盘点07-08年国家重大房地产调控政策，行内人必看
[color=Red][size=6]强烈支持免费！[/size][/color]2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，国家调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。
一、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
出台时间：2007年1月24日
主要内容：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定：土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小, 即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。
现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。
该政策对毛利率较高的项目或公司影响还是很大的，不仅是开发高档住宅的公司，还包括那些以非市场化拿地为主、拿地成本较低的公司。
从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
影响：土地增值税执行清算也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。同时通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。
二、 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
出台时间：2007年5月和2007年11月
主要内容：对外商投资房地产进行限制，2007年11月7日，国家发改委和商务部联合公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》规定，自12月1日起不再鼓励外资在内地房地产行业的任何投资行为，将“普通住宅地开发”从原有鼓励投资类别中删除；并首次限制外资进入内地房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，全面狙击境外热钱。
影响：外商投资减少。
三、国务院发布节能工作方案：建筑不节能将禁售
出台时间: 国务院于6月3日发布《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》
主要内容：该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。
新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。
影响：节能新政再次显示了政府大力推广节能省地环保型建筑的决心。这也就意味着，从2008年起，所有新建商品房销售时在买卖合同等文件中需要载明耗能量、节能措施等信息，开发商准入楼市的门槛将被提高。
四、 关于取消部分地方税行政审批项目的通知
出台时间：2007年6月27日
主要内容：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。
影响：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。
五、国务院出台政策解决城市中低收入居民住房问题
出台时间：2007年8月13日
主要内容：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。
这个政策的实施效果如何，其关键在于要很好的解决两个主要矛盾：一是政府行为与市场调控的矛盾，二是国家目标与地方政府利益的矛盾。如果各地方政府能够按政策的预期贯彻实施，那么国内房地产市场将重归保障与市场双重格局，即以廉租房、经济适用房和两限房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人的高住房需求。同时，经济型住宅供应比重的增加将从结构上拉低整个住宅市场的价格水平。但政策的执行效果如何、效果显现的时间长短都更多的取决于各地方政府对政策具体的执行力度和积极性。但是，《意见》并未就占城市多数的中等收入者的住房问题提出合适的解决方案，而事实上中等收入者很难通过市场解决住房问题。
影响：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。
六、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
出台时间：2007年9月
内容点击：《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20％；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
影响：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。
七、人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
出台时间：2007年12月
内容点击：中国人民银行和中国银监会发布通知，确定个人住房贷款新政策的细则。通知要求，商业银行在认定房贷次数时，须以借款人家庭（仅包括借款人、配偶和未成年子女）为单位。这些家庭成员只要一人有房贷记录，则其本人和其他家庭成员再申请房贷时，均将被认为是第二套及以上的房贷,即便是公积金贷款，再贷款买房也要按第二套(以上)住房执行。这是监管部门首次就第二套及以上房贷的认定标准做出规定。
如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
影响：利于打击投机、抑制投资、保护消费者合理购房需求、抑制非理性购房需求。 八、中华人民共和国物权法
实施时间：2007年10月1日起
主要内容：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。
影响：《物权法》是在现有《宪法》提出保护私有财产后第一部体系完整的保护私产的法律，近年来轰轰烈烈的业主维权事件、小区绿地、车库、会所等公共场所的归属争议，在完善的《物权法》体系下将能得到明确的答案。这部法律的出台将为保护老百姓的财产提供充分保障，对中国人的生活产生深远的影响。
九、国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，加强土地供应管理
出台时间：2007年10月8日起
主要内容：通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
影响：该通知是对“24号文件”的进一步落实，它从源头上确保了城市中低收入家庭的住房供应。同时，每宗土地3年的开发周期，对开发企业的开发能力和效率提出了更高的要求，确保了供应出去的土地能够及时开发建设，将对目前市场存在的“囤地”行为给予严厉打击。
十、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定
出台时间：2007年10月10日
主要内容：国土资源部正式发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。
