国美商业地产泥沼（三）
值得注意的是，目前鹏润国际时尚中心虽沿袭了过去的定位——做专业时尚商务功能的Shopping Mall，但其模仿台北世贸中心的商业模式的味道尤显浓厚。金座24万平方米的商业功能定位，更是有意在模仿台北世贸中心的商业模式。而银座的定位是专业的Outlets业态，且强调要做真正意义上的Outlets 。台北世贸中心其实是一个以国际贸易为背景，将台湾制造业产品通过这个窗口，获得与国际商家进行外向型贸易谈判和获取订单的平台，它类似于我们国内的广交会和上交会，它是一个对外的窗口，是贸易中心而非商业中心。而鹏润国际时尚中心过去的商务定位是基于进入WTO后国内经济发展达到一定的阶段，中国市场已经成为全球最具潜力的市场后，国际商家和品牌排队希望挤进中国市场而不得其门时，还有国内企业为更好地树立在国内市场的品牌地位与国际品牌抗衡时，需要的各种商业服务与销售平台，是一个对内开放的窗口，是一个以商业为中心带动贸易的平台。
台北世贸中心是经过近30的努力逐步发展、繁荣起来的。从台北世贸的发展过程来看贸易博览商业的发展是一个需要政府出面培育的长期过程，遵循从小到大，由低端到高端，由简单到专业的规律。
然而，金座该用什么招数与台北世贸中心抗衡？
银座的定位是专业的Outlets业态，以目前北京较著名的燕莎Outlets相比较。
燕莎地处东部，那里是北京中产阶级和白领的聚居区，而这些人是Outlets的主要消费人群。还有燕莎集团强大商业资源的支持经过数年的努力才有今天的佳绩。那么对于一个北京南部城市边缘的项目，就算南城这几年经济有所发展，消费能力有所加强，是否足以支撑80000平方米的巨型Outlets还是一个未知数。
另外，现在各正规商场竞争激烈，消费打折很普遍，Outlets也开始失去往日的魅力。加上东部燕莎Outlets这么多年已经形成了这个业态在北京的领导地位，消费者已经形成了折扣消费就去燕莎Outlets的习惯。要把消费者的购物习惯再向南部转移十几公里（燕莎Outlets到西南四环的大致距离），其商家和消费者在距离和习惯上的认同度有多大？而市区的商业中心这种类型的商品比比皆是。
再从银座和金座业态之间的关系来分析。时尚品牌企业首要的资产是品牌价值体系，品牌服饰对于经营环境和业态档次定位要求极为严格。据我们对很多国内外商家的了解，这些品牌是不太愿意和一个以折扣消费而且规模达到80000平方米的Outlets这样的业态做邻居。
要做好银座的Outlets就要根据这个业态的特性引进高档和一线品牌进场做折扣经营，利用其品牌优势和价格吸引力获得成功，否则就失去了Outlets的魅力，有些不伦不类。试想一下，如果这些大品牌都到了银座，金座又谁来经营？反过来引进好的品牌进入金座形成高档经营环境，那么又会有什么品牌去银座经营？
作为鹏润国际时尚中心，首先是自己持有经营，产权是自有的，只是概念和招商运作上的炒作，而没有实质性的营运突破和成熟的理念，这样做就容易在自己的内部埋下一颗“定时炸弹”，即使短期内取得一些效果，但由于缺乏根本上的商业逻辑支持，一旦炸弹爆炸再次进行调整，其带来的损失将会远远超过短期的效果。将来谁来承担这个巨大的责任呢？无疑还是作为投资方的企业自身。
其二，住宅能炒作成功是因为他们面对的是专业知识和行业信息处于弱势、并且都是单独个体的消费者，将其逐个瓦解取得销售上的成功不是一件困难的事。而鹏润国际时尚中心面对的应该是专业知识和行业经验十分丰富、见多识广的生意人，商业只是一点概念和炒作，就会变成班门弄斧，让人担心很难过得了商家这关。
通过分析可以发现，国美第一商街和明天商业中心在很多方面都有共同之处：地段上先天不足；没有合理的商业定位；产品设计糟糕；身旁都有一个商业巨无霸（朝北大悦城和龙德广场），伴君如伴虎。众多不利因素存在，国美第一商街和明天商业中心要想取得成功，简直难于登天。至于鹏润国际时尚中心这个巨无霸，可以说是国美盲目扩张的结果，忽视商业发展的规律必然要遭受市场的严惩。
国美第一商街和明天商业中心的销售成功源于国美出色的营销策略，销售与招商并举、售后返租、四统一、低价策略、商业论坛等手法极大地促进了项目的销售，但在商业定位、建筑规划等重要环节上，其水平实在不敢恭维。 值得借鉴，谢谢！ 好，不错
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