绝对原创:南昌楼市 鱼翅捞饭的日子已一去不复返了
编者按：进入2008年以来，南昌楼市持续低迷，市民持币观望，新盘不得不发，开发企业资金链岌岌可危，营销技法亟待突破。2008，南昌房地产如何破局，开发企业应如何应对，且看南昌各大开发商的破冰之策。
楼市的破局点在于政府
我今天想从政府，开发商，消费者这三者之间的关系来谈。从某种意义上而言，政府一定是能左右市场的。而且政府也一定想从开发商和消费者之间找到和谐点。从房地产行业的起步，发展到现在，实际市场一直在遵循这样的规律。所以说，解铃还须系铃人。在目前市场情况低迷的状态下，还必须是政府才能破这僵局。
从一个行业的发展来看，当市场发展到非理性时，政府调控是必须的、必要的。然而，目前房地产市场在调控之后，价格下来了，成交量却还在萎缩。显然，这是不正常的。正常的市场应该是，价格波动性上扬，交易量稳步增长。目前，大家都是在盯着开发商的资金链问题，试想一下，如果开发商的资金链出现了问题，那政府的财政资金链是否也会减少呢？政府的经济适用房、市政道路、城市改造等重大建设资金从何而来呢？城市和谐居住的梯度和城市美好的发展又从何谈起呢？我个人认为：这个破局点在政府！
在国内，很多行业都是在政府市场，自然也包括房地产这个行业。回顾房地产市场中每个调控政策的出台，以及市场的每次回归，实际上，都是政府的手在无形的指导这个市场。显然，这次政策的调控也是政府在指挥。但开发商却在这次调控下，在一定程度上无形的被众多老百姓误解了，甚至妖魔化了。其实，这个时候，我觉得该为开发商正名了，政府应该出来说话。一方面，政府是否为开发商做些正面的宣传呢?比如：开发企业为城市的发展做出多少贡献，为城市带来多少财政收入，为改善城市居民居住环境尽了多少力等等。事实上，开发商为推动一个城市发展是做出了不可磨灭的贡献的。另一方面，政府应该给予消费者强烈的信心，刺激正常消费，规范理性投资，杜绝非法投机。引导市场回归理性，并引导各阶层人士各求所需。但是，现在的市场给老百姓的极端信号就是：投资也错误，消费行为也是不明智。实际上，从南昌房地产市场的表现来看，南昌还是具备刚性需求的，包括结婚用房、改善型换房、工作或教育变动型换房等等，使用性需求的人群还是大量存在，政府为什么不能促进这部分刚性需求的人群消费呢。政府完全可以在遵循中央各类调控政策精神原则下，出台一些刺激居住性消费的政策措施，比如对第一次置业或一套换一套的住宅消费给与利率再优惠、首付优惠、交易税费优惠等等，这也符合中央和谐人居的总精神的嘛。办法总比问题多，只要愿意去想。
房地产市场用产品说话
首先，我从不认为南昌房地产市场的冬天来了。虽然目前有不少楼盘都在做打折促销，但成交量并没有上升，由此看来，价格并不是影响消费者购房的唯一因素。对于房价来说，永远没有最高点也没有最低点，有需求，存在就是合理的。在这种市场环境下，开发商应该思考如何共同做好这个市场，做好产品的创新、开发模式的创新、销售的创新，在一定的时期用一定的策略非常重要。我们企业仍然看好房地产市场的前景，目前正在积极拿地，深挖洞，广积粮，为企业后续开发储备充足的粮草。因为通过以往的开发经验，使我们坚信，只要做有生命力的产品，有市场的产品，就一定会得到市场的认可。
奥园价格的调整是市场需要
首先，谢谢大家对奥林匹克花园前期运作的赞同。众所周知，南昌房地产行业进入08年后，市场表现一直很低迷，成交量萎缩。奥园也一度因为市场原因成交量减少，但在三月初，我们率先进行价格调整后，取得了良好的效果。前期进行价格的调整，在一定程度上而言：是市场的需要，也是消费者需要，是让利于民！从去年9月调控政策出台以来，南昌楼市冷了这么几个月。当时，我们对整个南昌房地产市场情况以及整个象湖新城的市场形势进行了深刻的剖析，据我们了解，在当时的情况下，即便奥林匹克园不对房价进行调整，市场上也一定会有其它开发商调整房价，这其实不是单一的因素，是价格向价值回归的市场需要。
