“水游城”--建在运河上的大型购物中心 "商业规划经典案例分析"
[img]http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog355/3551703.jpg[/img]中国六朝古都。南京。在新街口的边缘商圈，在一个没有成型零售商业氛围的旧城，如何打造一个成功的购物中心？
商业视线：
新街口商圈自西向东，至项目所在地块，商业氛围已成强弩之末。周边没有成型的商业氛围，在这一地段，项目是否具有做零售商场的价值，如果具有，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划、定位？
地处成熟商圈的接合地带，位于南京老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
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水游城——建在运河上的大型购物中心
开发商：上海鹏欣集团
经济技术指标：
占地面积：26770平方米
总建筑面积：167333平方米
停车位：860个
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1）连接两大商圈，创造新经济增长点的商业计划
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夫子庙商圈自东向西，新街口商圈自西向东，至项目所在地块，两大商圈在此相交，但无论是夫子庙的商贸旅游气息，还是新街口的传统商业氛围，到此都已成为强弩之末。两大商圈在此没有形成交集，反而由于两个错位的商业使这一地块周边没有成型的、有特色的商业氛围，在这一地段，项目具有怎样的商业价值，开发这一商业地产项目，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？
项目地处夫子庙商圈和新街口商圈交汇处，南侧不远处即是著名的夫子庙秦淮旅游风光区，与庙区内的五星级酒店状元楼隔街相望。根据南京政府对商业地产的未来规划，至2010年新街口商圈将东扩至太平路，南至白下路，夫子庙商圈也将扩大5倍。
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夫子庙商圈：作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。
新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。
商业定位：本项目位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处，但是本项目却并未对两大商圈过度依赖，而是立足于现实，既区别于新街口核心商圈，又区别于夫子庙旅游商贸商圈，别出心裁地提出了振兴旧城商业，创造新经济增长点的计划。将本项目定位于旧城商业的振兴，而不是新街口商圈或夫子庙商圈的延续。
2）满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心
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旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划？
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本项目位于南京古城内城南地区，基地位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街，三面环路，现有日公交班次约120班。虽然本项目地块邻近新街口商圈，但是项目地块与新街口商圈却无法实现良好的连接，交通条件的制约使项目的交通总流量、人流量受到制约，所以本项目无法定位为辐射商圈达全市、江苏省的区域中心型购物中心，而应该根据现实的条件将商圈界定到一个合理的范围。
为了充分满足周边居民消费及家庭娱乐休闲的需求，水游城定位为满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心，各楼层设定不同的目标客层，合理的配置业态及体量。目前已引进洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店及横店集团国际影院，集合娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态，倾力打造时尚消费型复合商业设施。
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何谓家庭型娱乐消费中心？
