应朋友约，写的烟台楼市简析
稳健中的扩张，扎实中的进步----浅谈烟台房地产发展趋向
烟台是一个很沉稳的城市。
相对于烟台如此规模的城区人口基数、城区面积基数而言，其城市扩张却并未呈现出如同其他大型城市的所谓的“一日一貌”的跨越性发展；而百年工业城市的经济底蕴，为烟台提供了较有力的购买力背景支持。同时，相对于青岛、威海、日照等沿海城市对房地产业过度泡沫化的、刻意的对外炒作，烟台人更多了一份沉稳、冷静的城市视野。-
---或者说，稳扎稳打的城市扩张，并不匮乏的整体市民消费能力，以及房地产业避免冒进的炒作，成为保证烟台房地产业可能“避免大起大落”的城市背景支持。
然而，对于房地产业人士而言，这种背景的影响意义或许值得商榷。缺少了相关链条立体联动（政府、开发商、中介、媒体、炒房人全面轰炸）的房地产市场，多了一份沉稳与扎实，使得楼盘的前景更能够显出洗尽铅华后的本来面貌，接近于真正的市场供需状况。
2008年上半年的烟台，房地产市场没有出现多热烈的市场状况。
宏观而言，烟台近期的房地产业大体呈现出以下特点：
1、住宅购买需求步伐放缓。
2、写字楼市场发展缓慢。
3、商业地产发展无序。
下面将对这三种状况一一作简单阐述：
1、住宅购买需求步伐放缓。
从资料看，2008年的1月份楼盘同比上涨10.4%，2月份上涨9.8%，3月份上涨9.2%，涨幅呈逐月回落态势----价格只涨不落，已经是最正常的房地产现象。然而值得注意的是，烟台楼盘中商业、写字楼类价格上涨较为微弱，是不争的事实。所以，数据表现的更多的体现了住宅楼盘的诸多端倪。住宅的这种并不火爆的状态几乎已经持续了半年。
这种状况的出现，大体有以下几个原因：
A、国家经济变化的消费影响。物价剧增、股票下滑等状况，使市民经济能力紧缩，投资热情受到重创，在宏观上直接影响了市民消费。
B、楼市宏观背景的心理影响。全国范围内的崩盘性宣传、泡沫化舆论、楼市价格的浮动，增强了市民对楼盘的怀疑性心理，对投资者的刺激尤其明显。
C、房产经济政策框架的导向。烟台两个“90-70规定”、利率上调、二次置业按揭比例上调等，很大程度上影响了投资热情，投资者适应新形势尚需一定时间。
D、烟台住房放量类型的刺激。2007、2008这两年，烟台将经济适用房、廉租房提升到异常重视的高度，从而冲击了商业住宅市场。而旧城改造所被动产生的刚性需求，使市民购房多了一份价廉的选择。
2、写字楼市场发展缓慢。
烟台的写字楼市场目前呈现出区别于其它城市的明显状况：
A、有点无片：单独的写字楼个体矗立云端，但与依附的片区缺乏高档城市设施支持。
B、价格低端：未能与住宅楼盘性成明显的价格高度差异，处于匍匐前行的痛苦阶段。
C、有价无市：写字楼地产所造势性成的表面风光，无法与快速消费去化形成般配。
D、定位散漫：写字楼成为一种“上班楼”的代名词，未能形成明确的功能型楼盘的宣传形象。
可以说，烟台写字楼的这种状况，不是短期内的一种房地产变化，而更多的与烟台作为一个现代城市的城市发展局面有关，而不仅仅在于行业操作以及政府的房地产调控等方面。
A、散落的城市布局和经济。烟台面积较大但分布很散漫，然而写字楼的成功需要紧凑的城市经济力----尤其是核心经济力----作为支撑。
B、匮乏和低档的金融群落。高度发达的城市片区（人口、商业、产业、产值、建筑物等）区域成为高档写字楼成长的依附土壤，而这一点，烟台并不充分。
C、经济发展的不匹配性。写字楼瞄向的客源往往为小型第三产业公司，同时写字楼的增量需要产业公司增量来支持，这是其最根本的去化方向。
D、投资客户的保守心态。烟台的写字楼楼盘尚未发展几年，市场热度不够，所以投资者更倾向于选择传统的住宅、商铺等物业的持有、投资与转交易。
3、商业地产发展无序。
较之于住宅地产形式，商业地产更具有地域依托性。地域位置、商圈竞争、消费人口等背景因素，极大影响了商业地产的操作前景。
烟台城区内的纯商业楼盘数量几乎只是个位数，而。，明确地说，开发物业然后转手销售的模式，在烟台已经不能获得广泛成功。一般规律而言，近似区域的商业与住宅价差往往在2----4倍之间，然而烟台能做到2倍的并不很多，或者有价无市，这一点成为业内最为普遍头痛的问题。
