新形势下的房产代理行业（讨论）
面对不断从紧的宏观调控政策，在“买”与“卖”的博弈中，房地产商无不感到资金瓶颈之痛。在风雨飘摇的2008年房地产市场的生存与发展的回归理性思考中，房地产市场无奈的进入了现金为王、并购重组的战国时代。房地产开发商对资金结构的调整必然带来对资金流的强力渴求，除了开拓新型的融资渠道外，对终端的快速去化能力提出了更高的要求。
在这种形式下，代理公司的运营水平和现金流的掌控水平，对开发商重新产生了深刻的吸引力，房地产代理行业随即迎来了更为广阔的发展空间。
未来代理行业如何快速形成新的核心竞争力，如何树立在整个房产市场的真正独立地位，成为摆在我们面前急需考虑的问题。大家又没好的建议和想法，能讨论下吗？:) 没人对这个话题感兴趣么？:') 兄弟，新形势下，代理商的日子也是水深火热、风雨飘摇啊！新经济形势与经济结构的调整，地产行业的整合已破在眉睫，土地、资金、规划、营销、市场、客源、政策等多重因素都已发生了翻天覆地的变化。中小开发商生存的空间被逐步压缩，中小代理商的活动范围也被迫逐步缩小。
行业正逐渐向专业纵深发展，市场细分化程度在提高。摆在开发商面前的首要是现金流、融资渠道，其次是发展定位，再次是营销，最后是产业化带来的成本降低。
摆在代理商面前的首要是解决项目销售现金流的问题，其次是销售执行力，再次是市场资源整合，最后是综合服务。
谨此愚见！ 3楼兄弟说的是，现在最主要的是解决项目销售现金流的问题，其次是销售执行力，再次是市场资源整合，最后是综合服务。
这对代理公司本身其实也是一个反思机会，从前几年的浮躁，到现在逼着你去提高自己的专业水平，提高你的核心竞争力，提高你的生存能力，这未必不是好事。
否则开发商要你作甚？市场好，谁都能卖，不需要代理。正是因为市场不好，代理公司专业的操作能力，资金流的掌控能力才能表现出来。才能真正跟开发商形成利益共同体。 留个印，晚上再来。
行业大洗牌，能活下来的，必定是内功深厚的公司，现在太多滥竽充数的公司了。 现在的代理公司多如牛毛，一般在代理公司干一段时间，有了一点资金和部分人际，就跳出来自己搞个公司，接个项目。项目做完就窝在那不动了。
真正有实力的代理公司是不怕洗牌的，相反，在洗牌过程中他们将获得更多的发展机会 销售代理公司 职能是专业化的销售 能够应对各种情况的公司 在招聘中高层的时候要求的经历不都是为了现在准备的了 个人觉得，代理公司要在现行局面下突围而出，必须加强四方面的内功修炼：
1、代理流程的成熟化。尽快提高运营模式的简单快速复制性。制定并完善标准化的流程作业。甚至可以考虑引入标准化体系建设理论。
2、成本控制扁平化。可以参照准军事化的运营管理体系。以高度的执行力等高效率管理来实现单位成本的降低。
3、大范围跨区域的业务拓展能力提升。代理公司需要进行市场拓展模式的本质性改变，这对目标市场数据库建设、市场动态研究水平提出了更高的要求。
4、极富竞争力的薪酬体系建设。代理公司的核心竞争优势在于人力资源。而避免公司裂变的根本对策就是建立科学的薪酬体系，提高人才跳槽的机会成本。
思路还没完全理顺，只能挤牙膏一样的零碎的说一些。欢迎大家参与讨论。 :( 感谢楼主，能提供这样一个机会去讨论
我想很多的朋友们都已经发现，由于市场的压力，使得开发公司在销售中，困难重重，资金压力逐天递增，如果是没有代理公司的，都在计划引入代理公司，而有代理公司的都在思考，是否要在下期产品推出时更换代理公司。
从某中角度上看，代理行业的确有苏醒迹象，但未来几年真的形势大好吗？我个人觉得，大城市知名代理公司将迎来春天，小城市仍然是小的代理公司与开发商捆绑合作。
首先我们来看一下大城市，全国知名的代理公司，主要集中在南方地区，按照道理说他们这么有名气，接的盘应该非常的多，可是真真的一了解，除非个别地王或者天价项目，一般类型的中档产品，在接盘时反而竞争不过小的代理公司，我认为这里面有三点原因：1、市场非理性的购买现象，和价格增长幅度
2、代理行业人员流动性一直都很频繁，给行业以外造成，只要从某某公司出来的人，都可以操盘
