taiya 发表于 2008-6-10 15:19

做了几年房地产策划，今天突然碰到一个问题，颜面无存

各位GGDDJJMM，我是半路出家做的房地产策划，从市场调研到项目定位到营销推广再到营销执行，可以说都做过，从前期做到后期，做的不亦乐乎，住宅做过，商业也做过，可回想这几年，基本上属于模板型的，“人家这样做的，我试试，看看市场上别人怎么做的，我能不能做的更好”。 uOF&x(k
V*y;vi w
今天碰到一位同行，随便聊聊，他问我一个问题，一个项目的可行性研究到底研究什么？我回答有区域发展、市场环境、竞争性对手、项目开发带来的效益等等，他笑笑说，我们都是靠模板生存的……Y QQ M4o

fn]$d.E&C@m3^ 说实在的，我没想过，虽然也考虑过为什么要这样写报告，但那不是思考可行性研究研究什么。:NQpw ml [
rNzvf
我对自己说，不能在这样下去了，迟早要被淘汰，这行的学历越来越高，一个大专文聘算的了什么，我们这种半路出家的人，生存环境面临更大的竞争，不能等死，要面对他，相信自己的工作能力和学习能力，……
:TA4GPy9z_3I] Qc3@;z2G tY&g
弱弱的问一句，有老师解释一下房地产项目可行性研究到底研究什么？这个问题不？请赐教！

跑來跑去 发表于 2008-6-10 15:26

归根到底房地产项目可行性研究是研究：客户心里

seth_zou 发表于 2008-6-11 14:06

创新问题我喜欢。
]bx"V)s:M [ j 人的思想是受环境影响的。
z b7KnW 我以前刚进公司的时候，大家都在按照传统的思路在写WORD，等到我从市调升上来了，大家开始做PPT了，而现在我们已经开始尝试不从传统角度切入，甚至我们开始做CF片，配音乐了。关键是环境。
LYb~-W 以前上海有几百家代理，大家都在尝试介入这一行，行业水平就很低，我们只要基本分析做的扎实点就赢了。现在不对了，现在出现的只剩下这么几家了，其他的不是死了就是逃了。大家的基础功底都差不多，并且观点都不会有太大的区别。这怎么办呢？难度拼商务条件吗？IG2P"b:e8PI
结果就出现了大家使劲地创新，结果现在新思路，新逻辑不断出现了。3L4_[r5FNJ
楼主你说呢，你有没有逼着自己尝试着去改变呢？

dengkang 发表于 2008-6-11 16:06

我认为:
S"\%Mz2~`2E{A 6H/S? E-e
研究未来
g-\B1e eB
C'v"i/G F\1j 或者说
(?9d ]+]8m p E2wK
zKF^&v7O$mno9Uc-J 是对未来的预期与操控

henry8837 发表于 2008-6-11 16:48

可行性研究，简单说就是研究项目是否可以做？做什么？怎么做的问题。这是核心，而模板是框架，是思路。

pz1224 发表于 2008-6-11 17:09

可行性研究我自己觉得就是研究项目一些差异性的东西，并且还要可行并在可控制的风险之内！0]J_/oeI ia3Li
有部分肯定是研究目标客户的消费心理，楼主提出了很好的问题，现在很多做地产的都还是经验主义，都是靠以前的一些经验来工作和思考，新的东西很少，这也是可以理解的，毕竟现在创新是需要积淀的，不是每个人都能做到的，我觉得我就是一个经验主义，在和很多的业内人士交流时，都是说以前我做的某某项目是怎样做的等等！

越忽越开心 发表于 2008-6-11 19:40

我觉得是对市场发展的一个判断
#b1qs7bJMAy4[]{
9\S&Oq~J4z(d 你对这个市场是否看好JFV k3ab M
j*J9R3Y1@ i%U(Sz
为什么看好
b `%n3DN$h(c)h#e5H Q;Bc-c1wR
看好什么

blankhorse 发表于 2008-6-11 23:44

可行性是个大问题/B4@*Wcg(I-_C`

HC^ ``dZ 传统的模板上面有：市场大势分析，竞争对手分析，项目分析，然后什么未来预测等。
-I/}I"ZZ 其实除了这些还有很多的。
cGq.q'|z[` 一，公司内部财务分析。。。财务不流畅干个屁啊还。_?pKL Se
_n_tng k
二，工程可行性分析，看都不看下面是什么地质情况，还盖超高层？地震震死你丫的。1Cx6sB1gt8`HZ'i

9Da3k`#q;^ 三，管理人员是否可行，不过这个一般可以通过人力市场解决，中国人多啊。
iY2Yp/X2b$A N2M4_H)yv,yVo
。。。。。。。总之任何一个影响项目最终畅销热卖的点都可以来分析。