而从商业经营而言，更明显的是诸多大型商家对烟台的进军，而不失停留在商业楼盘的开发商进行开发的基本套路上。大型商家的进驻烟台，往往不是商家个体的单独行为，而是与政府、开发商等部门的联动，同时区别于物业运营的一般套路，而往往采取商业流通运营的商业运营模式。
上述状况，与烟台的城市结构有很大关系。
烟台的城市规划----散漫、游离，庞大的城区区域却在微观上形成诸多较明显分割的小型片区群落，多年的城市发展使得片区内商业网点汇集，基本完全满足了生活需要，也就是说，基本生活配套及其便利，尚未出现明显的商品性（有形商品、无形商品）缺乏。同时，烟台的商品供给较为完善，低中高档商业并不缺乏，能够极大满足各种消费类型需求，从而瓜分了未来市场的缓冲空间。
烟台的城市扩张是比较稳定的，其铺张速度尚未达到引起市民明显不适的程度。而“钟摆式”生活方式进一步缓解了这种不适感，使新市区的市民生活方式尚未出现广泛的集体性生活不便和规模化消费增长需求。
回顾了当前的市场状况后，再去展望一下烟台楼市的未来。
楼市的发展不可避免的与城市铺张进程相联系。作为政府大力开拓的城市区域，莱山以三角地为中心，以向南、西为扩张方向，必将成为房地产开发的重点方向。芝罘区以旧城改造为重大契机，尤其能够给三级市场带来希望。而开发区的独特功能定位，使其房地产业能够吸引诸多外来消费者的注意力，并抢占城市配套的空白点。然而福山的房地产业，受其边缘化城市功能影响，几年来一直处于不温不火的状态，并将继续蔓延。
住宅：市场的经济惯性，决定了住宅楼盘不可能短期内形势转好，消费者对影响宏观市场状况的各个主要因素上需要几个月时间作为缓冲。同时，比较烟台的经济水准与房价关系，其泡沫化远低于周边城市。而且有资料显示，烟台近几年内购房需求套数近10万套（是否有依据）。所以，住宅完全不可能有落价。与之相反，增长幅度会有所提升，但很可能会在几个月以后。也就是说，目前烟台住宅楼市可以近似认为是一个瓶颈期。
写字楼：不客气地讲，几年内烟台的写字楼市场不会有多少明显起色。按其他房地产城市的经验，几年后，随着经济的增长，烟台会有新的写字楼消费需求出现，从而促成其飞跃式进步，甚至以某个楼盘的兴起作为其时代标志。
商业：近期的商业销售状况已经给开发商做出了明确的证明。从宏观上讲，商业会出现以下几种成功的可能：A、新铺张的城市区域，城市配套不能非常满足当地需求；B、开发商与大型商家联营，构筑品牌专业商业地产；C、旧城改造产生的区域消费场所空白---但这一点无法成为切入大型商业地产的成功要素。D、高精度的市场定位，为市场开辟一种比较空白的经营业态物业承载类型。
不好意思，各位策友
写这个的时候，刚来烟台3天也不知道理论错了多少 不好意思，各位策友
写这个的时候，刚来烟台三天
说的不对的，敬请指点 怎么这么快就沉没了
我的帖子好可怜 好帖！有没有烟台08年上半年的统计数据啊！:) 写得很好，很随意，有逻辑，一般长时间写东西的人才写得出来，不管理论是不是精深或者有无论证，至少我写不出这样多东西，
学习了```谢谢 不错，:)
没有人理我么？
自己顶自己咋么没有人理我啊？
需要统计资料我理一下吧
看得出LZ到烟台确实不久，所以看到的表面问题很到位，但是LZ忽略了一些深层次的问题。对于住宅的分析，LZ基本只看到目前烟台房价不算过分（相对于其他沿海开放城市而言）这个表象，但是却没有注意到其开发水平也远远落后这个现实。不久前带手下几个案场经理去青岛，看完了青岛的项目这些没出过烟台的孩子一致认为青岛房价不算贵。原因是东边崂山区的低密度海景房卖1w3--1w5之间，价格跟烟台的海景豪宅差别不大，但配套差别岂止天壤！烟台很多万元级海景豪宅还在卖毛坯房！
体现的居住物业上也是如此，目前烟台供应量最大的地区在莱山、南郊和福山，其中南郊离传统市区最便利，价格已经在4000——5000，但是却在卖“无装修、无园林、无服务”的三无产品，如果我说有哪个开发商卖的毛坯房连房间间隔都不做可能大家会很惊讶，但是这居然就是烟台政府允许的交房标准！我是到了烟台才第一次见到穿线管接个插座悬在空中的房子，也许是我孤陋寡闻？而烟台本地开发商的交房标准比政府还低，他们几乎认为楼盖好了就可以交房……
