从北京退房潮谈起（个人愚见，欢迎板砖）
[size=7]从北京退房潮谈起[/size]（个人愚见，欢迎板砖）[size=6]本文旨在抛砖引玉，让大家都来谈谈现在的楼市和未来的房地产命运，嘿嘿[/size]
[size=6][b]据网上统计数据显示，今年4月份的北京新房市场，成交量共计5408套，成交面积66.98万平方米。与去年同期相比，成交量跌幅为54%，成交面积同样大跌近6成。与今年其他月份相比，排除掉由于春节长假而导致成交缩水明显的2月份，4月份的成交量创下最低纪录。而在2007年，4月份的成交量却在4个月中表现最高。另从网上看到的消息，前段时间，北京各大楼盘开始涌现了大大小小的退房浪潮，据统计资料显示，3月份以来，一些楼盘退房现象相对比较明显，比如沿海赛洛城，退房26套，美景东方退了28套，韦伯国际中心41套，日坛国际广场退房数为63套，金长安大厦则达到72套。
北京成交量锐减、退房潮的涌起，固然有多方面的原因，比如银行信贷政策的影响、政府相关政策出台，也有供求方面的原因、开发商自身的原因，更有媒体的推波助澜，兴风作浪效用。但我认为，最深层次的原因是房价过高，各种媒体、专业人士、开发商等未来攫取更大的利润，不顾实际情况，盲目攀比抬价，投资商未来获得更大的回报率，也竞相投资房地产，致使房产价格越涨越高，越高越买，房产泡沫越吹越大，超出了人们的购买水平，很多普通工薪阶层买不起房子。最后政府不得已出台政策干预，直接导致成交量锐减，房地产泡沫破灭，最后回归理性价格。价格的下跌，导致潜在购房者持币观望，投资客寄予买涨不买跌心理，更是谨慎入市。间接导致了房产价格的逐步下跌和已购房者要求偿还差价、甚至退房的“景象”。
不单只北京，上海、深圳、广州等也出现了这种或是成交量下减、房价下跌、或是要求退房退订、偿还差价等现象。这种现在对广大普通老百姓来说是好事啊，曾几何时看着周边楼盘房价芝麻开花节节高攀，手里的几个钱却丝毫未有增值，工资多年来蚊丝未动，对此情景，大多数人都只能望房兴叹了。现在好了，政府文件下来了，银行信贷政策出台了，房子降价了，该打折的打折，该送礼的送礼，终于感觉有了点盼头了。
一线大城市的房价是有了松动的迹象，但其他城市呢？三四线城市、小县城的房价也会跌吗？
我在江苏盐城市阜宁县城市调的时候就碰到过这样的调查者，都认为阜宁的房价，甚至全中国的房价都会下跌、降价。有些犹犹豫豫的感觉，很多人都问我：“房价会跌吗？”我的答案只有一个：不会跌的，而且肯定只会涨，不会跌！他们都迷茫的看着我，将信将疑的说：“深圳、北京的房价都跌了，我们这里怎么会不跌呢？”我知道这不是阜宁特有的迹象，我刚从南宁到上海来的时候也遇见过这样的情况，一个南宁的朋友问我南宁的房价会不会跌，我也跟他们说了同样的话，他们就是不相信。
是呀，深圳上海北京的房价都跌了？为什么我们的不跌呢？
其实仔细想想，还是有很多不跌的理由的，想想吧，北京上海深圳那是什么样的城市，人口动则几百万，城市就那么巴掌大的地方，而且每年还有很多人不停的往那里跑，每年几十万的外来流动人口住哪里啊？单单是租房子都要建多少房啊？还有各地方的有钱人、贪官、明星、暴发户都往那里钻，所以北京上海深圳的房子价格贵是情有可原的，而且也是应该的嘛，但房价高肯定也要有个度，就是跟人们的生活消费、收入水平相适应才行啊。试想想，一个地方的房价是1万元/平米，普通人们的月工资收入才3000元/月，一对年轻夫妇年收入就是7万块，一个1万元/平米的房子，按90平米算，总价是90万，一对夫妇首付20%，则需18万，按揭20，年贷款利率按7.83%计算月供是5946.42；若首付30%，是27万，则月供是5203.11元，这样的数字对很多年轻人来说是相当困难的，一对刚刚结婚或是结婚两三年的夫妇，去哪里有20-30万的积蓄来交首付呢？就算把首付交了，除了月供4500-5000块，剩余其他的装修、生活、社交的费用还是相当难于应付的。所以很多大城市的工薪一族，白领阶层打了几年工，积了点钱都是回家买去，家乡房价3000-4000元/平米，相对来说会比较轻松点。
大城市房价高，利润自然也高，很多开发商都争先圈地开发，为抢到土地一掷千金，但盲目的开发上市那么多房子，单靠几个大明星、暴发户、企业主、老板也还是很难撑起来的呀？开发商房子卖不出去，资金无法回笼，利润难以实现，只好忍痛少赚点钱，降价打折出售了，所以价格就跌下来了，跌到一部分工薪阶层能买的起，供需基本平衡的点上。但永远别以为会跌到所有的人都买的起房子，那是不可能的，能买得起房子的永远只占这个城市的最多50%的人口，剩下的该租房租房，该睡地板睡地板、睡天桥的睡天桥。
但是其他三四线城市的房子价格会跌下来吗？我们来分析一下。
由于前期各大房产商都把注意力集中到沿海等一二线大城市，暂时无暇顾及三四线城市，所以三四线城市的房地产还处在懵懵懂懂的初期起步萌芽阶段，而当地城市经济要么接收了东部大城市产业转移，要么是投资热潮兴起，要么是政府得力、领导果断英明有眼光，正处在蓬勃发展时期，人们生活水平正在逐步提升，钱袋也逐渐的鼓了起来。眼下由于一二线城市的房产开发将尽，风光不再，大开发商、大财主们都纷纷把眼光瞄准了这些地方，正准备大干一场。所以你觉得这些城市的房价会跌吗？开发商们有钱会不赚，会让自己的楼盘降价吗？就算开发商头晕了，想做善事，但政府会同意吗？地方官员会同意吗？地产不炒起来，商业怎么兴旺，人们怎么富裕？商业不兴旺，人们不富裕，政绩怎么出来？
