高处不胜寒：小议华贸中心商业定位
关于华贸中心商业定位的疑问北京华贸中心位于建国路与大望路交汇处东北角，占地面积35万平方米，总建筑面积100万平方米，由三栋5A级写字楼、2座酒店、华贸国际公寓、商务楼、新光天地、华贸购物中心、华贸商业街组成。其中新光天地、华贸购物中心、华贸商业街为商业配套部分，总建筑面积近24万平方米。
新光天地
新光天地由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，总建筑面积逾18万平米，地下四层，地上六层，营业面积12万平米，于2007年4月19日正式营业，业态包括CHANEL、GUCCI等938个全球知名品牌，其中进口顶级品牌占61%。
经营现状：B1层餐饮街人流量较大，F1－F3层国际品牌比较冷清，F4层运动休闲、F5层家用电器及家居用品人流量还可以。
※ 华贸购物中心
华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。业态涵盖国际名品旗舰店、设计师品牌、名品专卖店、流行时尚品牌、特色主力店、高档主题餐厅、快餐、便利店、金融服务等数十种，地上四层主要经营VERSACE（范思哲）, A.TESTONI（铁狮东尼）, BAUME & MERCIER（名士）, BROOKS BROTHERS（布克兄弟）等国际顶级服装品牌。
经营现状：F1层国际品牌基本全部进驻，F2层已完成约70％的招商，F3层以上空置，整体人流量很低。
※ 华贸商业街
华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，华贸商业街目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士，目标租户为经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态的国内国际知名品牌，店铺分割570米至 3800米不等。
华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，为知名品牌量身订造的个性化展示空间由开放式楼梯将一层、二层的零售陈列区以及三层的商务洽谈区巧妙结合，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想，可充分展示品牌形象，有效宣传经营理念。
华贸中心拥有得天独厚的地段优势，交通便利，无论是建国路还是大望路人流量都很大，具备了发展商业的先决条件。可是在商业定位上，个人感觉华贸中心过于追求高档次、高租金、高回报，而忽略了市场竞争、地段个性、消费者购买力等客观因素的存在。追求利润最大化是企业的最高目的，这点可以理解，但对于商业物业来说，华贸中心无疑走了一步险棋，其中蕴含的风险对华贸中心来说有可能是致命的，华贸中心能否经得起市场的考验，或许三五年后才能见分晓。
疑点一：高端商业市场竞争激烈，华贸如何应对？
据世邦魏理仕的统计资料显示，2007年约有十二家包括百货商场、购物中心在内的高端零售物业入市，新增商业面积超过75万平方米，预计2008年有将近160万平方米的供应量。自从国贸商城、东方新天地等高端商业物业开业以来，北京在很长时间内没有出现如此众多的高端商业集中亮相的局面。
高端购物中心纷纷赶在奥运会之前亮相，使业内对高端商业的现状及前景产生担忧。消费者的购买力能否支撑如此众多的高端商业的发展，目前看来存在很大的疑问，即便是在金融街、CBD等高收入人群聚集的区域，其购买能力、潜在需求与实际消费毕竟是不同的概念，不能等同起来。此外近两年的物价持续上涨必然促使人们缩减开支，对百货商场、购物中心等行业的冲击不容忽视。
CBD区域内已经开业的高端商业物业有国贸商城、世贸天阶、新光天地等，银泰柏悦生活、财富中心等商业也将于近期开放。众多高端商业抢滩CBD，将使CBD的商战更加激烈。原先同样定位高端商业的LG双子MALL，因招商困难也不得不改变策略，走青春时尚的路线，而外表华丽的世贸天阶宁愿空置，也要保持高贵的个性，结果是南街门庭冷落，北街惨淡经营，中间的天幕只是一道风景供人观赏而已。
对于华贸中心的市场地位，或许用“国贸商场的挑战者”来形容最为合适，两家商场距离如此之近，华贸中心能抢占多少市场份额不得而知。
疑点二：地段优劣不是绝对，大望路不是大北窑
大望路的崛起源于现代城的开发，目前周边已建成的写字楼中，阳光100、蓝堡国际、万达广场商住楼等档次偏低，入住企业多为中小规模的私营企业。随着华贸写字楼、温特莱中心、万达广场5A写字楼、金地中心等高档写字楼的入住，该区域物业档次有所提升，但总体入住率都较低。
