由西安房地产市场看大明宫的开发
由西安房地产市场看大明宫的开发西安房地产2008，是一个揪心的话题，老百姓揪心，开发商揪心，官老爷更揪心，在城市经营这辆快车上，目前官老爷掌握了一套组合拳，而且运用自如；政府规划，文化增值，国际招标，专家助阵，开发商跟进，使用起来不仅熟练而且娴熟，其结果就是一个个开发区都变成了高档住宅区。文化概念、生态概念、国际概念应接不暇，忽悠的老百姓跟在屁股后面嗑劲花钱，就怕房子涨的太高，生怕今生与房无缘，掉着眼泪捧市场。
老百姓掉眼泪的背后，高楼林立的新区开发成功，官老爷功绩彪炳，开发商肥得流油，投机者喜不自胜。呜呼！民生之重道，然成民害，养我者土地，伤我者房子！曾几何时960万平方公里的浩瀚中国，其国民居然落到居无定所之地，曾几何时13朝古都之地，被区区房子累及三代，可叹、可悲、可怜！
然而，这背后官老爷才是真正的始作俑者，低级的城市经营能力导致必然恶果，城市资源的经营，除了对土地的合理利用和开发，还牵扯区域产业优化，经济动线的疏导，加强城市与周边城市、周边区域的紧密联系，形成经济群滚动前进，最终达到功能优化，城市肌理改善，在国家和国际经济体系中，产生明确的功能和定位，成为经济体系中的血肉。而不是掠夺式的掠夺人民的剩余财富。杀鸡取卵式的操作必然导致城市经济成为一个小儿麻痹的孩子，一旦真的出现所谓的“拐点”，建设成果立即崩溃，真到了这个时开唯利是图的发商们还不绑着官老爷一起沉船，你说2008年的房地产市场谁更揪心。
如果房地产行业崩盘，那些新区的楼顶可能会成为走投无路的开发商无言的身体抗议之首选之地，而在这之前，与官老爷一场鱼死网破的厮打在所难免。当然目前的西安的房地产市场是安全的，首先国家是有先见之明的，货币紧缩政策出台，购房贷款政策出台，有效的抑制房地产泡沫的持续产生；再者西安不是房地产过热的首要城市，其发展还不是岌岌可危；另外一点是物价上涨，为地产价格坚挺提供了刚性支持；还有一点是目前西安购房者的刚性需求还是市场需求的主导。仅从二手房交易上升上就可以想象，几次银行提息使购房投机者走投无路提前放量，再加上房地产市场资金来源受限，造成目前房价飙升的可能性不大，但是当新一轮的供需平衡倾斜时，西安房价还是值得期待的。
一切有惊无险是不是官老爷就该松口气了，不是！市场经济的巨龙是温顺的也是可怕的，顺势而立，逆势而亡，正确的城市经营策略才是关键。城市市场化之初以王志刚为代表的短视之徒，误导政府走上城市经营的歧途，一些被名誉、金钱侵蚀的专家，不负责任的吹捧，导致今天的城市出现崭新空城之怪现象，以至于某些经济学家认为房地产成为中国经济的绑架者，如此简单的就把一个担当民生大任的功臣，变成了可怕的凶手，冤枉呀！冤枉！堪比窦娥之冤！
其实，回过头来看看，我们的官老爷正确的决策还是有的，西高新就是一个较为成功的范例，西高新在立区只时，首先进行的是产业培养，疏导经济动脉，打造出了全国首屈一指的高新技术产业基地，高新区的快速发展是与这条产业动脉密不可分的，现在任何一个区域，其发展基数都不可能超越西高新，是因为其在高新技术经济动脉上撕开一个口子，经济血液，源源不断地为其补充动能。
但是这些没有得到持续，色彩纷呈的城市经营手段，使我们的官老爷停止了思考，拿来主义，模仿主义盛行，曲江新区以其高明的掠夺手段，捆绑了开发商，投机者，还有那些盲目的购房者。但是退而言之，曲江新区可以成为一个文化生态居住区，而不是经济区，不会有太大的城市发展罪责，反观一下在城市发展理念上、流程革新上、发展战略上还是一个改革的功臣和样板。
现在曲江着手开发大明宫，这是西安中心区域最后的处女地，历史文化、城市交通、城市区位、发展前景使这个一直被遗忘的虎头小子一出现就那么的与众不同，但是这个小子将来会成为人才还是虫豸，让人不由得捏了一把汗。
试想一下如果以曲江惯用的手法操作，组合拳之后，地价飞涨，住宅价格国际化水平，商铺价格国际化水平，国际化消费的人和商却无从觅踪，到时候就会是一片面貌崭新的费城，大明宫这个最有希望的西安宠儿可能会就此夭折，当然20年以后可能会空前的繁荣，但是谁来弥补这20年呢，20年呀，都快能打三次抗日战争了，我娃都快能写方案了，20年，谁会给我们20年。