影响：39号令从今年11月1日起正式施行后，以少量资金囤地的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。
十一、工业用地纳入招拍挂《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）
出台时间：2007年10月10日
主要内容：该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。
影响：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。
十二、2007年11月中旬，温总理出访新加坡，提出“四点考虑”
2007年11月19日，在新加坡国立大学发表演讲的温总理说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”
在肯定改革开放30年来居民住房条件得到很大改善的同时，温总理强调：“特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”并提出了“四点考虑”：加大廉租房建设力度；建设经济适用房；在政府宏观调控下由市场提供高档住房；政府要在守住18亿亩耕地“红线”的同时统筹兼顾，对廉租房和经济适用房，“政府应提供和保障土地供应”。
十三、2007年12月3日至5日，中央经济工作会议在北京举行
会议明确：明年实施从紧货币政策
出台时间：2007年12月5日
主要内容：实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”
影响：
1、从紧货币政策的最直接影响者是商业银行。在贷款额度进一步紧缩已成定局的状况下，商业银行正在想尽办法维持优质客户的贷款需求，而为了留住和争夺优质客户，各家银行的创新类理财产品成为新的出口。
2、明年实施从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，将对房地产市场产生较大影响，房价大幅上涨的势头将受到明显抑制。
十四、央行年内第十次提高存款准备金率
出台时间：2007年12月8日
主要内容：中国人民银行8日宣布，从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。
调整存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性，主要还是为了收缩过剩流动性。
此次上调是央行今年以来第10次上调人民币存款准备金率。 据悉，此次加幅是4年多以来最大，也是今年第10次上调存款准备金率，之前9次均为加0.5个百分点。
央行指出，此次上调旨在贯彻5日闭幕的中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，央行从今年年底就开始调控，给金融系统发出明确信号，要收缩信贷规模，实行从紧的货币政策。。
影响：央行这次提高存款准备金率主要的目的还是预防性的政策手段，央行很担心现在的局部通胀发展为全局的通胀，对投资股市和房产都有比较深远的影响。
十五、存贷款利率六次加息
出台时间：2007年3月18日至2007年12月21日
金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%，一年期存款基准利率从2.52%逐步提高到4.14%。其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
明年元旦起，新的贷款利率将会执行。就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。
影响：六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。
十六、财政部计划明年开征物业税 首从商业地产开始
由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。
在房地产领域，物业税有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。 2008年是各项政策具体落实的一年
一、2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
政策要点：
（1）、严格执行土地用途管制制度
（2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设
（3）、严格控制农村集体建设用地规模
（4）、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为
（5）、严格土地执法监管
政策分析：
政策第一点严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照土地规划利用土地，集中表现在工业用地变成居住用地或者商业用地、公建用地变成居住用地或商业用地、居住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。
政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。其中，城市居民购买“小产权房”一直是一个热点问题，小产权房在中国许多城市已经大量存在，是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议，政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好，一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商品房。但鉴于在中国一些城市如杭州已经有农村回迁房在交纳土地使用费以及税金情况下可以上市成交的案例，并且小产权房所涉及的社会层面之广、涉及程度之深以及城市高房价的影响使得最后的政策不大可能出现“一刀切”的做法，因此预测将来可能的政策是：凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证，而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。
政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及第五点严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点归制的体现，将起到明显的遏止作用。
二、2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》
政策要点：
（1）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内
（2）、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低
（3）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长
政策分析：
这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。2007年底到2008年初陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。
