“水游城”--建在运河上的大型购物中心
[img]http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog355/3551703.jpg[/img]中国六朝古都。南京。在新街口的边缘商圈，在一个没有成型零售商业氛围的旧城，如何打造一个成功的购物中心？
商业视线：
新街口商圈自西向东，至项目所在地块，商业氛围已成强弩之末。周边没有成型的商业氛围，在这一地段，项目是否具有做零售商场的价值，如果具有，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划、定位？
地处成熟商圈的接合地带，位于南京老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
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水游城——建在运河上的大型购物中心
开发商：上海鹏欣集团
经济技术指标：
占地面积：26770平方米
总建筑面积：167333平方米
停车位：860个
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1）连接两大商圈，创造新经济增长点的商业计划
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夫子庙商圈自东向西，新街口商圈自西向东，至项目所在地块，两大商圈在此相交，但无论是夫子庙的商贸旅游气息，还是新街口的传统商业氛围，到此都已成为强弩之末。两大商圈在此没有形成交集，反而由于两个错位的商业使这一地块周边没有成型的、有特色的商业氛围，在这一地段，项目具有怎样的商业价值，开发这一商业地产项目，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
项目地处夫子庙商圈和新街口商圈交汇处，南侧不远处即是著名的夫子庙秦淮旅游风光区，与庙区内的五星级酒店状元楼隔街相望。根据南京政府对商业地产的未来规划，至2010年新街口商圈将东扩至太平路，南至白下路，夫子庙商圈也将扩大5倍。
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夫子庙商圈：作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。
新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。
商业定位：本项目位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处，但是本项目却并未对两大商圈过度依赖，而是立足于现实，既区别于新街口核心商圈，又区别于夫子庙旅游商贸商圈，别出心裁地提出了振兴旧城商业，创造新经济增长点的计划。将本项目定位于旧城商业的振兴，而不是新街口商圈或夫子庙商圈的延续。
2）满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心
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旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划？
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本项目位于南京古城内城南地区，基地位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街，三面环路，现有日公交班次约120班。虽然本项目地块邻近新街口商圈，但是项目地块与新街口商圈却无法实现良好的连接，交通条件的制约使项目的交通总流量、人流量受到制约，所以本项目无法定位为辐射商圈达全市、江苏省的区域中心型购物中心，而应该根据现实的条件将商圈界定到一个合理的范围。
为了充分满足周边居民消费及家庭娱乐休闲的需求，水游城定位为满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心，各楼层设定不同的目标客层，合理的配置业态及体量。目前已引进洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店及横店集团国际影院，集合娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态，倾力打造时尚消费型复合商业设施。
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何谓家庭型娱乐消费中心？
家庭型娱乐消费中心指业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽、深度最深的购物中心。所谓宽度最宽指商场的经营范围由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现，消费者层面宽，主要定位于价格中档，适合家庭消费的消费品。所谓深度最深指单一品类的商品由多家品牌专卖店提供，涉及的年龄、层次较深，不同的商品由专业的、不同行业主题的大卖场实现。
家庭型娱乐消费中心定位于家庭，即全家、全客层的消费跨度，能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。
3）以运河水系为主线进行整体规划布局
地处成熟商圈的接合地带，位于老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
项目以运河水系为主线进行整体规划布局，强调休闲、舒适的购物体验，通过将自然、阳光、水流、植被吸引人流进入整座建筑中来。它的中庭，运河、水岸，透光天棚，屋顶花园等特色建筑功能设施，使消费者在娱乐、购物、休憩的过程中始终享受到与自然和谐一体的舒适与惬意，营造了一个具有浓郁特色的时尚消费空间。
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为什么要以运河水系为主线进行规划设计？
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本项目以运河水系为概念进行设计是因为本地块原来是一条运河的河道。在苏浙地区的文化体系中，人们有着深深的运河情结，其中最主要就是因为京杭大运河贯穿苏浙。京杭大运河兴建于古代隋唐年间，经历年建设，逐步成为中国沟通南北的一条重要水道，成为从鱼米之乡苏杭地区往北方京城输送粮食的重要河道。江浙一带的历史人文的形成与发展，与运河的存在密不可分。
京杭大运河起于浙江杭州，流经嘉兴、南通至南京。虽然京杭大运河并未流经南京，但本项目地块原来也是一条运河河道，于1935年改河道，本地块遂成地面。为纪念这段历史，体现苏浙地区的运河文化内涵，水游城在规划概念中以运河水系为主线，就是对这段过往历史的记忆。
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摘自广州道本文化传播有限公司新书《世界级商业规划中国总鉴》
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