求助
本人现在做三级城市一项目,总面积8万多平方.买点:1、现房 2、绿化景观面积大占48%， 3、社区配套齐全
缺点：1、在当地人心中稍微有些偏所以感觉价格有点高 2、面积在100平以上大套二和140-150平方米的大套三，无市场所需要的70-90平的户型3、离集中供暖的大烟筒300米左右，社区路北为一工业区。4、2006年5月份开的盘，总房源700多套，剩余150套，多为一层和8-11层
5、原客群主要为：当地人40%，在本城市的外来流动人口占55%。收入都属于中上等的客户，大部分都有私家车。
其他情况说明：
1、项目在立项之初时，准备打造本区域的高档楼盘，刚开盘时价格高于其他项目800元左右（现在价格算中上等吧。）只有一很平常的售楼处，无样板间和其它配套，直到现在已交房，最大的卖点是景观。景观在本地楼盘中算是比较不错的了，目前售楼处上客量偏低，广告做的不少，但效果不明显，:L
2、项目延期交房，没有解释，但现在有1年了，已经不是大问题了，现在老客户主要对物业的服务态度和不作为意见大，经常到售楼处反映，（物业公司乃董事长小姨子的，来本项目前曾服务于其它社区，被业主委员会赶出来了），但环境卫生打扫的不错，其他的不管，就是跟业主要钱紧，估计通过老客户带新客户的这个销售通路是堵死了。但销售通路不止一个，还有没有其它通路呢？
2、根据销售人员反馈，主要流失客户的原因是：1、户型面积过大 2、总房款过高 3、楼层高。4、本区域近20多个项目，客户选择余地太大
3、宣传项目景观已一年多了，还有没有其他的宣传点呢？
请各位师傅给点意见吧，截至到今天本月总卖了4套房子（全年平均15套/月），着急啊！！谢 给点一意见吧,:') :') :') 促销 LZ所说的问题都很容易解决，要看kfs是否需愿意。首先解决物业管理上的问题，按豪宅的标准进行管理。其次根据kfs给你的销售任务有步骤的进行产品包装，从新树立产品的形象。最后了解当地的居民收入、消费情况，有真对性的销售（北方城市效益比较好的单位如；铁路局，机械厂等）。 谢谢各位的意见,在KFS不改变物业的情况下,还有没有其他方法,关键是推广方面,广告不少,但来客不多啊!大把的钱白花了,心疼啊!
现在六月份举行感恩月活动,老客户带新客户成交者可获得几千元辛苦费,同时新客户可享受公司百元/平方的折扣.这个活动通过报广和短信已通知到老客户,为什么不见效果呢?各位高手能否给指点一下啊? 第一，物业问题必须解决，可以不换物业公司，但不作为和服务态度必须改善
第二，进行客户的细分，二次定位，对已成交的客户深度研究，有重点有目的性的宣传
第三，推广策略需要调整，由普遍撒网变成重点攻击
第四，关于大户型的问题，无非是个销售说辞的问题，70/90的政策，导致大户型日渐减少，但实际上舒适度的保障在一定程度上是需要面积来实现的，换句话说，大户型居住的舒适性以及保值功能都要好过小户型，是真正为少数人拥有的产品
第五，活动推广的引入，让客户切身感觉到你们的景观优势
第六，样板间看开发商反应和销售需要，酌情考虑配置
第七，售楼处外部景观必要的话重新调整，要做好
第八，宣传点重新研究，如你所说，老客户对物业不满，且大部分有私家车，那对你老客户转介绍方案感冒才奇怪
第九，如可能，可借助已成交客户的口，表述景观优势，在报纸上刊登半软半硬的广告
第十，可以考虑同乡会之类的东东
第十一，景观方面还是要说的，但想办法由单方面宣传转为互动，同时由虚转实，引导客户先行体验
第十二，对于价格的认同，源于对性价比的认同，需要先让客户对楼盘品质有深度认同，从这个角度上再做做文章，你们要让客户知道，性价比高的产品才是真正地有价值，同时也是符合目标客户群身份的
第十三，同区域产品固然多，但我相信你们项目同样有其唯一性，努力挖掘一下，然研究出合理的说辞，让置业顾问加强对客户的引导
PS：至于其他的卖点，这个需要你深度挖掘，如你所说，项目的优势只有景观，那也就只好继续围绕景观说事了
[[i] 本帖最后由 烟头 于 2008-6-15 18:44 编辑 [/i]] 谢谢楼上的的好意见，我会逐条研究的，再此感谢您的热心，我会采取您的一些意见对项目进行实质性的操作，如中间遇到解决不了的问题，希望再次能得到您的帮助．
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