hubei88 发表于 2008-7-1 22:52

如何与新世界等高端百货抢客户？？请大家赐教！

[color=Red]项[size=5][size=6]目地处长江中游的一个省会城市，当地商业很发达，缺乏国际顶级品牌。
该项目共3.5万平米，五层；上面是一栋写字楼和住宅；周边住宅均价8000元/米
周边交通比较发达，公交路线20来躺；紧临过江地铁；
周围商圈是近几年才发展起来的[/color]项目体量比较小，且周边有新世界百货，沃尔玛等商业巨头；

开发商只要求招商，不出售。[color=DarkOrange][/color]
[size=5][/size]
该项目怎么突出重围呢？有点头疼了~~呵呵

业态怎么划分？

招商策略怎么定？？？

请路过的朋友帮忙说下，将感激不禁 ！！谢谢！！！！[/size][/size]

[[i] 本帖最后由 hubei88 于 2008-7-1  23:10 编辑 [/i]]

骑着猪去选房 发表于 2008-7-2 09:31

关注中……

一直想学学招商的高招！
看楼下有没好的办法，学习一下！

hubei88 发表于 2008-7-2 20:58

呵呵
为什么没有人来帮忙说哈子列

井申丙 发表于 2008-7-2 21:10

做个记号,关注

lmysuper 发表于 2008-7-2 21:41

我也没做过商业..关注中..

提一点自己的看法.直接竞争肯定不是首选的

差异化嘛. 搞饮食..图书..还有娱乐

[[i] 本帖最后由 lmysuper 于 2008-7-2  21:42 编辑 [/i]]

孤独一生 发表于 2008-7-3 09:09

不懂，来学习，留个记号

ty770 发表于 2008-7-3 10:26

你的项目介绍不是很详细，只能粗略谈谈了。
首先，不要把新世界百货当成你的对手，你们是开发商，不是经营商，新世界百货的存在对你们来说，利远远大于弊，没有这些高端百货业态的经营，周边的房价能卖到8000？他们的先期进驻，为你们项目日后的经营培育了成熟的零售消费市场。
其次，按你的介绍，项目位置应该是位于城市商业中心的区域，而且可能是这个省会城市的几大商圈之一，如果是新兴商圈，至少也是新兴商圈中发展很迅猛的一个，具备了快捷交通和高端消费人群的必要条件。
再次，无论从项目区位，还是项目商业体量来看，核心主力店的招商应该是放在首位的，这样能提升项目价值，带动其他商铺租赁和销售，以及后期的住宅写字楼的销售。主力店建议不要找超市了，超市的辐射半径一般在1.5KM左右，附近有了沃尔玛，其他的超市一般不会去，如果家乐福有兴趣的话，一般也是要签20+20的租赁合同，开发商不会想持有40年物业吧？而且现在沃尔玛、家乐福都不愿意开发商把租赁部分做产权式去卖。可以去引进百货或者电器等业态，百货业态可以扎堆，电器业态愿意跟着超市和百货走。
就这么多了，没有深入了解项目情况的前提下，讲多了，也是空谈，能提供详细的城市调研数据和区域调研数据的话，可以加我QQ聊54455682.

无名love74 发表于 2008-7-3 17:32

1、不能直接正面竞争。所以只能建议做互补的或者是特色产品业态。比如广东等地很多地方的女人街、女人坊、创意街什么的吧，当然这个也是要看周围的条件和城市情况的。
2、在一般的城市，饮食、休闲娱乐都是很好的业态。
3、主力店主力品牌优先招进来。一般主力客户都会对其他的客户有带动作用，当然他们要求的条件也是相当的苛刻的。比如麦当劳、肯德基什么的。
4、楼主说缺乏国际顶级品牌，那就招几个国际品牌来罢。住宅均价8000的省会城市怎么会没有国际品牌？怎么能没有？
5、如果做休闲娱乐饮食购物一条街怎么样？当然还得看周边有没有这样的业态。或者从当地的产业、人文地理消费水平等进行商业规划吧。
愚见。

