pistolyang 发表于 2008-6-13 19:34

项目容积率的敏感性分析

1、        容积率概述
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。
2、        容积率的特性
1）        容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
2）        容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3）        容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
3、        小区容积率敏感性分析
1）        容积率和建筑成本的关系
单纯的从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，容积率越大建筑层数就越高，但是随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解成为：容积率与建筑成本也是成正比关系。而容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。容积率如果要是小的话，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的的变相增加。因此要处理好容积率大小和建筑成本的高低的关系，寻找到容积率的合理值，从而来达到利润的最大化和。
2）        容积率和建筑密度的关系
建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。在地块面积一定的情况下，容积率就是控制建筑面积的直接指标，两者正比关系。建筑面积的增加需要建筑层数的增高，在这种情况下只有牺牲建筑密度来达到建筑高度增加的目的，这个时候需要协调的就是建筑面积的增加，带来的建筑密度的减小是否合乎利润最大化的目标。建筑密度的降低带来的是土地利用的不充分，也就是对土地成本的浪费，建筑面积的增加带来的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一个合理点、均衡点，来实现在土地尽量不浪费的基础上，使建筑面积最大化。
3）        容积率和产品品质的关系
追求利润最大化要求容积率的增大，容积率的增大带来的是建筑层数的增加，也就是建筑高度增高，在这种情况下，建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度，从而降低产品的品质和楼盘的档次。产品品质的降低，影响的是产品价格和产品的去化速度，产品价格的不高会影响整体的收益和收益率，去化速度的缓慢会影响资金回收，从而导致资金链的间歇性中断。因此处理好容积率和产品品质的关系是非常重要的。
4、        分析结论
综合上面的各种因素和相互之间的关系，我们要充分和全面的考虑、均衡容积率和建筑成本、建筑密度、产品品质之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而得到收益的最大化，利润的最大化。

pistolyang 发表于 2008-6-14 13:31

自己顶

lmysuper 发表于 2008-6-14 16:20

看了就要顶。。。~ 谢谢楼猪

cjwangyuan 发表于 2008-6-15 20:23

讲的非常好，谢谢楼主

望乡 发表于 2008-6-15 21:13

做个模型把容积率和成本、销售面积关联起来就可以了

yeqiu1988 发表于 2008-6-21 09:48

好，写的有点粗，但还是支持你！

fdc1234 发表于 2008-6-21 18:22

谢谢

fdc1234 发表于 2008-6-21 18:23

[quote]原帖由 [i]望乡[/i] 于 2008-6-15  21:13 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1253040&ptid=114384][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
做个模型把容积率和成本、销售面积关联起来就可以了 [/quote]
  

用方法，找捷径向你学习，也请你多发言

落叶知秋 发表于 2008-6-24 19:59

垃圾

ycl2080 发表于 2008-6-25 14:43

有点意思

toni131131 发表于 2008-6-25 17:03

谢谢！

分析得不错，期待关于均衡容积率和建筑成本、建筑密度、产品品质之间的关系的精辟见解！

pistolyang 发表于 2008-6-25 21:10

多谢

banjiang 发表于 2008-6-26 01:42

有意思。

小牛 发表于 2008-6-26 09:53

不错

顶一下，上面仁兄说话过于过分了，什么叫垃圾？？？？

selina_lq 发表于 2008-6-26 11:07

顶！楼主！

pistolyang 发表于 2008-7-16 15:21

多谢  多谢
兄弟会加倍努力的

diduowei 发表于 2008-7-28 10:22

:lol :handshake

wobushishunv 发表于 2008-7-28 13:50

:Q

sevena 发表于 2008-8-25 14:49

回复 5# 望乡 的帖子

你好，你在容积率敏感性分析中说“做个模型把容积率和成本、销售面积关联起来就可以了 ”，不知道有否这方面的资料，或者能否赐教，特别是容积率与产品形态比例方面的资料~~~~谢谢啦

warkang 发表于 2008-8-26 12:37

好东西，谢谢

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