Jason6638 发表于 2008-6-29 14:21

请高手赐教！

头晕！头昏！头胀！

项目在县城，总人口56万，县城常住人口10万不到，主要以农业、化工、船舶、为主，经济基础很差。
县城今年上半年商品房上市量超历史总量之和，达80余万方，竞争激烈。
本案地处发展中的城西南，交通、学区、生活配套到位，很有升值潜力。
城西南开发体量大，加上本案共计35万方，目前其他项目都已经开盘，除多层效果理想外，小高的去化另人担忧。
本案产品形态为纯小高，一期200套，即将入市。和本案在形态上有竞争的只有一个项目A，但在价格上都存在竞争，如项目A、项目B、项目C。
本案的核心卖点：
1、近100米的超宽楼距；
2、剪力墙结构，户型设计无梁无柱，一点面积也不浪费；
3、室内层高3米，空间利用率大，
大环境、大配套属共享资源。
本案的定价略高于项目A，比多层项目B、C高200元。

在销售方面，A很差，B、C因是多层，价格低，销售一般。
在县城，还有一个原因要考虑的就是，老百姓只看重价格，谁便宜买谁...

近期，本案就将入市，前期蓄水客户达1000多组。由于在同区域中本案是最后一个开盘的项目，所以前期积累的客户有很大一部分已经流失，剩下的客户在电话通知过以后反映也不是预期中的效果，面临如此境地，鄙人不敢轻易开售，故请教高人指点！
开盘前，我有个想法，不知道这个想法是否成熟：
搞【买房送车活动】，即：买某某花园，赢某某汽车！
有两个方面烦请大家赐教：
1、在县城，做这个活动的可行度？有没有负面影响？负面影响是什么？如果活动可行，要怎么进行销控？注意哪些细节？这属不属于不正当竞争范畴？
2、除了这个活动以外，还有没有其他的好点子？
拜谢！！！

至高策划 发表于 2008-6-29 14:28

建议

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Jason6638 发表于 2008-6-29 14:32

[quote]原帖由 [i]至高策划[/i] 于 2008-6-29  14:28 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1273729&ptid=117070][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
买房送车---在县城行不通，采取买房送家电的方式比较好！ [/quote]


谢谢，那请问有什么更好的招数？

无名love74 发表于 2008-6-29 18:08

县城人口10w，上半年开发量就有80万，不可思议。
另外在四线城市小高层和高层都是比较难消化的。这是不争事实。这有观念上的方面，也有物业上的担忧。
这个应该不属于不正当竞争吧，那么多县级市都送过车的，至于效果怎么样可以问问他们。
觉得楼主还是先做好市调，进行可行性分析，做几个客户访谈再来这里问吧。
关键是实践。强调市调，市场调查是一切策划的基础。没有市调，无源之水。

[[i] 本帖最后由 无名love74 于 2008-6-29  18:14 编辑 [/i]]

air66730 发表于 2008-6-29 21:08

同意楼上哥们的说法。别光看着地便宜就买，也别看别人在这个地方赚钱你就去干，你不一定赚。
我是这么看的，你说这个地方经济基础差，小高层“去化”是问题（直接说不好卖就完了，哈哈），原因是什么你们调查了吗？  原因是单价高！   
你去做一下调查，看看其他楼盘什么样的户型好卖，总价是多少，这个总价数字就是当地大部分人们的消费能力。
别搞送车了，直接低价吧！  我相信老百姓是信这个的，而且建议你们做这个项目短平快，否则后期都是死盘。10万人口   80万平米住宅。厉害啊！

fq1234567 发表于 2008-6-30 09:31

本案的核心卖点：
1、近100米的超宽楼距；:L
2、剪力墙结构，户型设计无梁无柱，一点面积也不浪费；:victory:
3、室内层高3米，空间利用率大，
大环境、大配套属共享资源。:lol
本案的定价略高于项目A，比多层项目B、C高200元。

Jason6638 发表于 2008-6-30 15:23

[quote]原帖由 [i]无名love74[/i] 于 2008-6-29  18:08 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1273953&ptid=117070][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
县城人口10w，上半年开发量就有80万，不可思议。
另外在四线城市小高层和高层都是比较难消化的。这是不争事实。这有观念上的方面，也有物业上的担忧。
这个应该不属于不正当竞争吧，那么多县级市都送过车的，至于效 ... [/quote]

市调我一直在做，从前期蓄水到现阶段的预售....
4线城市的客户最看重的是实惠...，他们不谈你什么品质好坏、实不实用，完全不给你说话的机会，“我只要便宜！....”
按道理说，我们主力户型的总价控制在25万左右，应该属于目标买家所能接受的范围，可怎么就这么难销呢？
目前，房子难买，也是一个不争的事实，我之所以想搞这个活动，就是想在这个萧条的时候轰动一下。
这几天也有几个朋友在帮我论证这个活动的可行性，正反意见都有理，我矛盾了...
我的观点是：既然滞销是个一不争的事实，那就干脆承认！承认了就搞优惠！既然要搞优惠，就狠下心来大搞特搞！！

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