yzplayboy 发表于 2008-6-27 09:47

救急：关于城市新板块的操作

[font=宋体][size=3]    公司于南京市南郊接了个盘子，由于体量较大，当地居民无法满足销售需求，要从南京市区分流客户。开发公司比较理性，因为区域处于房地产待开发状态（区域内没有商品房），他们不急于对项目做宣传，而先炒作一个南京新板块的概念，这一概念除了能吸引购房者外，还能吸引更多的开发商、商家等对该区域产生兴趣，进而使得该板块产生一定的聚集效应，使得板块整体升值，最后带动项目的升值。板块的划分是政府才有权力制定，但由于当地政府没有明晰的规划思路可供参考，所以目前让我们做出一个可行的板块运作方案，先说服开发商，再由开发商说服政府。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]    小弟第一次做这类项目，对板块的运作思路及流程缺乏了解，只有一点思路。只知道从板块的功能、定位等方面入手。但具体定位为什么，还没有明确的思路，具体后面怎么做就更不知道了。还请各位高手不吝赐教，小弟在此拜谢了。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]区域资料：[/size][/font]
[size=3][font=宋体]    位置：位于河西板块的西南侧，距离南京市中心[/font][font=Times New Roman]22[/font][font=宋体]公里，邻近长江。[/font][/size]
[font=宋体][size=3]    现状：区域内有一定的产业基础（雨花经济开发区和梅钢），能提供一定的就业岗位，就城市发展角度，区域近期可作为卫星城第二阶段来发展。区域内交通较便捷，有多条公交线路通往市区，并有铁路、高速公路、公路及水路等交通运输形式。目前，区域内没有商品房，只有集资房。自然景观方面有长江、石闸湖、森林公园等生态资源。教育方面只有中小学。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]    参考：[/size][/font]
[font=宋体][size=3]    板块定位：板块对于一城市来说，不仅是对人口上的分流，更重要的是对一城市功能上的再分工。如，商业中心、商务中心、大学城等。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]    城市基础功能：工业、交通运输、商业、行政、文化、教育、科学等[/size][/font]
[font=宋体][size=10.5pt]    城市特殊功能：采矿、各种加工工业、旅游、科学研究等[/size][/font]

yzplayboy 发表于 2008-6-30 09:26

怎么没有人啊
请帮帮我吧

pagandom 发表于 2008-6-30 10:13

不知道能不能帮到你
说实话，你说的事情办法的却有，站在城市发展的角度阐述板块未来发展，做热市场，撬动市场注意力。
其实做板块和做项目的思考的出发点都是一样的，“定位”是关键，站在城市发展的高度，站在城市竞争的高度来看待板块未来的发展，甚至是卫星城的发展。通过精心的包装，再通过有效的渠道进行宣传来达到最终的目的。你可以看看王志纲的关于城市运营的书籍，可能会有启发。
但是这一切都是所谓“城市运营者”的角度，其实就是政府的角度，如果一个板块或者说一个卫星城从一无所有到市场关注需要的时间、精力、投入是惊人的，对政府尚且如此对于一个地产开发商来说更是不可思议的，相信不会有那个开发商会有此魄力，也不会有如此大的影响力能影响政府发展的轨迹。比如广州的珠江新城，最初政府如此大的投入换来的依然是不温不火的市场（近几年已经全面启动）。
或者说你企业有足够的谈判资本，比如华侨新城，你能引进个对城市都有影响力的游乐场，比如保利地产，你能引进个城市稀缺的大剧院。
地产企业搭桥或者自营，形成新的区域板块经济特征，影响政府对未来板块的投入，这已经成为大型地产企业撬动市郊板块或卫星城的有力方式，这也是与政府谈判、影响政府政策市政倾斜的筹码。
如果这些都没有，或者企业认为根本不值得，那么估计你的板块撬动仅仅只是停留在“口头宣传”的层面，市场中也有人经常使用——还是先分析板块的特征，找到板块的核心竞争力或找到板块最新最火的市场亮点，进行适当的包装、夸张和升华，形成统一的主题和话题，通过权威报纸或发布板块硬广形象塑造，辅以大量软文宣传，联合政府规划、建设、市府等官员正式宣布板块建设的启动，邀请记者若干发布各种消息发布，紧接着用一系列的利好消息来维持或证实板块的启动（必须是一系列……），这个过程中又必须涉及各种渠道的有效利用（还是推荐你看看王志纲关于顺德碧桂园的案例，呵呵，不是广告……）。
总而言之，若无产业撬动，则为无水之源啊……

tnt3131 发表于 2008-6-30 10:17

楼上阐述的挺清晰，政府决定了方向，经济决定了发展

yzplayboy 发表于 2008-7-3 14:58

谢谢了

csmost 发表于 2008-7-3 15:53

楼上确实是说的不错咯，


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simu 发表于 2008-7-4 11:59

你们的项目好歹是在南京，现在连溧水的板块都炒得火了，怎么说你们都有交通优势和板块优势啊，还是找到当地的核心点再加以包装吧，不过要想炒热一个板块需要的投入和精力可不得了。
河西目前的行情确实不怎么样，新房和二手房价都明显下降了。
给你一份参考，关于溧水板块近期的发展，希望对你有所帮助。

yzplayboy 发表于 2008-7-14 18:00

谢谢了啊

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