因此，各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台，对于开发经济适用房的企业是有持续利好效应的。可以获得低息贷款、延长还款期限、降低融资成本。而对于提供贷款的银行而言，此项贷款属于低风险与低收益的放贷领域。
三、2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。
政策要点：
住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等
政策分析：
2008年3月召开的两会会议进行了国务院部门的机构改革，其中引人关注的是国务院新设立住房和城乡建设部，不再保留建设部。这一部门的新设意味着两点：第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。
这一部门的设立意味着政府把住房保障放在首要关注的层面，作为民生的重要方面，住房问题成为当代社会关注的焦点。未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成，政府供给包括廉租房、经济适用房以及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求，市场供给主要指商品房，满足中高收入者的需求。在对市场供给的调控中，政府将把政策重心放在对经济适用房总量的控制、其申购、出售、转让、开发、贷款等方面控制，以及廉租房租金、面积、配套等方面控制；而对市场供给的调控，政府将从对开发商的税收、土地清理、监管、贷款利率以及对购房者的信贷政策、税收等方面加以控制。
这一部门的设立另一方面预示着政府将强化协调城乡一体化进程，将着力来解决现实中所存在着的城乡建设的矛盾和问题。随着我国城市化进程的加速，许多城郊的农村区域已经进入城市范围内，由于土地属性不同，主管部门不同，产生了许多矛盾和问题，城乡一体化迫切要求对城乡进行统一规划，因此主管部门需要进行统一合并。设立城乡建设部的目的就是为了使城乡建设中能够统一领导、统一规划、统一建设，无论是对城市远景规划、节约有效利用土地、促进房地产行业健康发展都有重要作用。
四、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”
政策要点：
（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。
（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。
（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
政策分析：
第一条措施说明，当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重，在去年“24号文”的方针指导下，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。
第二条措施说明，国家将继续加强推进住宅供应结构调整，从各城市执行情况分析，2007年“90/70”政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是90-140平米，多数城市90平米以下户型所占比重仅有20-40%，2008年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”，已经有相对明确的指示，那就是建设部的观点：根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。据此，今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。
第三条措施的重点在于抑制房价，其手段主要调节供需。2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长，其幅度明显高于前两年。值得关注的是，自去年第四季度之后，很多城市房价增长势头趋缓，深圳、广州等少数城市已开始下跌，这为2008年调控房价创造了较好的环境。
第四条措施主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序等现象，其中清理闲置土地是最重要的一环，国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理，这对于开发企业和地方政府都有相当大的压力。 2008年是各项政策具体落实的一年
一、2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
政策要点：
（1）、严格执行土地用途管制制度
（2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设
（3）、严格控制农村集体建设用地规模
（4）、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为
（5）、严格土地执法监管
政策分析：
政策第一点严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照土地规划利用土地，集中表现在工业用地变成居住用地或者商业用地、公建用地变成居住用地或商业用地、居住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。
政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。其中，城市居民购买“小产权房”一直是一个热点问题，小产权房在中国许多城市已经大量存在，是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议，政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好，一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商品房。但鉴于在中国一些城市如杭州已经有农村回迁房在交纳土地使用费以及税金情况下可以上市成交的案例，并且小产权房所涉及的社会层面之广、涉及程度之深以及城市高房价的影响使得最后的政策不大可能出现“一刀切”的做法，因此预测将来可能的政策是：凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证，而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。
政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及第五点严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点归制的体现，将起到明显的遏止作用。
二、2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》
政策要点：
（1）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内