家庭型娱乐消费中心指业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽、深度最深的购物中心。所谓宽度最宽指商场的经营范围由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现，消费者层面宽，主要定位于价格中档，适合家庭消费的消费品。所谓深度最深指单一品类的商品由多家品牌专卖店提供，涉及的年龄、层次较深，不同的商品由专业的、不同行业主题的大卖场实现。
家庭型娱乐消费中心定位于家庭，即全家、全客层的消费跨度，能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。
3）以运河水系为主线进行整体规划布局
地处成熟商圈的接合地带，位于老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？
项目以运河水系为主线进行整体规划布局，强调休闲、舒适的购物体验，通过将自然、阳光、水流、植被吸引人流进入整座建筑中来。它的中庭，运河、水岸，透光天棚，屋顶花园等特色建筑功能设施，使消费者在娱乐、购物、休憩的过程中始终享受到与自然和谐一体的舒适与惬意，营造了一个具有浓郁特色的时尚消费空间。
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为什么要以运河水系为主线进行规划设计？
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本项目以运河水系为概念进行设计是因为本地块原来是一条运河的河道。在苏浙地区的文化体系中，人们有着深深的运河情结，其中最主要就是因为京杭大运河贯穿苏浙。京杭大运河兴建于古代隋唐年间，经历年建设，逐步成为中国沟通南北的一条重要水道，成为从鱼米之乡苏杭地区往北方京城输送粮食的重要河道。江浙一带的历史人文的形成与发展，与运河的存在密不可分。
京杭大运河起于浙江杭州，流经嘉兴、南通至南京。虽然京杭大运河并未流经南京，但本项目地块原来也是一条运河河道，于1935年改河道，本地块遂成地面。为纪念这段历史，体现苏浙地区的运河文化内涵，水游城在规划概念中以运河水系为主线，就是对这段过往历史的记忆。
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摘自广州道本文化传播有限公司新书《世界级商业规划中国总鉴》 好东西 :lol [img]http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog355/3558023.jpg[/img]
上海新天地创造了一种风尚。但，位于南京总统府旁的一群旧建筑，如何突破上海新天地的固有模式，创造新的商业神话？
商业视线：
1）“旧建筑+酒吧”似乎已经成为上海新天地的固有模式，在全国有不少的克隆者。但是，作为南京总统府旁的一群旧建筑，却不能只对上海新天地进行简单的复制，否则，就辜负了这样的一个好项目。对于这一地块，总的要求是要进行创新和超越，要源于上海新天地，又高于上海新天地，谁能做到？
2）时尚酒吧文化固然可以引领一时之风气，但它同样面临着容易被复制、运作一段时间以后消费者新鲜感过去经营就容易走下坡路的难题。运作一座城市最时尚的生活方式，并不同于一般的商业项目运作，而必须有可持续经营的打算。南京1912，是如何通过有效的手段，实现其发展目标的？
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南京1912——昔日总统府邸，今朝城市客厅，来自“民国”的时尚街区
开发商: 南京东方三采投资顾问有限公司
经济技术指标：
占地面积：约32000平方米
总建筑面积：约40000平方米
停车位：约800个
商业计划：
与上海新天地不同，南京1912不只是创造了一处建筑，而且还原了一座城市心灵深处的记忆
“旧建筑+酒吧”似乎已经成为上海新天地的固有模式，在全国有不少的克隆者。但是，作为南京总统府旁的一群旧建筑，却不能只对上海新天地进行简单的复制，否则，就辜负了这样的一个好项目。对于这一地块，总的要求是要进行创新和超越，要源于上海新天地，又高于上海新天地，谁能做到？
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南京1912休闲街区呈L形环绕总统府，地处寸土寸金的城市核心位置，南邻南京文化一条街——长江路，北靠南京电子一条街——珠江路，离华夏第一商圈——新街口仅1000米，处于大行宫地区，斜对面就是汉府街美食广场。周边人文气息浓厚。
项目本身的地段条件与上海新天地有一定的类似，因此，建一个类似于上海新天地的休闲街区似乎是比较现实的解决方案。但是，上海新天地在全国有太多的人在学，而且学得不像、学得走样，因此，简单地复制上海新天地的商业操作模式并不是一种最佳的做法。再加上南京不具有上海那样的国际化气质和外藉消费者，因此项目必须走出自己的特色。
上海新天地
上海新天地位于黄陂南路，太仓路、自忠路及马当路四条道路围成的地块内，上海新天地的建筑风格是传统的上海石库门建筑，材料青砖及石材为主，总的风格是整新如旧，恢复旧有的上海石库门情调，这就是上海新天地的特色情调。