现在城市发展的趋势是大城市全球化，城市呈集群态发展。资本和劳动力的全球性流动，产业的全球性迁移，经济中心的全球性调控，经济全球化影响着城市空间结构的深刻变化，任何一个城市，都被纳入全球性统一的城市体系。而我国拥有13多亿人口，且大多居住在东中部生态环境较好的地区，这些地区的城市数量比较多，规模也比较大，随着城市化水平的提高，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩大。除京津冀、长三角、珠三角三大城市群之外，还将涌现出新的城市群。现在已露端倪的有山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群。
西安作为西北五省的咽喉所在，地理位置尤为突出，加之全面的产业条件，高端的科研条件，丰富的人才储备，已经成为跨国公司已东向西转移的落脚点，现在再加上欧亚大陆桥这个重要的内陆桥，在能源成本上升海上运输成本增大的今天，成为欧亚经济发展的新希望，其对西安重要性不言而喻，西安也被其迅速的推上了国际舞台，可惜西安这个喝惯了老白干的酸小子还没准备好喝法国干红。
2006年西安市生产总值达到1473.68亿元，人均GDP突破2000美金大关，按照国际城市发展规律2000--10000美元为加速成长阶段，此时城市发有五大趋势：
1、经济保持高速增长，经济增长的稳定性增强从2000到4000美元所用的时间逐渐缩短
2、产业结构趋向高级化，一二产业比重下降，第三产业比重明显上升，高端服务业兴起
3、农村人口加速向城市集聚，城市规模不断扩大呈“一核多心发展”
4、外贸出口和引进外资快速增长，经济外向度不断提高，资本输出步伐加快
5、居民基本生活消费比重下降，交通通讯、文化娱乐教育等其他消费比重迅速上升
在这五大趋势下，谁能够承载西安国际化发展的未来，成为西安发展的支点，目前看来只有大明宫可堪重任，下面我用一张关系图来说明一下。
但是先天条件好也未必就能顺利实现大明宫的最大区域价值，至少在成长时间上会有所偏差，一旦开发者只注重土地一级经营，导致的结果是，高房价、高租价使其成为区域发展的障碍，外国企业来了发现发展环境不成熟，所辐射到的商家来了感觉门槛太高，导致的结果将是花落满天下，家家不独香。
个人认为大明宫的经营，土地经营是其次，首要的是经济动脉的培养，辐射能力的树立，至少针对西部五省的树立起坚不可摧的辐射能力，其辐射能力怎么体现能？你可别说是文化，那是扯淡，酸秀才的看法，文化产业再强大也休想成为经济的主体，在国民经济里连配角都不是。 经济的三驾马车中首选贸易是个机会，对西安而言内需是固定的，再大的内需也不可能繁荣一片新城，只是能提高一些经济指数，简单来说就是西安的粮食养不起这么大胃口的孩子；而投资受到经济环境的限制，没有太大产业机会难以吸引更多的投资，不要跟我提房地产投资，告诉你房地产不算投资，正常发展是民生基础条件建设，恶意发展是投机，跳得再凶，三教九流里也没他，从小到大我就没听说过，哪个国家的经济发展是靠房地产繁荣促进的，除非别的国家没地了；那么剩下的就是贸易了。
西安市政府2003年通过了《西安现代物流产业发展规划》，确定了西安现代物流业发展重点以及发展蓝图。规划》提出：2003年到2006年物流成本占全市GDP的比重实现每年以1％的速度递减，2006 年到2010年实现每年以2％的速度递减。2006 年物流业增加值达到210亿元，2010年达到340亿元。20 06年物流业增加值占全市GDP的比重超过15％，2010年达到17％。2006年60％的物流企业和100％的第三方物流企业通过现代网络技术处理用户的物流信息， 80％的企业的内部物流信息经由计算机处理，2010年10％的物流企业运用信息技术处理物流信息。
从2006年到2010年建设1个物流园区、 6个物流中心、10个配送中心。 1个物流园区是新筑物流园区；6个物流中心为纺织城纺织品及服装物流中心、韦曲科技物流中心、三桥汽车物流中心、草滩果品物流中心、北石桥物流中心、中储物流中心；10个配送中心分别在咸宁路、华清路、太华北路、大白洋路、枣园路、友谊路等处规划建设。
