ding3566 发表于 2008-6-18 10:52

！！强产品力 大开间VS容积率！！等你砸

:Q [size=5]做营销工作的我，因此特别关心户型的设计和户型的优点。
全程深度参与了三个项目的总平规划和户型设计工作。[/size][size=6][color=DarkOrange]结论——要得到完美的户型，必须将户型的框架要求（面积配比、布局、尺寸等）与总平设计要求同时进行，双管齐下，才能保证总平与户型的和谐完美。
否则，不是总平迁就户型，就是户型迁就总平。绝对智理。[/color][/size]
[size=5]大面宽的户型采光比较好，但是，大面宽的户型好象比较浪费溶剂率，问有这样的问题吗？？？？[/size][size=7][color=Red]请做设计的朋友探讨一下——大面宽的户型真的浪费溶剂率吗？？？？？？[/color][/size]:victory:

ding3566 发表于 2008-6-18 10:57

好户型的框架必须这样！！！

好户型的框架必须这样！！！优点，采光好[attach]146777[/attach]，户型面积控制合理，容积率浪费小！！！！！:Q :lol :victory:

silencesilen 发表于 2008-6-19 13:13

恩，我是做设计的。大面宽小进深的户型在南方区域来讲还用，但却是不节地。

ding3566 发表于 2008-6-19 14:24

户型真的很重要

hebzym1984 发表于 2008-6-19 14:59

进深变短，但楼间距不变，这是影响楼间距的主要因素。

wuaiwushi 发表于 2008-6-19 15:41

产品优先

产品是房地产开发的生命线,在满足容积率的前提下当然是户型优先原则,一个小区中按照最优的原则肯定期望全部为优质户型,我是营销出身,现在负责公司位于某二级中心城市百万平米楼盘规划设计等方案性质的工作,自05年接手项目以来,从最早参与户型定位入手,到立面设计,期间,进行了2次大规模的规划调整,第一次是参与,第二次全面负责,到现在全面负责公司所有项目的方案设计,包括总平面规划\单体设计\产品研发\景观设计\装修设计,对接各设计单位,同时干老本行---负责项目营销,我的项目在今年整体市场疲软的情况下连续4个月居全市楼盘销售额之首,切身的感受到产品对房地产开发的重要性,甚至在本地市场低迷的4月份创造了排队购房的现象,现在这个楼盘已超过市场同类项目千元的价格和优异的产品设计成为当地的高档住宅典范,对于大开间和容积率的问题以下是不成熟的几点意见:
1\容积率是一个复杂的指标,他的关联度很广,包括户型框架\日照\建筑密度\地形\与周边建筑道路退距关系等,大开间和容积率有一定关系,主要是户型框(我们叫单体轮廓线)在排布总图时对总图的影响,这种影响因项目而已,不能简单的画等号
2\大开间\短进深已经成为公认的好产品的首要条件,这里有两个不同的概念,首先是板式户型,大开间直接影响到单体轮廓线,与总图发生关系,其次若是塔楼,大开间对总图的影响要小得多
3\以我的经验,我在排总图时一次性将所有户型作完,最大程度上避免实际单体内凹导致较总图损失面积的情况,如果确实不好排出的户型也要限定一下开间进深,进行户型类别规划.
最后,一点经验分享,我的总图排出的结果是单体超容积率,也就是说按照总图算出的容积率在单体户型最终敲定后,在不违规的情况下可以轻松超出指标,实现开发利润最大化!

[[i] 本帖最后由 wuaiwushi 于 2008-6-19  15:44 编辑 [/i]]

b960450 发表于 2008-6-19 15:55

大面宽的户型是浪费用地的，　这个无需讨论

ding3566 发表于 2008-6-27 22:01

[quote]原帖由 [i]wuaiwushi[/i] 于 2008-6-19  15:41 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1259575&ptid=115154][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
产品是房地产开发的生命线,在满足容积率的前提下当然是户型优先原则,一个小区中按照最优的原则肯定期望全部为优质户型,我是营销出身,现在负责公司位于某二级中心城市百万平米楼盘规划设计等方案性质的工作,自05年接手 ... [/quote]

你真的很牛B 佩服 :handshake  交个朋友啊

lostman_sz 发表于 2008-6-29 17:16

回复 6# 的帖子

大致同意您所说的，但是我想说明的一点是：
1、不可能在做总平的时候将户型做完，即使是做完到后来也要预留修改的余地；
2、那么怎么操作流程会比较好？这就需要设计师或者策划师事先先考虑到做成几梯几户，在总平的时候预留好单元开间和进深，例如，为了满足策划师提出的户型配比，社区内主要以1T4户，31~32米开间，27~28米进深合适，在此基础上进行总平规划；
3、到了单体阶段在按照1T4户，31~32米开间，27~28米进深来进行标准层的设计，对于边角等特殊位置再做特殊处理；

关于楼主提到的问题，回答应该是这样：
1、大面宽不一定损失容积率；
2、同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小；
3、是否使用大面宽要根据户型大小到底是针对什么样的客户群，这个大面宽的户型是用在梯户比下的哪个位置？例如1T4户两翼的户型本来就是需要大面宽，一般是3开间。

xuanji6822 发表于 2008-7-16 00:46

:D 楼上的说的好 。

狂云奋迅 发表于 2008-7-16 11:10

谢谢

YS憨憨 发表于 2008-7-16 15:44

一般条件下户型设计是规划设计过程中规划指标和设计创意间的平衡和互补;
市埸条件下户型设计是产品品质和销售价格间的平衡和互补;
特殊条件下户型设计是政治和经济需求间的平衡和互补;(90/70...);

lostman_sz 发表于 2008-7-28 03:08

回复 12# YS憨憨 的帖子

说的不错。
我理解的户型设计是开发商利益与市场之前平衡的结果。
开发商利益不用解释，当然开发利益是要满足政治上的需求:)
市场是指消费者需求，最终的平衡结果就是客户妥协后的结果。
设计创意一般在户型设计上更多的体现在低密度和洋房等较低物业类型上，在小高层和高层上户型设计基本无需创意，但在结构上和外立面上面可以有更多发挥空间。
不知版主怎么点评，呵呵:loveliness:

天鸿地产 发表于 2008-7-30 11:04

好帖
:)

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