hubei88 发表于 2008-7-3 20:09

回复 7# 的帖子

谢谢楼主的关注！
楼主的建议很专业，值得学习。
这个项目是处在一个新起的商圈，在城市主干道上，距离新世界百货（08年1月开业）200米，马路对面是一个十几万方的SHOOPPING MALL ，且运营3年了，生意也不太好，她的负一楼是沃尔玛。
该项目是群楼商铺层高4.6米，地下一层苏宁电器去年春节前开业了，上面的住宅和写字楼刚交房不久。
巨我们项目250米旁边有个当地的仓储超市，4万米，运营已经有上十年了，国美电器也在那里生意也很好，人流很旺；
在项目周边2公里有麦德龙，好美家，百安居。
现在开发商把租金定的比较高，所以把很多商家都堵在外面了；且就是隔200米而已，我们这边人流明显没有对面的SHOPP MALL 和旁边的仓储超市旺，所以现在招商不好搞。

hubei88 发表于 2008-7-3 20:19

[quote]原帖由 [i]无名love74[/i] 于 2008-7-3  17:32 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1280303&ptid=117406][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
1、不能直接正面竞争。所以只能建议做互补的或者是特色产品业态。比如广东等地很多地方的女人街、女人坊、创意街什么的吧，当然这个也是要看周围的条件和城市情况的。
2、在一般的城市，饮食、休闲娱乐都是很好的业 ... [/quote]


楼住说的没错，我们定位也是做差异化的购物中心的。
整个城市的房价6000元/米，我们项目周边的住宅均价8000元/米，有些已经过万了。
我们项目周边像卖当劳，肯德基这些很早就有了。
就品牌而言，国际品牌连重庆都赶不上。
有的只是些化妆品，珠宝首饰类的。
且我们项目体量只有3.5平米，处在城市的新兴的商圈就是10来年而已；
虽然有沃尔码，新世界百货等，该区域商业的消费额离老商圈还是有很大差距，只是消费能力逐渐提高，商圈辐射越来越广。
国际品牌的话还要到上海或是香港去做招商推荐会，开发商根本就没有这个打算。
开发商租金定的比较高，比周边已经运营的商业中心租金还要高点
所以现在有点郁闷了。

gongganwen 发表于 2008-7-4 17:10

个人意见,
楼主所述基本上包括各种业态的分布了,也就是这个城市的商业高度发达吧,卖当劳，肯德基珠宝首饰类,等等等等,似乎目前已无很好的市场切入点了,那何不换种方式,招商借在顺势或借势,个人意见,这个市场应该借势出发,
1.从周边商场或大卖场找出他们的不足之处,例如国际品牌,珠宝首饰,这类城市场的高端消费肯定是不会少的,可以做成单一业态,以专业.精品为卖点.实现差异化经营,做成多主题类卖场
2.整合,据楼主所述老商圈目前的优势是新商圈无法相比的,老商圈在城市发展中一定会碰到诸如店面太小,租金由于转让炒作等因素的畸形偏高等.加上新商圈目前的不利形势,或许你可以整合这类商场来做,具体的业态分布我这里不敢乱说,但整合的条件我想是具备的,

hubei88 发表于 2008-7-5 13:01

谢谢楼主！！
我也是这么想的
把它做成一个主题购物中心，差异化经营和整合肯定能取得成功
呵呵

gaodiren906 发表于 2008-7-5 16:22

想要四两拨千斤，最好的办法就是求变

尽量多的采用目的性消费业态
加之特色消费品商户，才能带活整个卖场
如果你要与他们想抗衡一样的东西
那没什么好探讨的了

qmjnau 发表于 2008-7-5 21:31

这里不妨提点建议

南京的新街口商圈可以认真研究下作为参考：
传统百货：中央商城，新百，商贸，莱迪
高端百货：金鹰，德基，东方，大洋
家电：国美，苏宁，五星，永乐，福中
超市：沃尔玛，苏果，华联
书店及其他：肯德基，麦当劳，新华书店，大众书局，影城，文化宫，酒店

大洋做的就是差异化，主要以中高端女性消费品为主，在新街口商圈中占据一席之地。

[[i] 本帖最后由 qmjnau 于 2008-7-5  21:32 编辑 [/i]]

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