江奥从进入08年至今，单从销售和回款上看，我们是达到了预期的目标。取得了一个很好的销售业绩，迅速回笼了资金，总额将近2个亿，不但缓解了项目的资金压力，还为公司其它项目的开发做好资金铺垫。
如何理解南昌楼市的破局点？我认为，破局的关健是在开发商本身。市场没有想像的那么糟糕，只是没有前二年那么火罢了，市场的刚性需要还是很旺盛。有品牌，好品质，有良好服务意识的项目在市场上同样很受消费者关注，这样的项目在城市的每一个板块都有，如城东的万科，城南的江奥等等。回过头来说，要在逆市的情况下赢得市场，应该做好以下几点：1、企业的决定要灵活，以应对多变的市场；2、要有较强的产品研发能力，房地产行业还是有很多创新空间的，如果能像万科一样，持续保持领先的产品创新能力，就能占据市场的主动权；3、要有一个对产品品质有保障的产品团队，也就是工程部，当价格向价值回归的时候，性价比是决定市场的重要因素；4、要有一个具有良好服务意识的客户服务团队，房子是一种特殊产品，使用期长达七十年，所以良好的售后服务比其它商品更为重要；5、高水平的财务运作能力，在项目运作的每个环境进行统筹，做好资金流的分配；6、要有能做到快速反应的营销策略团队，善于发现需要需要，整合资源，做到知已知彼。
逆市中，降价不是唯一的方法
关于南昌市场如何破局，首先要清楚此次市场出现调整的背景。此次市场调整有国家出现经济周期性调整的因素，但也有市场内在的调整因素，没有哪个行业发展能一帆风顺，行业不经过调整就不会有优胜劣汰，也就不能进行质的发展。所以说南昌此次市场出现的一些调整，也是市场发展的一个必然过程。所以谈破局，要清楚这个前提。
但从另外一个方面讲，调整的时间与幅度，从我对绿地各事业部的了解情况来看，各地在此轮调整中，表现是不一样的，程度有轻有重，也有不受什么影响的。如成都，年初时，价格与销量均出现较大幅度的下滑，但四、五月份，在政府与媒体的共同努力下，通过一个大型的交易会，虽然价格没有出现上升，但销量基本恢复到去年的水平，这是一个各方基本都能接受的局面。即维持了市场的相对稳定，也照顾到了消费者的实际需求。另外从具体销售策略来讲，特别是5月25日梵顿公馆新房源上市，通过产品升级，增加产品附加值，取得了非常好的效果，销售量超过50%。这说明如果一些品质过硬、品牌过硬的产品，还是会受到消费者认可的，单纯通过降价，效果不一定好。
现在南昌一些开发商采取拖的办法，如果资金宽裕，这没问题，否则，以拖待变可能变成坐以待毙。市场还是要大家努力来做，要积极对待，出动出击，市场即要通过他救，开发商也要通过自救。共同维护一个相对稳定的市场，这个市场才能谈得上健康发展。如果出现过激的“休克治疗”，对各方来讲可能都是受害者。
房地产仍在健康有序的发展
作为发展商来说，从04年开始一直在寻找破局点，房地产是一个大的发展市场，宏观调控不仅仅是针对房地产行业，是从经济发展金融的秩序安全考虑的，与国际经济的接轨也进一步影响了房地产市场，目前的形式是非常井然有序的，房地产还是在健康的发展，但是许多的消费者都处在观望心态，很多消费者还在期待房价会进一步的下跌，另一方面是提高生活品质，房产是作为生活的必需品而去购买，加上周边的环境对工作生活的影响，如果是真正有需求的消费者还是会去购买，5月份绿湖豪城项目推出了别墅，目前在红谷滩板块别墅是非常稀缺的，推出16套已卖出12套，这是刚性需求，在红谷滩板块商业配套还在发展中，我们将在以后的开发中重点发展商业，也希望通过政府部门的力量，抱团取暖形成一个商业联盟，达成一个共识，形成一个板块行业的转变。