现在，上海新天地已经成为全国知名的娱乐场所，成为众多外藉游客、社会精英聚会、休闲的场所，成为上海的城市名片。石库门的建筑和暖黄色的灯光，映射了昨日上海十里洋场的繁华生活，而南弄的玻璃幕墙的新商业建筑和里面的法国现代绘画展，则折射了今日国际化的现代上海，上海新天地的建筑风格、经营特色都成为中国商业地产的一个品牌。
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要源于上海新天地，又要高于上海新天地，项目命名：南京1912
南京1912的含义是什么？
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1912年1月1日，孙中山在南京宣誓就任临时大总统，宣告中华民国临时政府成立，以中华民国为纪元，改行阳历。
孙中山在临时大总统就职宣言中表示，一定要“能尽扫专制之流毒，确定共和，普利民生，以达革命之宗旨，完国民之志愿。”“临时政府成立以后，当尽文明国应尽之义务，以期享文明国应享之权利”。
孙中山在临时大总统任内推行了一系列的社会和政治改革，制定了《中华民国临时约法》，规定“中华民国之主权，属于国民全体”，公民有人身、选举、参政、居住、言论、出版、集会、通信和宗教信仰的自由和权利，并发布了一系列有关政令。在外交上，表明“得与世界各邦敦平等之睦谊”，加入“公法所认国家团体之内”。在经济上，废除清代的苛捐杂税，保护民族工商业，奖励华侨在国内投资。在文化教育方面，提倡“自由、平等、博爱”为宗旨的“公民道德”教育，废止小学读经。
中华民国的成立标志着长2000多年的封建帝制的结束。而南京，这座中国长江流域的六朝古都，也由于1912年再度成为中国的首都，而走进了中国近代史上的巅峰时期。
<南京1912>的项目命名，就是以南京近代史上最辉煌的历史片段为剪影，让人们回味南京历史上最令人回味的“民国”情调，带领现代人走进一座城市的历史。
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南京1912与上海新天地两者的文化资源底蕴不同。南京1912以总统府为地标，是以民国文化为主格调，而南京的这种文化资源，在全国都是独一无二的。同样在建筑上，南京“1912”是民国时期典雅的、大气的、中西合璧的府衙式建筑，而上海新天地依托的只是石库门民居式建筑，在满足市民对城市记忆的功能上来说，南京1912无论从命名和整体规划定位上都要优于上海新天地。
2）设立南京1912文化传播公司，通过持续、多元化的推广方式，让“民国情调”成为南京最时尚的消费方式
时尚酒吧文化固然可以引领一时之风气，但它同样面临着容易被复制、运作一段时间以后消费者新鲜感过去经营就容易走下坡路的难题。运作一座城市最时尚的生活方式，并不同于一般的商业项目运作，而必须有可持续经营的打算。南京1912，是如何通过有效的手段，实现其发展目标？
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总统府是南京民国建筑风貌的集中地，17幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。南京1912在建筑上维持了原貌，体现的是民国建筑的精神。在建筑外观上，大多数新建筑中，毫无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外再无任何修饰。
南京1912通过将传统文化、历史遗存与时尚联姻，在商业的力量推动下，对普通人过于厚重的、看不见摸不着的文化被点化成了轻松的、实实在在地时尚消费。
为了体现出南京1912巨大的商业价值，并能够专业的进行开发，南京1912的管理团队在2006年2月将企划部原班人马注册成为南京一九一二文化传播有限公司，公司的职能主要负责策划南京1912的各项活动，提高项目的知名度和美誉度，整合媒体宣传，增强1912项目的曝光度和关注度 ，同时，跟踪街区经营状况，辅助商家经营企划公关事项外，还将全面整合推广南京1912街区的广告资源，并继续捆绑各时尚休闲行业的一线品牌，进行更为密切的合作，寻找出各方的利益共同点，在全面打造街区的同时进行各种有意义的尝试。
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南京1912的品牌扩张：
在南京1912取得成功之后，南京1912顺势进行品牌扩张，目前，已经在江苏扬州、江苏无锡分别开设了扬州1912、无锡1912。
扬州1912
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无锡1912
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南京1912可以复制吗？一段专属于南京最辉煌的历史可以在无锡、扬州形成独有的魅力吗？让我们拭目以待。