3、代理保证金
但是有没有想过，就是因为很多人，觉得利润高，自己又有关系，找几个人，凑点保证金，就能接项目。
但是这一批人在目前的这种市场行情下，还能生存吗/
我到现在还记得04年我和老板去参加竟标，当时一共来了15家公司，因为项目是在南京而且是在新街口，所以基本上国内比较有名的公司基本来齐了。
我们公司没有名气，操盘人员水品一般，最后还是选择了我们，没有别的原因，只是因为公司开口就提出，可以打入800万的保证金。
我离开这家公司也有两年了，听说两年，没有接到项目了。市场决定了什么样的公司，来承受什么样的压力，知名代理公司会重新回到行业最前线。
小的城市，政府的干预，私人情面，裙带关系等人为因素为首要条件。稍微有过一点销售经验，找几个合伙人就能接盘。
说的有些[片面。请大家指正 保证金的存在，本身是对代理公司操作水平的一种保证作用，但是目前演变成为开发商的变相融资或无息贷款行为，这就完全失去了对代理公司操作水平的监管惩罚作用。特别是开发商资金链在现行市场下的进一步绷紧，以及融资难度的日益增加，对代理公司保证金的要求更为苛刻。因为拿人手软，众多开发商对后期代理公司的某些动作就失去了干预力度。从而形成恶性循环。代理公司也从智力密集型型慢慢演变成资金密集型的了。
一家开发商，两家开发商，众多开发商因为示范效应，纷纷采取此类代理模式，导致整个代理行业的鱼龙混杂，水平参差不齐。带来的后果是破坏了代理行业的整体形象。
我个人是比较反感保证金制度的。呵呵 上游开发企业的整合必将带来下游代理行的整合，这是产业链变化的必然结果，是不可避免的。在这一轮盘整过程中，诸多小开发商的挤出，必将使诸多小代理行面临无米下锅的局面，这种局面其实应该在前两年就应该看到。而规模较大的代理行一般都有固定的合作伙伴，因此在盘整中往往是胜利者，受到的影响相对较小。因此，这两年应该是大者做大，小者淘汰的关键阶段。
对于小代理行来说，要想在这轮盘整中生存，核心在于资源整合的程度，还想按照以往的经营模式那最后就是被淘汰，在行情冷淡的阶段，要懂得大树低下好乘凉，找到企业发展的资源整合渠道，度过难关，应该会有机会做大；
而对于大代理行而言，目前有两种模式，一种是做时间点，比如中原、世联等代理行，早期介入，借助稀缺性迅速做大规模；一种是资源整合型，依靠大股东也能在短期内做大规模，比较典型像华远经纪。这两种企业的抗风向能力都很强，而且在盘整过程中反而做大规模的可能性非常大，对于前一种企业而言，未来发展关键在于成本控制，而对于后一种企业而言，核心又在于专业化的深入。
但不管未来如何，开发商自己销售的比例会越来越少，代理行面临发展的机会会越来越大。 比较同意11楼的观点，我觉得大的代理公司已经形成了一定的规模经济和外向型资源，比较能够抗的住市场的颠簸；而为数众多的中小代理公司，除了运气好，刚好（手头有足够的闲散资金或有很好的项目正在运行）能够熬过去的以外，大部分接单都要面临开发商的层层审核，考验的难度和苛刻度肯定比之前要高很多，这时，拼的就是核心竞争力，拼得就是执行力以及公关能力了。这样，代理行业有可能因此回到本源上来:服务于客户，服务于开发商。而不再仅仅是凭一份交情，一定数量的保证金，签一个项目，开一个公司，拉一支队伍。打打广告，装装售楼部，搞点噱头，房子卖光，公司OVER。 代理公司回到本源上以后，心态要进行相应的调整。长期以来，很多代理公司都是作为市场上一个特殊的群体存在，很少有人去把代理公司看作真正的严格意义上的公司对待，在很多快速消费品，制造业的朋友看来，代理公司似乎是在过家家，人员流动性太大，除了个别大型或发展不错的代理公司以外，绝大部分公司都没有完善的财务结构，很少有稳定的执行团队，一个公司中，服务年限超过三年以上的资深职员屈指可数。基本上都是快餐式的运营模式。
思路有点乱。呵呵。。抱歉！ 代理行业在任何时候都会水生火热
开发商不成熟时，不相信代理商
开发商成熟后，抛弃代理商
市场好的时候，不需要代理商
市场不好的时候，代理商的日子也未必好过
代理商只有将自己练得一个金刚不坏之身，天下无所不知之眼，