品质和品牌是最好的抗跌药
南昌楼市的基本面我认为还是比较健康的，虽经历07年的飞涨，目前总体4000多的均价还是比较理性的。我们对后市的判断，只能作为决策的思路，不能作为营销手段用于市场，既然大家都认为降价不是好的营销手段，可还是很多开发商在降了，这里就有多米诺骨效应，整个象湖板块都降了，更增加整个楼市的犹豫观望气氛，很难想象如果恒茂带头降价了，对南昌楼市会带来什么影响，房价降了，跟股票一样，不知道何时是个底，楼盘品质也没有保障，我首先呼吁，开发商，你要挺住，你自己都没有信心，市场怎么会有信心。
2008年，隆鑫广场提出了以品质捍卫价值的工作理念，明确告知市场，我们的价格不会降，价值做加法，我们的商铺价格还在涨；做好产品应该是开发商集体的自觉行为，而不是被市场所逼。学在南昌、住在南昌、创业在南昌，我觉得应该提出来可以作为政府工作思路提出来，南昌高校众多，创业环境也不错，只有大量高校毕业生留下来，创业也好，工作也好，只有经济发展了，人才留住了，白领多了，中产发展起来了，南昌楼市的春天也就近了。南昌目前最缺少的是一大批白领、中产来支撑这个市场，对外来人口的吸引力不够强。事实上南昌的山水自然环境比杭州还好，一个宜居的有魅力的南昌也能吸引全省中高端人群，市场基数就非常大了。
另外在政策环境方面，政府应该有所作为，特别在契税、二手房交易税、外地入户南昌政策，这个对市场的信心是非常有效的，毕竟一个健康的可持续的楼市，是我们大家所期待的。以上均属个人观点，仅供参考
商业加地产两条腿走路
2008年南昌房地产市场已不再有过去的繁荣景象，是真正“冬天”的开始。
房地产是国民经济的支柱产业，受国际经济的影响，加上国家政策的宏观调控，房地产市场开始进入了调整期，而此时，房地产行业却在遭受一些“打压”思想言论，甚至对房地产商进行了妖魔化，这种气氛直接影响到房地产业的健康发展，对这种逆势环境我们要有清晰的认识，需要重新了解房地产业在国民经济中的地位和作用。
我认为，市场的应该归市场，政府的应该归政府。从市场方面讲，通过市场供求关系的指挥棒调整市场资源，通过市场调整供需分配，导致房价的涨与跌都是符合市场规律的，应该是被允许的；而从政府方面，保障性住宅则是政府应该考虑的问题，这里面包括经济适用房及廉租房的建设，以上两方面不能混淆。我希望新闻媒体共同呼吁，房产价格的高低不是某人或发展商能够影响的，而是市场经济的表现。中国近年来GDP的增长相当之快，目前上海的GDP就已经超过了香港，为什么上海的房价就不能超过香港，上海房价每年以30%的增长速度递增，其决定因素不是普通市民收入决定的，而是上海在国际舞台上的地位和资金总量决定的。经济繁荣必须实物化，必须找到着陆点，房屋作为实物形态的支撑，价格必将保持在一定的高度，使之成为当地经济发展的风向标，如果一味对房价进行“打压”，对合理的投资行为进行限制，是不明智的。如果房地产商都不去拿地、都不去投资，压制的消费需求会导致两三年后房价新一轮的报复性反弹。
