中原地区地级市中心大盘，系列问题欢迎探讨
先简单描述一下基本情况：中原地区地级市，城区人口大约30万；
目前市场上的住宅产品以小高层结合18层为主，均价在3000元/平方米左右，板楼为主打产品；
07年年初开始出现板塔结合的产品，以一梯三户或两梯三户为主，主要出现在地段较好的项目上；
也零星出现纯北向小户型，不过市场阻力明显；
从近一年的市场情况来看，该城市的刚性需求特征已经出现明显弱化。市区手头较为宽裕的客群手上基本都拥有不少于2套住房，目前的刚性需求主要集中于城区年轻人购买婚房和周边区县由于子女教育问题进城置业两大类型；
市场上原有的多层及小高层纯板住宅户型舒适度相当不错，主要表现为短进深，大面宽，功能分区亦很合理，主力三房面积在130-140之间；
本项目位于市区中心（从地图上看，基本是整个城市的中心位置），不过离城市核心商圈之一尚有2公里不到的直线距离，目前项目周边无大型成熟商业项目，商业配套以沿街店铺为主；
其他的生活配套，诸如教育、医疗、交通等相当成熟，周边有几个建成十年左右的单位大生活小区，区域整体生活气息浓厚；
项目总占地250亩左右，初步的规划面积45万平方（其中43万为住宅），拟分三期开发。项目地块基本呈长方形，其中南侧临主干道，北侧宗地中有城市规划路通过，将三期和一二期隔离开来{三期相对较小}，西侧紧挨一条建成的商业街；
目前工作正处于前期总规和单体深化设计阶段。
待探讨的问题如下：
1、本案的市场定位及产品构成。是打造相对于多层及小高层住宅全面升级的高端社区，还是继续迎合市场，利用地段优势消化中间人群？
2、如果开发商资金链允许，想全面引领市场，则本案产品应重点往哪些方面进行突破？
3、入市方式的选择。本案一期建筑面积10万平方左右，是高调入市，高举高打还是平实入市，逐步拉高？
4、营销通路的创新。地级城市的传统推广渠道毕竟有限，而且已经存在一定的视觉疲劳，对于本案，活动营销应该是一条非常重要的传播路线，在此方面有何高招？
此帖乃鄙人进入房策以来的首次发帖，还请诸位兄弟姐妹踊跃发言，不胜感激。
如有相关不明问题，请随时提出，我会尽快作补充说明。
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