国美商业地产泥沼（一）
国美商业地产泥沼“像卖家电一样卖房子”，是国美系地产的价格策略，黄光裕旗下的房地产公司先后开发了鹏润家园、鹏润大厦、国美第一城、明天第一城等项目，无论是住宅还是商铺均是以低价入市，明天商业中心的部分商铺价格甚至比住宅还低。凭借薄利多销的营销利器，国美系地产项目在北京房地产市场上呼风唤雨，从早年鹏润家园的地震价，到国美第一城和明天第一城的热销，国美系地产经历了一个快速发展的阶段。
在国美电器的资本积累和住宅市场的旗开得胜之后，国美加紧了“多元化帝国”的发展步伐，收购永乐电器，进军医药连锁行业及商业地产。在北京，国美先后开发了国美第一商街、明天商业中心、鹏润国际时尚中心等商业地产项目，其中鹏润国际时尚中心建筑规模达60万平方米，与亚洲第一MALL世纪金源购物中心体量相当。如果说国美第一商街是国美试水商业地产领域的一次尝试，那么鹏润国际时尚中心则是国美进军商业地产吹起的号角。
俗话说“心急吃不了热豆腐”，国美在房地产市场迅速膨胀同时，其旗下的商业地产项目都有可能遭遇滑铁卢，国美第一商街、明天商业中心两个项目还好说，毕竟包袱不完全是背在自己身上，但对于鹏润国际时尚中心这个只租不售的巨无霸， 38亿元的总投资何时才能收回？也许上帝碰到这个问题，也只能痛哭流涕了。
国美第一商街
国美第一商街总建筑面积10万平方米，规划有3万平米餐饮街、28000平米超市购物中心、11000平米文体影城运动中心、10000平米时尚精品折扣街、13000平米社区生活服务中心、10000平米家居生活馆，户型面积从100－5000平米不等。项目从2005年下半年开始对外销售，开发商提供3年“售后返租”回报，项目2007年底入住，目前已售罄。
项目现状：2＃、6＃、12＃、17＃首层进驻商家多为烟酒、二手房中介、银行、小吃店等日常生活配套商业，9＃已进驻紫东商务会馆，13＃（文体影城运动中心）已进驻海德休闲酒店，18＃整栋引进了中卡商贸百货，20＃仅有5家商家进驻，其余楼层几乎完全空置，整体招商进度不超过60％。
地段硬伤：项目距离朝阳北路约800米，周边人流量过于稀少，这对于10万平米的商业项目来说无疑是致命的缺陷，即使从餐饮街到珠江罗马和朝阳北路的道路开通，对提高人流量帮助也不大。活力东方奥特莱斯及中粮朝北大悦城开业以后，势必对国美第一商街造成极大的冲击，试想一下，朝北大悦城40多万平米的商业，一站式购物，可满足周边居民各项生活所需，谁还愿意舍近求远到国美第一商街消费？
建筑规划缺陷：项目糟糕的建筑设计无疑是雪上加霜，由于商业1－3层为住宅底商，过于追求二三层的独立门脸而采用外挂连廊的设计，对商业展示没有太大帮助，这种“独创性”的外挂连廊设计怎么看都像建筑工地里的活动房。在整体布局上，过于追求成本而采用街区底商设计，使商业分散无法形成规模效应。
商业定位－出师未捷身先死：10万平方米的规模在国美第一商街这样的地段，定位为区域商业中心有些托大，从建筑规划和周边环境等情况来看，定位为社区商业中心或许会更加合适。目前的招商情况可以说是对最初商业定位的完全颠覆，3万平米的餐饮街只有十几家餐厅进驻，二三层基本空置；1.3万平米的社区生活服务中心仅有5家进驻；1.1万平米的文体影城运动中心换成了海德休闲酒店；1万平米精品折扣街和1万平米家居生活馆全部空置；2.8万平米超市购物中心变成了小商品百货商场，看来国美第一商街的招商压力还真不小。
招商难点：精品折扣街、家居生活馆、社区生活服务中心、餐饮街的二三层。
明天商业中心
明天商业中心总建筑面积10万平方米，规划了 “超级购物港”、“美食名品街”、“热力不夜城”、“蓝调风情街”、“精品休闲城”、“立水桥市场” 等六大主题商业区，业态涉及家居百货、超市购物中心、休闲娱乐、餐饮名品等配套商业。项目于2006年初开盘销售，2007年7月底入住，目前基本售罄。
签约商家：瑞祥百货1.3万平米，蓝黛文化1万平米，麦德龙有1.4万平米的整购意向。
地段硬伤：项目与立水桥城铁站三四百米的距离、立汤路70米的宽度、立水桥人流走向主要往北等情况使项目在吸引人流方面存在很大困难。此外安立路南向北方向驱车到达项目得绕道经过龙德广场附近才能抵达，在大地段上看似乎交通便利，但对于商业地段来说，明天商业中心的位置其实是个交通的盲点，无法聚集足够的人气。
建筑规划缺陷：除“美食名品街”、“蓝调风情街”为临街底商外，“超级购物港”、 “热力不夜城”、“精品休闲城”、“立水桥市场”等业态位于B1或B2层，各主题商业区互不相连，无法发挥项目的规模优势。由于商业多位于地下，建筑设计方面存在诸多缺陷，“立水桥市场”B2层市场层高过高，而B1层小商品市场层高却过低，置身其中犹于走进了迷宫，诸如此类的建筑缺陷在“热力不夜城”等主题商业区同样存在。 电器和房地产岂能相同啊？
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