商业地产的深化讨论！
[b][/b]看到各位房友都很积极的传授经验及资料，本人今天也来发表点想法，希望大家来房策网不光是为了资料，也能深化的积极发言讨论！ 先概述一个例子：有一纯商业项目位于特级城市2级地段，周边常驻人口不下100万，项目本身体量不算大，5万多平米，旁边还是家乐福，好每家等大型商家都已先后开张并且生意红火，可以说，这个商业项目本身条件相当成熟。现在问题出现了：开发这个项目的是一家名不见经传的地产公司，所以按照通常住宅销售做法，割小－－销售－－套现－－无后期管理－－投资客套牢！
可能有房友疑惑：这有什么！开发商解套了！销售公司赚到佣金了！轮下来的事情也管不着了！
呵呵！真的是这样嘛？！
看到这么好条件的项目让KFS给“强奸”了，真是可惜了！:L
现在越来越多的开发商进入商业地产，但思路没变“开发－销售－再开发”，极力去迎合地方政府的所谓需要。
加上地方政府的条件限制（没几个学规划的），呵呵，可能也不需要学，外出参观浏览，脑袋一拍，恩，“xx新天地”这个东西不错，为什么我们市里没有一个？ 好了，到这一步，KFS的机会来了，蜂拥而至，这个说他是新天地xx，那个说他是比xx新天地更xx！！
呵呵，项目很快上马了，媒体，广告，轰炸效益－－－还是那一套！
如果政府给脸，批的项目地段不错，行，这个KFS的这个项目就算成了！
如果政府没给脸，或者压根儿项目周边啥都没有，得，您就当是“开垦者”，项目慢慢的耗着！实在不行，把皮球提给策划公司，策划公司把任务交给高手，高手只有硬着头皮做，可怜高手这时也没辙了，为啥？没人呗！归根结底，商业地产不同住宅，拿商业地产去作开垦者无疑是自寻死路！碰上这种项目，这也是很多房友来房策网的目的－－－找更高的高手。呵呵，问题的根源不一定在你身上，也不一定在KFS身上，也不一定在政府身上。可能答案很简单，介入的时机不对。只是大家都把商业地产想简单了，当住宅楼一样盖了再说！
我再说说上面好地段的项目：呵呵，所谓好地段，就是天时，地理，人和都全了！
碰上这种项目，哈哈，这个KFS算走运了。那就赶紧啊，皇帝的女儿也要趁着年轻时嫁人啊！
于是乎，上面的举例的项目诞生了，KFS赚钱了！
问题出来了：赚多少？然后呢？
奉劝各位，碰上“金鸡”，那是你的运气好，如果你把金鸡杀了，卖金鸡肉，那么得到的只能是蝇头小利！
然后呢?你再去逮金鸡？你觉得全国各地大大小小那么多的KFS，你有几次运气让你逮到金鸡？你又凭什么让你来逮这只金鸡，让别的KFS看着你眼馋？呵呵，资金实力很重要，设计也要漂亮，主要是让政府满意，政府通过这几年教训也不傻，你的品牌呢？你的成功案例呢？你的成功模式呢？来，拉出来瞧瞧！
好了，说到这里，就一个简单道理，逮到“金鸡”，那是你的造化，你得好好的顺着毛养着，贡着！道理只有一个，因为它会为你下“金蛋”！呵呵，有人会问，公鸡咋办？ 哈哈，那就看你的眼光了，公母都分不出来，还是别在商业地产混了，还是做做住宅吧，学学万科，那就是一条道的摸到黑了！
呵呵，商业地产要说的有很多，但主要的一条就是，商业为主，地产为辅。
这是和住宅地产开发模式有“相左”的地方。就看KFS能不能克服以前的辉煌，老老实实的来做商业地产了！
个人一点感慨！欢迎各位来拍砖！呵呵 没办法,融资渠道单一,投资回报长,缺乏适合项目的管理人才,消费水平低等因素,造成开发商不能长期持有物业.这是目前大多数中小开发商分割出售的原因. 楼上说的没错，但从根本上解决不了，开发商没错，追求最大利润就是他的使命，策划没错，为开发商服务是他的天职，只有投资客错了，选择了错误的理财工具，如同炒股，不也想发财了不是？政府错了，对超过多大规模的商场不允许销售不就欧了吗？！ 做商为地产关键是开发商的想法和观念，看到别人赚钱自己也来，没搞清楚就上。就象很多开发商也明白“放水养鱼”，但不明白怎么“放水”。等明白过来后已经晚啦！ 现在宏观政策缩紧，美国次袋风险，土地成本昂贵，开发商也为难呀；
开发商把利润点大多放在配套商业上，那么能够快速回笼资金只有通过销售渠道，整整的商业持有运营在3年内有回报可能性不大，虽然他们也知道持有的回报高于销售的回报。但，资金链不能等啊，还是卖了吧。
作为专业策划顾问公司，在解决快速销售的过程中要兼顾招商、运营管理可能性也不大，应为销售就铺位分割与招商就完全不一致，怎样解决这个问题，我想如果那个专业公司能够解决那他就牛了。
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