其实目前三四线城市，房价水平相对来说还是比较低的。拿江苏省盐城市的阜宁县来说，天宇华庄最低价第6层单价是1678元/平米，折后价约1600元/平米吧，万国汽配城均价也是1600元/平米左右，城南新区相对比较贵点，2000-2500左右。我曾经问过一个在阜宁蹬人力三轮车的师傅，据他介绍每天都可以挣个30-40块钱这样子，假设夫妇二人都是蹬三轮车的，保守估计每个月纯收入就有2000块，年收入为24000块，按天宇华庄的价格计算，第6层一个约100平米三房两厅的房子总价是16万，首付20%三万六不成问题，按揭20年，利率7.83%，月供是1024.11，基本上是问题也不大；若首付三成是四万八，20年按揭月供是925块，基本就没有什么经济压力了。当然这是在理想的情况下，即人力车夫保证每天都能挣40块钱以上，并且每天都能正常营业。但蹬三轮车的夫妇尚能这样了，难道其他的市民、工薪阶层还比不上他们？所以说目前阜宁的房产价位和当地人们的收入水平是相吻合的，房产价格还有提升的空间。
如果不是按蹬人力三轮车的车师傅来计算，则情况大不一样，在阜宁县城，大大小小的门面、店铺、私营业主相当的多，非主干街道如：北门街、七关路、园林路、东风路等街边门面，有美发店、小超市、建材、小饭馆等，月收入基本都有2000元以上（据地税局资料推算）。而且阜宁县整个辖区下有一个省级开发区、东益经济区、澳洋工业园，几大支柱产业如手工玻璃工艺品、工业用布、五金阀门等，而且还有很多都是聚集于乡下的手工作坊的生产模式，这些手工作坊，从事生产多年，肯定有了不少的积蓄，如果他们想都到县城（阜宁）来买房子、过上城里人的生活，那他们的购买力肯定不止2000块一平米的房子。另外今年以来，阜宁县新成立了五个中心企业创业园，这些创业园在鼓励人们创业、外来投资方面都起了很大的作用，三五年之后，这些中小企业的企业主、高管们想到县城来买套房子是理所当然的吧？当然了，这其中有相当多的人会考虑到盐城、南京、无锡甚至上海等大城市买房子都是有可能。但起码他们是有能力在阜宁县城买得起几千块一平米的房子的，所以我的看法是阜宁的房价不会跌，而且只会涨。而且依我的推测，三五年后高端楼盘涨到五六千一平米是不成问题的，毕竟现在阜宁最高楼盘“东方广场”最高价已经卖到了4080元/平米。
再来看看南宁的房子，中国南宁曾于2007年获得联合国的“联合国人居奖”荣誉称号。南宁是广西的省会城市，消费水平相对较低，人们收入水平处于中等位置。南宁的房价目前大多处于4000-5000元/平米区位，普通工薪族按月收入1800元计算，夫妇二人年收入将超过2万元。按4500元/平米的价格计算，90平米的房子总价是40.5万元，首付30%是12.5万，利率7.38%，20年按揭月供则是2312.5元，基本可以负担的起。再加上南宁是广西的省会城市，省会辖区下的其他市级城市的高收入者都有到省会城市来买房置业的习惯，故而南宁的房价也还是有上浮的空间的。
所以说，如果还有人问到我南宁、阜宁的房子会不会降价，我还是会肯定的告诉他，降不了的，有钱还是早买了的好。
从长远来看，中国一二线大城市的房价基本趋于稳定或有轻微下浮趋势，但随着经济的发展，人们生活水平的提高，城市化进程的加速，总的来说，还是会涨的，只是步伐将会放慢了下来；而对于内地的三四线城市，随着经济发展、人们生活水平的提高、政府促成，房产企业、投资者的炒作，这些地方的房地产也将会慢慢的热起来，地产神话将会在这些城市逐渐上演，并将热播。让我们拭目以待罢。[/b][/size]
[[i] 本帖最后由 无名love74 于 2008-6-5 11:31 编辑 [/i]] 本文旨在抛砖引玉，让大家都来谈谈现在的楼市和未来的房地产命运，
新手，入行才两个月，见识有限，欢迎大家多斧正指教，拍板砖，见笑了。
大家都谈谈自己的看法吧 房价是不会降的，或者说，不会真正降的，在二三线城市，房价将继续保持高速增长，随着观望心态的终结，部分城市将出现大幅上涨；在一线城市，房价的回落只是短暂现象，待经济形式稍微平稳之后，将继续保持增长，只是涨幅会有所减小，但部分地区如北京＼深圳可能出现报复性的恶性上涨，这是中国投资过热的大环境造成的，高增长伴随高储蓄＼投资渠道稀少＼城乡差别贫富悬殊＼地方政府和中央政府搏奕等因素都是深层次的原因，不可能在短时间内得到改变，因此可以预见，房价在未来相当长的一段时间仍然不会下跌． 现在的报纸杂志什么的都在鼓吹房价下跌，
还希望下跌50%以上才是正常的，
真不懂他们是怎么想的。
搞得群众都以为全中国的房价都非跌不可。
我在一个四线城市，这里也有很多人会以为房价会跌，
还振振有辞：深圳不是也跌了吗？
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