一个好的投资产品为什么就销售不出去呢？请高手指点
我们公司代理了重庆一个区县城市的学生公寓产品，接手快半个月了还没有成交，真不知道怎么办了？请高手指点：项目背景：
该产品是学校与开发联合推出的学生公寓，只需要5万元，五年就能净赚32500元。具体操作是，投资者5万元一次性从开发商购买5年租赁权（不是产权），然后返租给学校，学校按年11%，12%,13%,14%,15%,年递增给投资回报，五年累计32500，年平均收益13%，第五年底把5万元本金归还投资者。就是国际上比较流行的TOB投资模式，相对目前楼市和股市低迷情况下，相比银行存款利息又要高很多，为什么没有实现畅销。本人也分析了几个原因，也针对这些采取了一些措施，但效果不明显：
一、项目产品分析
1、卖点：
1.1、投资门槛低，仅5万元，相比投资本地房地产，门槛要低，不需要月供，不用考虑装饰、不用考虑租赁市场情况
1.2、风险小，回报高：学校有稳定升源，学校是教育产品，都到政府及相关部门的支持与认可，相比银行存款和其他投资理财回报要高得多
2、缺点
2.1、买的是租赁权不是产权，投资接受有难度
2.2、投资者担心学校会垮了怎么办，公司把挟款潜逃怎么办？
二、存在的问题
1、销售中心较偏，上客量很少
2、学校知名度不高
三、目标客户
通过初步确定目标客户为45岁以上的，退休工人或有五万元闲钱的人
四、我们采取了以下措施
1、直销：针对本地职教城，销售人员直接派访学校
2、小区定点展示：组织销售人员到小区派展
3、小区横幅广告
4、针对经营场所派单，农贸市场、建材市场
5、针对金融机构：当地证券市场、大型银行网点
6、群发短信
7、中心地段周末展示
正准备下一步
1、乡镇展示
2、投资产品说明会
五、效果
来电量有所增加，但不大，来访量一天最多两组，很多时间无上客量
[color=DarkRed][size=7][size=1][size=7]请高手指点[/size][/size][/size][/color]
[[i] 本帖最后由 地产之巅 于 2008-6-19 15:35 编辑 [/i]] 可信度如何??? 乡镇就不用去了意义不大！这样的产品炒作力度要加强,以学校品牌树立项目知名度.建立信赖感。 体量不大的情况下,与其大面积撒网,不如重点进攻,然后催生羊群效应. :) :) :) 那就说明产品定位有问题 小地方接受不了你太先进的理念，现在产权式都做不下去了，更别说租赁式的，中国人最害怕就是没有产权。
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一点个人建议：1、由学校出面与政府开办一个活动。利用这事件媒体跟进报道，目的让学校名声得到宣传、扩大。
2、通过活动开展后，派销售人员到各个企事业单位进行宣传。可以针对公务员、大企业员工或者高薪收入人群给予团购优惠政策，如有成交给予重点报道，让大家可以知道产品的销售对象，不在担心回报兑现情况。
2、房开商与学校联手，进行一个学生内部促销活动，发掘内部资源。毕竟学生一般要读三 年，那么过程中的回报就要及时兑现。
3、开展招租工作，争取带租约销售。招租工作一定要声势浩大。
4、请政府有关部门领导在重大媒体针对学校这一项目发表系列谈话，“误导”消费者将政府作为开发商。这里应该是请学校的上级管理部门领导，不至于给人看穿。
5、在人流集中处设置接待点，如有兴趣将其接到售楼部。
哈哈
主要是可信度问题………每年的租金收益无法兑现，本金无法收回……
建议与学校或开发商与银行建立一个XX万元的担保基金，租金或本金无法兑现的时候由银行的担保基金负责解决……形式而已，钱就没有必要真的存到帐上了……
回复 7# 的帖子
你的观点不错我们共有616套学生公寓，销售部太偏，上客量太少，开发商又不想在黄金地段租赁外卖场--太贵。产品是好产品，我们怀疑市场有限。广告费用每个月最多8000元，点对点的宣传必定影响力有限，并且我们做过后效果并不太好。。。。 肯定是信誉问题,反租给学校,如果学校找些理由不给钱,投资者会很被动.