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[color=Red][size=4]摘自广州道本文化传播有限公司新书《世界级商业规划中国总鉴》[/size][/color]
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《中国最佳购物中心操盘标本》
[size=5][b]序[/b][/size][color=Red][b][size=4]如何做中国最好的购物中心！[/size][/b][/color]
[size=4][b][color=Red]广州，中国城市商业变革的领先力量！[/color][/b][/size]
在中国购物中心产业发展的历史上，无论如何，中国都不可以绕过广州这一座城市。
在广州，诞生了中国第一个真正意义上的购物中心——天河城广场；
在天河城广场之后，在位于老城区北京路和农林下路两个成熟商圈的中心地带上——中华广场以其杰出的表现再度让广州赢得了世人的尊敬；
正佳广场——亚洲单体面积最大的购物中心，以“亚洲体验之都”的定位切入天河成熟商圈，成就了广州购物中心的又一个传奇……
中国幅员如此辽阔，城市如此众多，发展如此迅速，在一个古老的国家面对全球经济一体化的强大冲击、在传统的计划经¬济体制解体而新型的市场经¬济体制开始建设的转型阶段，在一幅如此壮阔的时代背景之下，中国的城市商业正在经¬历一场空前绝后的改变……¬而在这一时代背景之下，正是广州，引领国家风气之先，成为中国城市商业变革的领先力量！
[b][size=4][color=Red]广州的今天，就是中国其他城市的明天！[/color][/size][/b]
1990年，刘春亭先生在香港，看到香港购物中心产业的繁荣的景象，他面对着广州的方向，发出由衷的感叹：“香港的今天就是广州的明天！”
十几年后，中国的购物中心产业已是风起云涌，是他，在那个迷茫的年代，用他的眼睛穿越十几年的迷雾，坚持用领先当时十多年的开发思想和资金投入，在一片荒芜的土地上，打造出了一个全世界人流最旺的购物中心——天河城广场。
随着天河城广场的成功，中华广场和正佳广场的崛起，广州商业地产开始诞生了一个又一个名字……在这一个个名字的背后，是一段段富有传奇色彩的经历。他们为推动广州购物中心产业的发展而做出了贡献，同样，广州购物中心的发展也成就了他们。
每天，都有来自全国各地的开发商走进广州，学习广州购物中心的先进经¬验，那么，为什么广州会有这么大的吸引力呢？
因为广州的今天，就是中国其他城市的明天！
[b][size=4][color=Red]“标本”的意义[/color][/size][/b]
在本书中，我们将要探讨的问题是：如何做中国最好的购物中心？当然，中国最好的购物中心不只是局限在广州一隅，最好的购物中心也不止是我们本书中所提及的区区几个。中国最佳购物中心很多，但现在，我们由于材料所限，在这里只能将广州的三个代表案例提出来，它们分别是天河城广场、中华广场和正佳广场，这三个购物中心开发的时间段各有不同，面对的市场环境也各有不同，存在的问题和具备的核心优势也各有不同，而我们所关注的是——这三个项目是如何克服重重困难，走向成功的？
中国没有两座购物中心是相同的，但是，中国的任何一个购物中心都一定可以从天河城广场、中华广场、正佳广场的身上找到自己的影子。天河城广场、中华广场、正佳广场所折射出来的正是中国购物中心的共同背影。
我们将天河城广场、中华广场、正佳广场称为三个具有典型意义的标本总结提炼出来，通过对他们生存的思考、走过的道路的分析、总结，提炼出对中国购物中心产业发展具有里程碑意义的“标本”。
广州天河城广场将告诉我们：如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成熟的地段，在招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物中心开发经验的前提下，如何打造一个成功的购物中心？
广州中华广场告诉我们：在老城区两大传统商圈的连接带上，在一个商业氛围不成熟的地段上，在开发商资本能力严重不足的情况下，在招商、开业走入‘陷阱’的时候，如何因应城市发展，走出一条购物中心发展的成熟道路？
正佳广场告诉我们：面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？
这些，都是三个购物中心花了几年、上十年时间，花费了数亿元学费得来的宝贵财富。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一道制作出更多的最佳购物中心的操盘标本，让更多的人分享。
封面：
天河城
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中华广场
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正佳广场
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