但是如此庞大的物流系统西安只赚几个过夜费，未免太亏了。反观世界经济中心那一个的前身不是贸易中心？不是贸易物流集散地？看看曼哈顿、上海、香港等等哪个不是活生生的例子。所以说怎么样在物流背后的主子——贸易经济行为上找到突破口，怎么样贸易经济上下刀子才是关键，也就是说西安怎么样让物流与西安发生经济关系才是王道。
物流只是对交通资源的低级利用，将西安发展成为贸易的服务交换地才是对资源的最大化利用，也就是说不仅仅是物流中心，是贸易行为的发生地。
现代的贸易合作关系是一个复杂的关系，但是西部内陆省份由于交通、人才、观念、能力、信息的限，造成制贸易行为成本较大，贸易主动性较低，造成了贸易资源的巨大流失。举例来说，洛川苹果西安人根本吃不到，欧洲才是它的市场，但是洛川人没挣几个钱，主要原因是没有贸易通道，其利润都被那些采摘季节垄断贸易渠道客商吃掉了，如果说大明宫区域能够提供一个针对西北的产业贸易的平台，这些被渠道垄断商获取的巨额利润就可从新分配，民有利可图，城市有发展效益，两全其美。由此可以看出能够建立一个简单、高效、高安全性、低成本的全民贸易的平台是关键，这个平台服务于西北，服务于周围大大小小的城市，成为城市辐射力的集中体现，为周边城市创造发展机会，加固西安城市中心聚合力。
但是什么样的平台呢？由于个人贸易知识有限，只能大概而论，简单的来说就是与上海、广州、天津等等贸易城市建立无缝式链接，什么是无缝式链接呢？通俗的来说就是，你在西安做贸生意和在上海、在天津、在广州一样，相关的一切贸易服务到了大明宫就到了终点，剩下的事情大明宫这个平台将帮你完成。这就需要大明宫与上海、广州、天津建立便捷的政策通道、交通通道、信息通道、服务通道，大明宫不但要当城市开发者，还要当贸易服务的大老板，提供西北贸易的高效能、高安全、低成本一站式服务。这与曲江一贯的开发理念基本吻合，曲江在其发展过程中对运作流程的高效化、实效化、一站式化在曲江开发中运用的堪称极致，但是这次要走出去，实现异地高效运作，本质没变，对像变了。
一旦无缝式链接形成，其高效、低廉、可信、低门槛的交易平台形成，贸易经济这条大动脉想不出血都不由他了。而这一切只是开始，贸易平台一旦形成，以贸易为生存的各种贸易服务、顾问、信息、咨询等等相关产业及相关服务产业会接踵而来，形成全套的产业链，促进贸易中心的形成。
接着，生产型产业由于需要对供求信息有一个确切的把握，各种企业的办事处，销售处、涉外机构就会向这里集中。紧接着采购方，为了获取最好的采购机会，也会向这里集中，营运而生许多经营咨询机构，产业链趋向全面，满满的一个产业服务中心就会形成。
大量的贸易交换在这里产生，资金流量逐渐加大，资金需求逐渐变大，金融机构的机会来临，信贷、保险、财务管理等等金融行为随之展开，而且随着时间的推移，区域的发展，金融活动会越来越频繁，金融中心开始初露端倪。
这一切的形成，对西安发展的促进是巨大的，首先是产业环境的改良，投资环境更加成熟；再次，提供了更多的就业机会、产业机会，对周围城市的吸引力加强，城市价值提高；其次，促进西安快速的城市化发展，调整城市产业结构，是产业结构趋向高级化；最后，西安将成为一个服务西北的产业服务中心，最终确立巍然不动的西北城市影响力、经济影响力，构建大关中经济带。
个人一己之见，也许难登大雅之堂，但西安发展到了今天，不进则退，不是奋勇前进，就是被时代遗弃。大明宫作为西安崛起的希望之地，聚集了西安人的期望，任重而道远，不仅我们在看，中国在看，而且世界在看，千斤重担委于曲江，信任之情难以言表。
2008年，中国腾飞的关键性一年，西安走向哪里？大明宫走向哪里？官老爷在想，人民在想，混迹于城市地产行业的我也在想。鲁莽之人，见识浅薄，且人微言轻，不求能够切中要害，但求能够使我们的老爷们清醒一下，谨慎求道，让我们的西安因大明宫再次腾飞，在世界舞台上大放异彩。
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