求解:销售遇到瓶颈,如何做???
[color=Red][/color][u][/u][b][/b]本市人口较多,交通便利，市内商业较为发达,城市建设稳步发展，目前全市在售项目较多,销售情况均不是很理想,高档小区房子均价约在3500左右.其它普通房子均价约在2200--2500左右。本项目共计140多亩，其中50亩为某政府单位的办公用地，含标志性28层办公楼1栋（2008年12月使用），30亩左右绿化广场，还有可能会建一个4星级以上宾馆；其余90多亩为住宅用地，多层住宅10栋，小高层住宅6栋，多层为130—140的三房，小高层为149-179的三房和四房，每幢最顶层均为复式，复式为190-270的大面积户型，平层价格约在30—50万，复式在50—80万。
项目现已是现房（年底交房），项目共计住宅700套，已有440套做为某政府单位的集资建房出售，其余的（有2栋小高层，2栋多层及部分栋楼的尾房）交给我们代理公司进场销售（销售额约1亿）。
项目优势： 项目在本市的开发区，属于较好的居住区域，交通比较便利，周边环境优美，生活配套较为齐全；小区入住的业主社会地位、素质较高；开发公司的信誉较好，而且本项目前期得到了社会的较高的认知和关注。
现在遇到的问题：
1、开发商资金压力大，在推广上不愿意花太大力气，更加不愿意多花钱（所有费用不会超过50万），也不再做任何活动，工作不太配合；
2、集资房价格较为便宜（均价1600），对外推广价格高（均价2400），形成较大的价格差；
3、项目最小的户型都是132以上，总价过高，客户选择性小；
4、还留有部分尾房（复式还有50套未销售，多层占35套），难以处理；
5、没有太多推广，诚意客户上门量少（进场一个月仅销售4套）；
6、小区与同品质楼盘相比：内配套贫乏、外包装欠缺；
7、本市整个市场处于观望期，成交量小。
备注：
本项目所在湖南的一个地级市，市区人口80万左右，娱乐业和餐饮业发达。目前，其它同品质楼盘的推广力度都比较大（广告费用都在100-300万）；就我们现在看中的2个广告位都得要48万/年，其它便宜的、位置不好的又没有必要上，所以到现在还没有做户外，只是做了一些短信和销售中心的门头及项目外墙的横幅广告（项目位于开发区，项目本身周边人气不够）。
请教各位高人，在现阶段有没有一些好方法促进快速销售？
目前市场处于观望中，有何方法可以取胜？
[[i] 本帖最后由 lhllhl8079 于 2008-6-20 12:48 编辑 [/i]] 根据楼主提供的信息，相信楼主项目所在城市是个县级市吧，那么这样的市场楼主项目的产品形态，似乎是有点不太适合市场！
大户型的最大特点恐怕就是总价过高了，楼主已经把遇到的问题列出来了，这样很好，起码您离解决问题更近了一步。
现在的问题就是解决您所列的问题，那么我想项目的销售会有很大改观：
1、资金压力，不会多过50万的推广，这个数目已经相当之多了，你现在急需要解决的是怎么样把这50万的每一分钱都用到实处，这不是嘴上说说，根据你们公司要销售的体量，必须做出最细致的研判，选择哪些媒介最为合适、省钱但仍然能起到推广的作用。
2、价格差的问题，销售说辞必须做好，否则会导致客户的心理不平衡，进而加剧您的滞销。
3、既然产品已经是现房，那么产品不可更改，已不能抱怨产品都是大户型了，其实我曾经遇到和楼主类似的项目，对于大户及尾房销售，实在没有太好的建议，建议说服开发商优惠或者推出特价房吧，优惠可以给买这些房子的人优惠多少钱，这钱直接冲抵房款。
4、总结一下，您的项目现在最大的卖点就是现房和高素质居住人群，我想楼主应该将这两点的好处最大化，通过有限的推广，将这两个信息点拔高一下。
5市场观望啊……郁闷啊……怎么解决呢？我也不知道，相信这是很多楼盘遇到的问题，希望有类似项目成功的贴出来给大家欣赏欣赏。
一点拙见，很虚，实在是能力有限啊！:L 老带新……恒久不变的话题……继续使用吧！
利用高素质人群给你们项目带客户过来，适当给老客户和新客户奖励，刺激成交！很实惠，花不了几个钱，送物业费、电动车什么的！
现房的好处就是即买即住了……
:L
头大 直销，向安利和戴尔学习！ 谢谢各位！！！
本项目所在湖南的一个地级市，市区人口80万左右，娱乐业和餐饮业发达。目前，其它同品质楼盘的推广力度都比较大（广告费用都在100-300万）；就我们现在看中的2个广告位都得要48万/年，其它便宜的、位置不好的又没有必要上，所以到现在还没有做户外，只是做了一些短信和销售中心的门头及项目外墙的横幅广告（项目位于开发区，项目本身周边人气不够）。 内外交困，建议楼主应该先解决内部问题，开发商不配合才是最难的事情，一定要相互沟通通力合作才能发挥合力，否则只是单方面的想很难有成效。
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