找银行或大的担保公司担保,在银行设立专用帐户,没月有银行付钱,学校把钱给银行. 两点意见：
1.是否确保项目的投资理念能得到客户的认可，学校的返租或者说学生的数量是否能得到保证，如果这两点得到认可或者选择当地有公信力的公司提供担保或者变相出资建设，那么首先解决了根本性问题。
2.返租模式可以调整下：客户签订投资合同当天就直接返还当年租金收益，以后每年的第一天都返还当年的租金收益，这样肯定会得到客户心理认同。
总之，感觉操作难度不大，关键在“信赖”上让而客户认可。 学校是一个什么性质的学校？规模有多大 最大的问题是开发商的信誉问题和投资者的信心问题。假设我是一个投资者第一个想法就是：这个会不会是个诈骗？因为很简单，这个模式就相当于我存了一个5万元的5年定期，每年的利息依次为11%，12%,13%,14%,15%,而目前银行的五年定期大概每年的利率为5%，超出这么多，这其中会不会有什么猫腻？从另一个角度来，如果开发商向银行借5万的话，每年承担的利息大概是6%左右，为什么他不找银行借款而用高利息向我来借款呢？投资客相对一般客户来说还是比较精明的，如果在实际营销中不能很清楚的回答上面的问题，我想大多人会在这个高回报下望而却步！
浅见
开发商越是不舍得花钱就越有问题最主要的还是
学校什么态度
原不愿意签租赁合同
如果是愿意那就好办直接打出广告就行
还有个问题
就是学校有没有那么多钱支付租赁费 不是你的错。都是市场惹的祸。
再说了，你的回报周期太长了。 我们以前在小县城也操作过这样的项目，商场已招商成功，开发商不愿出售，但又缺乏资金。针对你的问题，有以下几点建议，仅供参考．
1、多样性的投资模式，可分为3万、5万、8万、10万等，不同的投资额可获取不同的投资回报，8%、10%、12%，投资年限分为3年、5年、10年，10年可一次性返还3年投资回报；
2、联系当地公正处进行现场公证，增加项目可信度；
3、组织已投资客户进行扩大宣传，多做软文炒作，投资理念需要引导的。
4、组织销售人员针对早晨锻炼的老年人进行宣传。
想了一下，希望能有用
1、 将公寓每年的收入进行数字化分析，将五年中，每一年的收益及收益率列一个投资回报一览表。使客户对自己的投资及收益不一目了然。2、 以5万元为本金，分析购买股票，银行存款，投资本产品等多种渠道的投资收益对比。列表说明，充分说明投资本产品的优势。
3、 除了开发商，学校，投资客之外，寻找第四方（比如银行）介入，增强其可信度。
4、 制作学校宣传短片，借助学校形象的宣传，将此商业信息传达出去。避免提开发商的信息。
5、 至于客群，可以首先挖掘老师，学生，学校周边做生意的个体户，或城市大中型商品集散地的个体批发商等。
6、 制造热销的气氛，但要采用稳妥的语气，不要显得浮夸，以影响到信任度。 总的来说是资金安全和投资回报问题。
关键是信誉问题，
一开发商的信誉，其次是学校的信誉，
即开发商会否卷钱走人，学校承诺是否能得到兑现。
从楼主介绍来看，这种产品是很不错的。
只要把信誉问题解决掉了，基本都好办。
再次是宣传问题了，现在是“酒香也怕巷子深”啊。
关于信誉问题，前面各大哥都介绍了，个人觉得银行基金最有效，可以考虑引入政府向导，
做点为学生服务什么的公益形象宣传什么的，
知名度方面打打广告、发发传单，搞几个贫困生援助什么的吧。
愚见，欢迎拍砖。 其实可以通过公证或担保公司的方式完成。 主要还是要让客户对该项目有信任感。否则无戏