三显元 发表于 2008-6-11 23:47

预言未来，证实未来！

烟头 发表于 2008-6-12 00:52

其实我觉得可行性研究真正研究的是有哪些不可行，以及该如何规避这些不可行，希望任何人都能给予，但风险却不是每个人都可以预见，而在操作过程中实际恰恰正是这些不可行因素造成了很大成分的项目的销售障碍乃至失败楼盘的诞生;g;p H u&nX%m0N2A

bA`#^ W,C ———房地产营销是一个环环相扣的过程，任何一个环节的脱节，都可能会导致满盘皆输的可能，当然，在房地产市场一片红火的时候，对于其技战术的要求甚至可以忽略不计，但随着市场的不断成熟和完善，实际上谁先窥见风险，并预先规避，谁就等同获得先机

wwl371327 发表于 2008-6-12 08:20

楼主，执着了~~~~XML6P;v IL;P
什么是创新？为什么要创新？
pJGh-d"J 什么是模板？为什么用模板？(p5ew)C:WO9_T
都是为了什么而服务的呢？
"g y,fi2B(j&a.~1m 房地产是不能守旧，可也不是天马行空想怎么就怎么的啊！
:sS9J_'?e`/P u,N 的解决一个问题，你关它是什么方法呢？@-`|kH
难道为了所谓“高人”的创新就否定以前的一切？ v8eb5sr4Ux
可拉倒吧，创新是有基础的创新。;R4~ FQIf#GN7O!y
只是各个项目的不同的不一样的需求。9Z|;w m,a,[
浅见

雪峰 发表于 2008-6-12 10:18

项目可行性分析主要是拿地的可行性分析，很明显，这块的是否值得拿，风险在哪，拿来后做什么，怎么做，我自身是否有实力做。iC8rj&j4o;f ?$nK_2G
1、利润分析。财务数据方面的，这是非常重要的，包括成本分析、投资回报、盈亏平衡分析等。
R"|.Wt ]?zjI,F 2、市场分析。
8M9ID U.}.I9[ w R7C 3、产品建议。#]*c!S~0o,t]
4、风险分析。
8@F!s Xd k T E 当然，可行性分析，还有一个很重要的方面是创意策划，通过策划打动政府拿地，现在有些公司称为虚拟经济，适合成片开发。$a*f4a]@DFm
一般情况下，大部分公司拿地都是比较粗放的，低价地有机会，老板已经心目中想拿了，只不过是让你求证罢了。摸清老板的担心，给他求证就ok了。:lol$j(X&^/\!^Y#mL
?:N(S0nt]?5ps j)Q
[[i] 本帖最后由 雪峰 于 2008-6-12  10:20 编辑 [/i]]

icswang 发表于 2008-6-12 10:56

模板策划是个很普遍的问题,大家都在这么做
~7C~}7g!n(y9\}
4c#H"{:]/W 如果有一天,在策划项目中找到灵魂了,有新意了,可以说你是个有竞争力的策划了.W Q@9VA Bv!@

PgX,@3_k2R 建议看一下4A,5A广告公司的提案,每一个都与众不同,这里上一个参考,会有启发的.8XF)JwE gq
ypw5@qrtb,i^
个人认为他们有模板,叫创新模板,层次略高一点.-Kub3{C$yMJK|4P
x#pi'MIUG6i
[[i] 本帖最后由 icswang 于 2008-6-12  11:02 编辑 [/i]]

五月经纬 发表于 2008-6-12 11:06

个人认为可行性研究是一个研究项目的盈利模型选择
#sw\N5~.ksL$IW 以及基于这个盈利模型下的风险控制问题.
,cI4c0W`%aA3X 这是可行性研究的核心所在!

czliu616 发表于 2008-6-12 11:49

产品市场可行性;,ti0^D8A)[ i-H
财务可行性
^]#ja i le8DN 政策可行性

liushiqian520 发表于 2008-6-12 12:08

我认为，既然叫可行性研究？
K1p/x"Il!P;w;D!NP#n 那就是这个项目怎样才算可行了，也就是这个项目怎么做，做成什么产品，它的支撑点在哪里，它的财务利润是多少，财务净资质怎么控制，开发步骤是怎么进行，项目怎么推，先推哪里后推哪里，项目卖给谁，谁会要这样的项目，项目有什么样的资源，怎么利用这些资源为项目创造价值等等。

决明子 发表于 2008-6-13 10:18

服了楼主了，你说可行性研究是研究什么的?"可行性“呗！判断市场风险，洞察市场先机，决定项目是否可以做？做什么？怎么做？

taiya 发表于 2008-6-13 14:46

呵呵
R:uy-r*JS3p\ p ;]B8Fc$f+gGc
感谢大家！

xiaomei881024 发表于 2008-6-14 12:58

我们这种半路出家的人，生存环境面临更大的竞争，不能等死，要面对他，相信自己的工作能力和学习能力:P $}%z$lD-WT.O6_
T7B-[ Ag|Q
说的对

水氏 发表于 2008-6-16 12:51

卖房子,就是卖一个梦,这个梦是不是有可能实现.
5^$F.T^}-_m+D6A
/zlSf0_%q z5db 太笼统太朦胧.
|7eaY'} Jyt;?;Z*K Ams~9P)E
笼统的问题.朦胧的答案. 嘿嘿..不介意不介意..

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