涌动创意泉源之思维，变成一个无所不能之强者——除了钱，我什么都有！
才能在未来的房地产行业永立不倒！ 听到的都是你们在表彰大型代理公司的如何如何好，难道小的代理公司就顺利成章该淘汰吗？
思考一下问什么大型代理公司没有办法进入三线城市市场？难道市场没有利润吗？
因为需要，所以存在... 楼上说的有理，不是说大型公司多好，而是他们确实存在规模经济和较低的单位成本，这其实也是一种竞争力。
对于小型代理公司，我的看法是引入市场弥隙战略，对自己的服务对象进行精准定位，深度发掘自己的核心竞争力，走专而精的发展模式，同时进行模式梳理，增强运营模式的简单复制性。
核心竞争力塑造是代理企业生存必要条件
在未来的20年的时间当中，中国城市化的进程还将继续，这是房地产持续利好的主要动力。当前，房地产开发成为了炙手可热的行业，开发企业还主要将精力集中在对自身开发能力的提高上，附属职能采获取外包的形式，这就为房地产市场研究、建筑规划、建筑设计、广告设计、营销策划、销售代理等房地产服务行业的发展提供了巨大机会。当中国的城市化率达到70%的时候，房地产逐渐进入一个存量市场发展时期，此时，房地产开发走向品质化，房地产服务市场将以专业化的分工获得它存在的价值。因此，对于增量房市场的服务商来说，需要利用未来的20年的左右的时间来建立自己的房地产市场营销体系和核心竞争力，形成对于未来专业分工的体系基础。 本人在济南亲身经历的这几年，目睹了一个个代理公司起步，然后一个个趋于消亡，而有些代理公司却站稳了脚跟，成为济南市场上较为强势的房地产公司。在新形势下，房地产开发公司及代理公司的分流整合成为必然，一方面有实力的开发商会逐渐做大做强，人力资源也会逐渐丰富，简单说就是对代理公司的需求并不突出了，而另一方面代理公司在代理项目中遇到专业方面的挑战会更加激烈，人才的流失、缺乏成为必然。
代理公司未来的发展出路将是向更专业的顾问方向发展，它的主营业务将是管理咨询，而不是目前的销售策划，也许，我们中的许多人都要到开发商去混了。 曾经听过朋友讲过这么一个事，说，著名的围棋大师平时在看什么类型的专业书？答案是围棋入门。
接下来的几年无论对于开发商抑或代理公司而言，所要面临的都将是一场行业的大洗牌，在这次洗牌当中会有一些公司一些人垮下去，同样也会有一批新的力量站起来，逐渐走进人们的视野，那么作为专业人士的我们，该如何化解这场危机，甚至让他转化成为我们的一次机会？
我想我们要做的首先应该是回归——先是心态的回归，再是思想的回归，然后是产品乃至服务的回归。在过去的几年里，因为市场状态良好，我们的心态已经变得很浮躁，我们根本就没有静下心地去研究市场上真正需要的是什么，我们的客户真正想要的是什么，一个又一个模板复制方案，一次又一次地复制项目。
我们当中很多代理公司的市场调研报告不是为了了解市场而作，而只是很单纯地为拿到项目或者走个形式应付开发商而作，在拿到项目订单之前，提交的是一种可批性的市场报告，在拿到订单之后，再来做的是一种比较功力的一对一的市调。
说完市调报告，再来说说客户定位。在房地产营销中，对目标客户的寻找尤为重要，找准了目标客户群，项目就等于成功了一半，但是你这个目标客户群必须是项目规划设计前就要寻找，否则，你到项目开始销售时再找目标客户群，就已经太晚了。但是，我们的很多同行对客户定位的准确性把握的并不好。我们经常看到类似这样的客户定位——以25至45为主，具备一定购房实力，且购房需求强烈，具体包括：（1）改善现有居住条件（2）为子女接受更好教育（3）投资增值（4）成为城市居民身份（5）成功私企、个体以及企业精英（6）新婚一族的年轻人 。这样一个客户定位，基本上概括了全部购房者的80%以上，是一种非常典型的一网打尽的客户定位。根据这种客户定位，是很难设计出符合目标客户群需求的产品的，因为，你并不清晰地知道目标客户群的消费习惯、生活习惯、收入水平等等。一网打尽的客户定位其结局就是竹篮打水一场空。 占楼备用，一年后我再来评论，今天的我，才入行，一年后如果我还看不懂，我就不干了．．．．