol
楼上的想法确实有意思，难怪除了“走廊上的男人”之外，你敢叫“坐在走廊的女孩”啊，真乃奇女子也！呵呵……
至于楼主的项目，应该是问题不大，推广上去了，现在来访量也有了！但成交跟不少，为什么？销售终端的执行力度不够？还是客群的质量不高？既然来问，我想应该都是近期有意向的或者近年有意向的？为什么来了又走了？深度分析一下吧！对症下药，方可药到病除！
再一个去周边乡镇、区域去开辟市场，寻找客户，现在市场大环境不好加上固有的淡季来临，坐在售楼部等，始终不是上策啊！“主动出击者生，守死寨者必死啊”:L

骑着猪去选房 发表于 2008-7-12 09:53

KFC啊

补一句啊，KFC还能吃？
不怕激素？
[url]http://dengzhenq.blog.sohu.com/[/url]

暗度陈仓 发表于 2008-7-13 08:47

KFC是用寄的还是我送上门!

不知道上面各位仁兄在哪里啊?在南京的可以我先请,其他地区的等等哦!小弟刚刚接手项目,要抓紧时间,,希望体谅啊!

fanpengpeng 发表于 2008-7-13 09:46

:lol

地产太极手 发表于 2008-7-13 11:23

项目体量好大 ？产品定位？项目目标客户群定位？ 高层还是多层？ 你应讲清楚 不要盲目投入广告

gaobo45 发表于 2008-7-13 15:06

首先直观感觉，项目的视觉冲击力不够。道路围档才50米。还不知啊质量如何。高度是否能够形成冲击。来电的量其实不少。但是客户为什么不能充分把握。原因是否业务人员培训不到位。还是销售工具的欠缺。小的都市一般报纸广告的效果有限。不如像楼上一些说得通过具体营销和定点营销下手。
说得不好，见谅！

smartone 发表于 2008-7-13 15:35

个人发表一点肤浅看法~

1,位置分析:项目地处于乡村中心位置,处于比较偏僻地方.消费人群应当主要以当地中高收入者为主要目标,你应当更多了解当地中高收入人群心理对于商品房的需求和接受程度,依需而动,指定合理宣传方案.
2,价格分析:依据楼主描述,你们项目比周边商品房均价高15%左右.但是你周边主要消费人群又是乡村中高收入人群,消费受众整体素质应该不高!过多的高深宣传方式他们肯定不容易接受,应当采取以人为中心的策划销售方式,让有购买意向的人介绍更多朋友来购买,销售方提供给介绍人反成或者购买优惠的策略.应当最为实效!
3,周边商业形态分析,高价房(同比售价高10%以上项目)最主要销售推荐,一般包括周边配套\房屋质量\户型合理性\绿化水平\物管水平等因素,你应当抓住这几点,分析自身SWOT,找不主攻宣传点,着重宣传,扩大影响力!

还有就是你项目面积还是属于中大户型,更多的可能适合3口之家以上人群购买.所以"坐在走廊的女孩"的意见也可以适当采纳,应该有一定作用!

小弟简单发表了几个意见,希望对你有用!

天涯飘 发表于 2008-7-13 15:59

我也来说几句啊！
1.分析价钱为什么比别的楼盘高，有什么优势；
2.和楼上的想法一致。先突破学校包括当地的职能部门，能团购最好。不能也要找出几个有影响力的客户。
3.按人口消化掉一个一般的楼盘没啥问题呀，除非你超大盘或市场定位不准确。
4.报纸的信息量反馈怎么样，有没有单页效果好，如没有？停。把它的费用拿来促销或给发单员。
5.客户群体定位一定要准确，有的放矢。
6.现场的临门一脚踢得不准吧！
一点拙见，请各位指点。

123651 发表于 2008-7-13 16:42

南京江宁房价1600？好像不是吧 你具体位置在哪里？

taixing1979 发表于 2008-7-13 16:59

我也想知道这个问题，我是江宁人，咋地不知道还有这么便宜的项目的

dyr1978 发表于 2008-7-13 20:54

客户质量不高，主要还是因为你的推广途径不能有效的吸引准客户群，改变一下。另外我觉得你项目已经销售了一段时间，应该有所成交，先分析一下成交客户的情况，看看他们主要从哪来，是干什么的，为什么买你的房子，然后把这些放大处理。另外做活动吧，坚持做，由老客户带新客户。这样客户可能会比较准一些。

虾虾 发表于 2008-7-15 10:37

单叶4000？多久？一天？一周？一月？
要做到街头巷尾人手N份，不管是夸还是骂，先成为关注的重点，当然骂的话有点麻烦...呵呵，走高端就要造势，重点就是企事业单位，政府官员等等，蹲点守候，单叶伺候！！！！

MickeyNing 发表于 2008-7-15 11:00

真便宜啊这房子~:lol

tlqj0214 发表于 2008-7-15 12:15

新手愚见:
1.广告设计问题:广告的设计直接影响到客户对你项目的档次定位.(撤销马自达,自己降了自己的档次)
2广告数量问题:个人觉得多做点墙体广告和大客车的广告,另彩页一定得精,让人觉得彩页好看得都不想扔.(现在好多开发商宣传自己的那种书,我是新手不知道名称,做得特好看),宣传的东西直接影响人们对楼盘的第一印象.
3.最好能做电视广告.
4.邀请组团参观,直接请来旁边学校的老师和校长,给他们打折.促进销售.
5.(存在条件:第四项做得很好,若有不少老师买房.)换广告,大打人文,学府牌...

[size=7][color=Red]新入行的愚见.....有误见谅....[/color][/size]

江南小米 发表于 2008-7-15 13:08

一点意见，仅供参考：
价格偏低，看来是江宁区偏远地方，配套极不成熟，项目是拆迁复建房，面积较大，总价不算高
个人建议：
马自达车贴倒不必取消，以周边消费情况来看，这个是可比的士的交通工具，也不存在档次较低的说法，让人们都熟知就好；
与学校签协议，在校门口举办活动，诸如买房即办理入学手续或者未来子女直接就读等，相信周边人群的家庭状况（乡下）多子女的情况可能比较普遍，就近解决入学问题，免除接送等等问题；
另外乡下人对传单未必就有兴趣，不如直接在超市门口派发，小礼品或者小食品、玩具什么的，附赠项目单页，兴许会增加效果；
没看到单页之类的情况，不知道该项目高出周边均价的是什么原因，这点楼主没有说清楚，如果有可做文章的优势也可以用；
原厂房拆迁，那原厂房的职工是否是该项目的客群之一呢？
以老带新，对于购房人群给予一定优惠和回报，鼓动邻居或者亲戚前来购买，给予团购之类的价格。

吴月光 发表于 2008-7-15 14:38

湖熟镇 还是禄口附近

呵呵

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