不可否认华贸中心有用绝佳的地段优势，但这种优势不是绝对的，它并不一定适合发展高端商业，因为从地段个性来看，大望路始终给人一个“年轻白领”的印象，而不是“富足的中产阶层”，这一点与大北窑有很大的区别。发展高端商业，如果给大北窑和大望路两个地段打分的话，大北窑可以打100分，大望路充其量也就60－70分左右。
疑点三：目标消费者定位，捡了芝麻丢了西瓜
无论是工作日还是节假日，大望路熙熙攘攘的人流不亚于大北窑，庞大的人流量是发展商业的最大优势，但在大望路交汇处的东南西北四个路口中，华贸中心所处的东北角人流量最小，跟其它三个路口相比反差很大。很明显，现代城周边中小规模的私营企业众多，普通收入者占绝大多数，他们对国际品牌的需求几乎可以忽略不计，而周边的高收入人群显然无法跟国贸、嘉里中心周边相比。这样一来问题就出现了：以周边消费者的购买力能否支撑华贸中心的发展？华贸中心能分流国贸商城、嘉里中心等竞争对手的客群？
如果有人认为万豪酒店和里兹卡尔顿酒店的入住对华贸购物中心和新光天地的营业提升有很大的促进，那就大错特错了。大望路不是王府井，万豪和里兹卡尔顿也不是王府半岛酒店，万豪和里兹卡尔顿酒店的顾客中，商务旅客肯定占绝大多数，而商务旅客对观光、购物的热情显然不能与游客相比。即使旅客有购物的潜在需求，他们大多来自大城市，不一定非选择在北京购物，再者，他们有没有闲余的时间购物？因此对于两家酒店的旅客，不能期望过高。
疑点四：建筑设计高贵有余，人气不足
任何一个购物中心，无论定位有多高，人流量上不去就谈不上有多大的发展。华贸中心的建筑设计可以完全与其高端商业的形象一致，很显档次，但是左看右看，其线条和色彩总给人一种高高在上的冷漠感，同时项目在营造商业气氛方面做得也不够。
疑点五：管理闹剧会否重演？
2007年8月，刚开业4个月的新光天地便发生了内乱，在8月16日新光天地的第一届第七次董事会上，北京华联对台湾新光团队提出三点质疑：一、新光行贿；二、涉利益输送；三、“新光天地”工程质量有问题，要新光交出经营权。随后发生了台湾新光团队“离家出走”的闹剧，甚至上升到了需要政治干预的地步。
事件最后以北京华联发表致歉声明而告终，台湾新光团队陆续返回工作岗位，对于北京华联和台湾新光百货的关系来说，裂痕已经发生，重新开始后能否回到从前？对日后管理有没有负面作用？外人不得而知。
种种迹象表明，华贸中心的商业定位在天时、地利、人和等方面都不具备绝对的优势。以华贸中心的地段、交通、人流量、规模等优势，如果在定位上避免与国贸商城的竞争，形成互补，走中端路线，华贸中心完全有可能联合万达广场等商业配套将大望路打造成长安街沿线的市级商业中心，其影响力将覆盖东三环以东朝阳区大部分地区甚至通州区，成为北京商业地产史上的一个经典案例。
业态规划思路——
B1层：大型美食广场
长期以来大望路周边餐饮配套奇缺，随着各写字楼的入住餐饮消费需求日益强劲，这也是目前新光天地B1层餐饮街人气旺盛的主要原因，但目前新光天地餐饮街规模和种类都不是很充足，尚有发展的余地。
世界美食博览，高中低档一应俱全，满足工作餐、休闲咖啡厅和高档宴请等需要
F1层：国际品牌中心（国际顶级品牌服饰、珠宝、化妆品）
F2－F3层：女装（服饰、内衣、女鞋等）
F4层：休闲男装（牛仔裤、休闲服饰、绅士服等）
F5层：运动休闲（服装、运动鞋等运动用品）
F6层：数码城（电脑、手机、MP3等数码产品）
休闲广场：溜冰场、演艺台、水吧、露天咖啡厅等
娱乐中心：酒吧、KTV、DISCO
整体规划思路：将华贸中心打造成京城东部集购物、餐饮、休闲娱乐、展览展示等功能的大型购物中心。
从周边地铁站人流量来看，四惠东、四惠、大望路、大北窑四个站点换乘的乘客数量巨大，因大望路和大北窑周边商业偏向于高端，对普通消费者吸引力不大，人们普遍选择在以上站点换乘地铁往西单、王府井等商圈购物，这一点从大望路地铁站进站的多出站的少可以看得出来。
华贸中心的高端路线是否成功有待市场检验，但笔者认为如果华贸中心定位为中端更为理想，集合各项优势有可能使它称为北京最为火爆的单体购物中心。
地段与交通
地段与交通的优势十分明显，南北向有大望路和东四环，东西向有建国路和京通高速，紧邻地铁站，公交系统发达。
目标消费者
如果定位为中端，人流量肯定会成N倍增长，而不是象现在这样门庭冷落。首先可以吸引周边写字楼的白领前来购物；其次，大望路南北向住宅小区不计其数，尤其是往南的百子湾、平乐园等沿线新建高档社区众多，还有首经贸大学、北京工业大学两所高校，这都是不可多得的客户资源；再者，近几年通州、朝阳区东部房地产开发量巨大，人口数量逐年攀升，而在这些地区缺乏购物中心，人们不得不选择到西单、王府井等地购物，如果华贸定位为中端，对东三环以东的大部分消费者会有很大的吸引力，尤其是京通高速沿线的居民、有车一族。 好人哦 不错
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