（2）、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低
（3）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长
政策分析：
这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。2007年底到2008年初陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。
因此，各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台，对于开发经济适用房的企业是有持续利好效应的。可以获得低息贷款、延长还款期限、降低融资成本。而对于提供贷款的银行而言，此项贷款属于低风险与低收益的放贷领域。
三、2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。
政策要点：
住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等
政策分析：
2008年3月召开的两会会议进行了国务院部门的机构改革，其中引人关注的是国务院新设立住房和城乡建设部，不再保留建设部。这一部门的新设意味着两点：第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。
这一部门的设立意味着政府把住房保障放在首要关注的层面，作为民生的重要方面，住房问题成为当代社会关注的焦点。未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成，政府供给包括廉租房、经济适用房以及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求，市场供给主要指商品房，满足中高收入者的需求。在对市场供给的调控中，政府将把政策重心放在对经济适用房总量的控制、其申购、出售、转让、开发、贷款等方面控制，以及廉租房租金、面积、配套等方面控制；而对市场供给的调控，政府将从对开发商的税收、土地清理、监管、贷款利率以及对购房者的信贷政策、税收等方面加以控制。
这一部门的设立另一方面预示着政府将强化协调城乡一体化进程，将着力来解决现实中所存在着的城乡建设的矛盾和问题。随着我国城市化进程的加速，许多城郊的农村区域已经进入城市范围内，由于土地属性不同，主管部门不同，产生了许多矛盾和问题，城乡一体化迫切要求对城乡进行统一规划，因此主管部门需要进行统一合并。设立城乡建设部的目的就是为了使城乡建设中能够统一领导、统一规划、统一建设，无论是对城市远景规划、节约有效利用土地、促进房地产行业健康发展都有重要作用。
四、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”
政策要点：
（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。
（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。
（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
政策分析：
第一条措施说明，当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重，在去年“24号文”的方针指导下，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。
第二条措施说明，国家将继续加强推进住宅供应结构调整，从各城市执行情况分析，2007年“90/70”政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是90-140平米，多数城市90平米以下户型所占比重仅有20-40%，2008年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”，已经有相对明确的指示，那就是建设部的观点：根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。据此，今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。
第三条措施的重点在于抑制房价，其手段主要调节供需。2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长，其幅度明显高于前两年。值得关注的是，自去年第四季度之后，很多城市房价增长势头趋缓，深圳、广州等少数城市已开始下跌，这为2008年调控房价创造了较好的环境。
第四条措施主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序等现象，其中清理闲置土地是最重要的一环，国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理，这对于开发企业和地方政府都有相当大的压力。 五、2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initial public offerings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准
政策要点：
（1）、证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强
（2）、证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准
政策分析：
2007年全国房地产市场异常火暴，房产价格大幅提高，成交量也一再放大，出于对未来房地产市场的良好预期，国内各大房地产企业开始大规模圈地，土地市场十分火暴，“地王”现象一再出现，高价拿地的情形也在很大程度上推动了各个城市房地产价格的上涨。同时期，中国的股票市场从3000点上涨到最高的6124点，在土地市场上大打出手的房地产上市公司纷纷在股票市场上进行定向和非定向增发，未上市房地产公司也纷纷趁着火暴的证券市场在A股以及港股启动上市程序，例如万科、保利等老牌A股上市公司一再进行定向增发，获得几十亿的现金，碧桂园、SOHO中国等新锐房地产企业在香港上市，IPO募集资金都在百亿港币以上。获得充裕资金的房地产公司开始在全国大面积买地，土地价格被过度拉高，间接提高房价，其他一些未上市的大房地产公司无法与之竞争，于是纷纷谋求尽快上市获得资金来进行土地市场的竞争。
但是，随着国家对房地产行业调控的深入，以及证券市场出现股票价格跌破增发价等现象，中国证监会明显放缓了对于房地产企业在A股的上市审批，已上市的企业再融资也几乎停滞，从2008年以来，只有合肥城建与滨江房产两家公司IPO通过过会，大批的待上市房地产公司至今还在苦苦等候，而日益高昂的贷款利率也使其资金压力相当紧张。
2008年3月20日，证监会表示不核准房地产公司IPO募集资金用于囤积土地。这一规定立刻引起了业界的极大关注，这条政策一则是配合全国进行的土地闲置清查行动，继续加大对闲置土地的打击力度，另一目的是明确表态上市募集的资金不能用于土地市场，希望上市公司不成为推动地价、房价的直接因素。这一政策使得急于用上市募集的资金去支付上市前高价获得的土地的上市公司压力倍增，本来上市时间就已经一再推迟，现在即使上了市也不能马上解燃眉之急。