除了产品品质，LZ忽略的另一个问题是最近的一年多来烟台房价上涨极快，去年年初到年底平均一套房的购房款从30w向40+w跨了一个台阶。
对于住宅市场还有一点，感觉LZ侧重分析的是投资市场的放缓，但实际上从近期的市场动向看，市场的刚性需求仍然是存在的，并未陷入大面积观望，但投资产品几乎就是急刹车了。可谓冰火两重天。
商业和写字楼就不说了，LZ分析的还是有道理的。
综合来看，烟台目前的市场与济南、青岛是不具备可比性的，城市人口、产业产能等总量指标差距太大，这也佐证了最近的十几年烟台城市发展远远落后于省内一线城市。如果外人觉得烟台城市总量很大、烟台人很有钱，那我要告诉你，烟台农民很有钱，这个城市多年来的人民财富积累和经济指标并不是城市职工创造的，而是靠资源：海岸资源（早年外贸、走私）、海洋资源（渔业、养殖）、矿产资源（招远黄金）、自然资源（栖霞果树——这是相比之下最费体力的了）、旅游资源（近年来的房价上涨也源于此）。 楼上的诸位大哥分析到位，小弟受教了。
简单谈几点个人看法：
1。烟台人买房投资取向不大，虽然拥有两套以上住房的人群比例很大，但持续炒房投资的意愿并不热烈。
2。谨慎、冷静或者说跟不上形势，投资理念不强，是烟台大部分资本拥有者的共同心理。莱山、福山等边缘区域以小作坊方式的创业团体很多，但大都安于现状，惧怕新事物。
3。新开盘的星河城已经降价了，内部认购期为3200----3800，这个月开盘虽然均价变化不大，但起点大大降低大概2900来块。导致部分业主去售楼处评理。不过这也反映了开发商焦急的心态。
4。开发商水平参差不齐，上面各位大虾们已经说过，交房标准、施工质量等。真是应了那句“阿猫阿狗也来做房地产了”，林林总总也对观望者信心产生部分负面影响。
5。根据个人看法，短期内烟台的房价上扬空间有限，物业管理、园林景观等产品质量将会得到一定程度提高。但是大幅度降价的可能性取决于小开发商的耐心。毕竟目前烟台房地产开发成本已经很高，承受不了大幅度降价压力。 大侠们能具体讲讲烟台的商业地产不??
似乎当地的酒店基本上都是三星\准三星的??? to：scar78
老兄，感谢你的分析，
你的那些分析，我在后续工作中自己也研究过了，已经提报完毕了 看到楼上诸位的回复，感觉总算说了话没有泥牛入海。最近电脑坏了没能上来回复。
[quote]原帖由 [i]cyprinoid[/i] 于 2008-7-22 15:50 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1308388&ptid=117069][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
楼上的诸位大哥分析到位，小弟受教了。
简单谈几点个人看法：
1。烟台人买房投资取向不大，虽然拥有两套以上住房的人群比例很大，但持续炒房投资的意愿并不热烈。
2。谨慎、冷静或者说跟不上形势，投资理念不强， ... [/quote]
最后一点跟我的判断一致，不过对一些开发商这是一个比较痛苦得过程，尤其是南郊的村书记们……
关于商业地产，不知道LS的朋友指的是哪种类型？目前烟台提到商业主要还是指商铺和写字楼，另外有少量产权酒店，商业地产的现状是不论外来大鳄还是本地开发商，大家都不愿意自持物业，所以商业产权化（尤其是分割化）比较严重，造成市场严重饱和，而只有少数开发商愿意养铺。前段时间一公司老总让我推荐商铺，我告诉他阳光100之后已经没有什么太有价值的铺了，感觉上倒是一部分中低价位的社区商业还有点价值，其他所有所谓的中心商业基本都是大忽悠，短期内资金都会是肉包子打狗……
scar78 老兄，我发了1个短消息在你的房策信箱。
请查收，盼交流。 政府部门给出的官方资料倒是有，不过不可全信 或者说大部分不可信，看数据08年上半年很是红火 ，然而究竟如何，销售员与开发商冷暖自知页:
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