艰难营销局面下的产品策略思考
产品策划是营销环节中极其重要的一部份，尤其对于2008年这样一个行业阻滞之年，产品策划更是大势所趋的成为理性消费的关键性因素。作为营销业者，我们应该以怎样的角度和方法来精化产品策划部分呢？望各位策友积极思考、踊跃发言、经验交流、智力碰撞，共同寻找一条光明之路。
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我先抛砖引玉一下
蒙牛老总牛根生有句话，“90%的营销是在家里完成的”，意思是说在充分竞争的市场环境里，成功营销的基础与核心是优质的产品。房地产营销也有这样的说法：营销者，七分在营，三分在销，所谓“营”，主要内容就是产品策划过程。营销者的思路应该是“为理想的目标群设计适合的产品”，而不应该是“为粗制的产品寻找可以接受的目标人”。产品策划的过程是个细节累积的过程，细节越打磨，产品越完美。
产品策划主要包括以下内容：地块的地理特征和人文特征，现阶段的交通生活市政等配套条件，区域的可发展空间，本案的深度SWOT分析，目标客户定位，目标客户需求分析，产品形象和品质定位，面积配比，核心卖点提炼，围绕形象定位设计总规划、分区规划、园林、道路、公共配套等。
这一轮宏观调控的中心是（1）结构失衡问题（2）房价上涨过快，因此产品供应类型是个不可回避的问题（79/90政策促使中小面积户型集中上市强行改变供求结构），在小户型集中的条件下怎样设计产品才具有竞争力呢？如果以居住需求为出发点，单纯的户型提升不足以成为刺激购买的兴奋点，可行的关键点有这样几个：（1）地理位置绝佳[如轨道交通沿线]（2）园区规划的宜居性和近人性[以顺驰领海、华侨城为代表]（3）设备配置的科技性高端性[以当代公司系列产品为代表]（4）后期居住品质的保障性[以万科、龙湖为代表]（5）购买群体的特色性固定性[以炫特区、非常男女为代表]。房价被作为直接调控目标的大环境下，以高投入为代价的科技性要谨慎，除非目标客群支持，毕竟控制价格成本是绝大多数项目的主旨。服务品质是实现口碑营销和品牌营销的利器，但恰恰也是一般企业的短板，因为这是一个长期和系统的工作，“付出在现在，收获在未来”，所以没有长期战略目标的企业恐怕很难在这方面做系统性的规划。可见，对于一般项目而言，可行的规划定位主要围绕规划宜居性和客群特色性，规划宜居性适用所有项目，客群特色性受地段及规模影响，并且客群特色最终还是要落实到产品规划。
规划亮点的选择是关键。立面？户型？装修配套？公共区域品质？园林植被？水景？地形错落？人文主题？这依赖于准确的客户定位和筛选。
大项目的可塑造性是最好的，它对于购房者对房子的根本诉求可以实现综合优势，即生活配套相对齐全、人气旺、社会影响力大、受政策关注可能性大、产品梯次丰富所以邻里文化多元、大社区下相对个性的小组团形式，而所有优势中又以配套优势为核心，所以大项目的规划以综合配套的提升和个性最为关键。
中小项目（尤其是小项目）受规模限制通常只能甩开生活配套另找突破，目前最常见的是以建筑风格和文化定义为主，但坦率讲，这些是看不到摸不着的，与生活本身虽也有关但并不强烈，因此，这种概念需要体现在感官上。中型项目通常以园林或公共景观为突破，小型项目只能以立面创新、科技突破或室内精装来表现。 难道大家只对推广和销售小技巧感兴趣吗？产品竞争是下个周期必然的趋势，产品策略将对营销的成败起到决定性的作用。无奈......
鸡犬升天的日子将隐没在历史的角落，明天的行业将是“龙蛇各道”，还是早点儿静下心来想点儿先人一步的吧...... 市场TMD越来越成熟了，产品和价格是王道。奸商会死的很惨。
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