这一政策对于那些房地产总投资中土地款所占比例较大的公司影响最大，而对于开发成本占大比例的公司则影响不大，募集获得的资金可以用于支付建筑安装成本以及其他配套、管理、销售、税金等费用。这一政策将有两点行业引导作用：一是使开发商更关注土地价格低廉的二、三线城市，二是进一步加大对精装修房的开发力度，提高开发成本在总投资中所占的比例，以求获得上市募集资金的最大利润，使每股收益更快提高，提高公司的整体实力。
六、2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷
政策要点：
（1）、重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置
（2）、加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题
（3）、依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任
政策分析：
2007年全国房地产市场的火暴表现使得成交量大幅度上升，各个城市的公积金贷款几乎用完，出现了许多可以使用公积金贷款的购房者或者接受高利率的商业贷款，或者不得不放弃购房计划，许多城市的公积金贷款至今尚未开闸，公积金贷款出现了很大的缺口，政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。
同时，出现了公积金违规放贷的现象，使得缺口进一步加大，数额巨大的公积金贷款与国家从紧的货币政策相违背，也使得购房者不能享受到本该享受的公积金贷款低利率，不利于多层次住房保障体系的建立，使这一部分实实在在的自住需求被压抑，变相加大了未来房地产价格上涨的压力。
两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象，势必将使公积金快速回流，各个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价，因此现阶段房地产公司应积极与各大银行进行联系交流，第一时间争取到更多银行的公积金贷款政策，以吸引购房者。
七、2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定
政策要点：
对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整
政策分析：
日前，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。
这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产企业影响有限，但从股票市场来看，万科、保利等股票在政策出台后却连续下跌，说明现时期房地产公司现金流处于极度紧张的状况中。
《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。
按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴所得税的金额有所增加，但增加不多，压力也不会太多。由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房地产开发商的现金流要求更高。
《通知》明确指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比，使得预缴所得税周期有所提前，也即企业支出提前，对资金形成一定压力。房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策，从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。
八、2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%
政策要点：
2008年1月25日 由14.5%调至15% 2008年3月25日 由15%调至15.5% 2008年4月16日由15.5%调至16%
政策分析：
从2007年开始，中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象，由于国际原油价格的不断上涨，有色金属、农产品以及各种生产要素价格的不断上涨，消费价格指数CPI不断上涨，达到了8%以上的惊人程度。因此，抑制通货膨胀成了2008年政府部门的首要经济任务。
传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。其中国债的发行早在2007年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。
加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响作用比较隐性。
从2008年3月中旬以来，全国主要城市的房地产市场进入了稳定期，期间所出台的最重要的房地产政策一是房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地，此条政策虽然操作性较差，但是明确反映了政府对于房地产调控的严厉态度没有改变；二是国家税务总局出台了关于房地产企业预交所得税的规定，使得现金流本已相当紧张的房地产公司雪上加霜，一方面促使其加速销售，回笼现金，另一方面抑制其继续高价拿地的热情。同时，政府对多层次的住房保障体系的建立和完善继续加大政策扶持力度，对经济适用房的交易方式、年限作出严格规定，进一步打击炒作经济适用房以及限价房等现象，同时明确要求各个城市在住房供应中加大保障性住房的比例。这一时期，全国的房地产情况也有所分化，广州、深圳等前期过度炒作的城市房价持续走低，各种大幅度优惠措施不断推出，而上海、杭州等长三角城市却开始回暖，成交量有所放大，但个别楼盘销售仍比较缓慢。同时，紧缩的房地产信贷政策未见松动、3月份的CPI仍处于8.3%的高位，央行再次提高准备金率，如果4月CPI再次高企，不排除再次加息的可能性。随着各城市传统上5月份房交会的召开，预期不同地区的房地产形势将进一步分化，强大的资金压力使得主流开发商都放缓了囤积土地的脚步，个别上市房地产公司的负债率居高不下，总体资金缺口进一步加大，浙江民间借贷利率也一再飚升。值得注意的是，杭州滨江房地产股份有限公司首发申请和珠海华发实业股份有限公司配股申请获证监会通过后，并没有其他房地产公司通过直接首发上市，政府相关部门又在近期再次表示二季度的房价上涨压力加大，所以预期证监会对房地产上市还是会持相当谨慎的态度，因此，急需资金的拟上市公司将更多寻求借壳方式来完成上市步骤，而同时期A股市场的大幅走低也使得已上市公司高价增发显得困难重重，资金链已经处于绷紧状态。
:lol:) 后期的新政策再续 好帖子，我来顶。:handshake haoduo 恩
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lz辛苦 嗯，国家一直在大动作，不知道地震会带来什么新的影响。。。 强帖留名 :hug: 幸苦 幸苦！！！ 我顶顶顶 楼主辛苦！@ 顶！ 资料很全面，我顶下 顶
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