洪客隆地产是刚成立不久的中小型企业，但洪客隆商业在市场上已经有一定的知名度，洪客隆地产也充分利用了洪客隆商业品牌的社会资源，本着品质第一、服务第一的宗旨进入市场，洪客隆地产靠着商业和地产两条腿，充分利用现金流，我们已备齐了充分的粮草来渡过这个困难时期，能够在这两三年坚持下来，我们不会通过降价的方式进行销售，降价只是一种手段，但不是唯一的手段。目前对于第一街区项目而言，品质和服务才是重点，对于品质的讨论可以说是老生常谈，做好精心的服务才是企业发展的真理，第一街区在前不久的开盘当中，当天销售率达到60%，其销售量是非常不错的，对此我们进行了经验总结：原因一是第一街区地段的稀缺，其二是定价的合理性，原因三是整合了洪客隆集团的资源优势，通过这三点决定了这次良好的销售。
手握粮草现金为王
从目前所表现的情况来看，房地产市场的冬天才刚刚开始，大家一定要做好充分过冬的准备。在这样的一种市场环境下，开发企业怎么过冬？我认为：“快速出货，手握粮草，现金为王”是目前开发企业的最佳选择。所有的营销重点也应该围绕这个基本条件而进行。
我个人认为：南昌的房价调整才刚刚开始，整个南昌房地产市场企业的洗牌也才刚刚拉开序幕。南昌房地产市场的调整，一定会先在昌南板块，而市中心板块，传统区域以及具备稀缺性资源的产品，其房价是能够坚挺的。昌南板块，象湖新城出现价格的调整原因，核心问题就是供应量过大、供与需的比例相差太大、区域配套不成熟以及开发商拿地的价格偏低等等因素都将注定这个板块进行价格调整。
谈到价格，从南昌日前房地产市场从表现的价格来看，我不客气的讲，南昌房价有虚高的成分在里面。在现在这样的一个市场环境下，银行融资很难，销售又没有量，降价就成了开发商的救命稻草，也是唯一选择。如果降价还行不通的话，那只能是大鱼吃小鱼，小企业被大企业兼并，或者重新进行整合。
未来要能在这个市场上生存下来的，除了要有充足的现金外，一定还要有以前开发商从来都不太注重的品质、服务和品牌。
房价下调成交量萎缩
从现在的市场情况来看，我们可以对下半年的市场作出大胆的预判：我认为，南昌下半年的整体价格与去年9月最高峰相比将下调到20%，估计今年的成交量将出现大幅度的下降，幅度将在20-30%之间。对以上观点做出判断主要有两点依据：第一，横向对比，中部6个城市的整理情况是非常相近的。但是从房价来看，除了武汉外，南昌的房价确实最高的。第二，南昌的房地产开发企业，几乎都属于中小企业。中小企业就意味资金链的持有上不是很充足。在南昌，除了中江地产属于上市公司外，几乎没有上市的地产公司。而且南昌属于二线城市，开发企业的融资渠道单一。在有限的额度之下，银行就会将有限的信贷资金贷给大的、信用好的开发企业。这样一来，中小开发企业的资金将会变得更加紧张。而中小企业在没有资金链的情况，必须通过股权买断，出让剩余地块等方式来解决资金链的问题。如果以上方式都行不通的话，那只有降价！
达成共识抱团取暖
在这样的一个市场环境下，开发商必须要抱团取暖，从而自救。房地产是区域性消费非常明显的行业，各个片区的开发商在某种程度上一定要达成一定的共识：在这个市场注定要进行价格调整的同时，调整多少？开发商必须要有一个商议底线。所以，片区内的开发商在价格调整的同时，还得靠开发商们抛弃各自为阵观念，一定要有抱团取暖的精神，将房价稳定在一定的水平内。否则一旦出现恐慌性的杀跌，那整个的市场就很危险。
1-4月份南昌住宅成交数据
2008年1月，南昌市商品住宅供求比为1：0.64，相较上月供求关系趋于缓和，其中新增供应量21.08万平方米，和上月32.5万平方米相比出现35.14%的下降，成交量更是成为07年1月以来的历史新低，从07年12月的14.1万平方米下降到1月的13.5万平方米，降幅为3.9%。本希望1月的房价能给冷冬的楼市带来一丝曙光，不过在1月的冰冻天气里，愿望未能实现，2008年1月住宅成交均价为5504元/平方米，同比上月下降6.4%。
2月，三个数字让我们窒息，新增供应量7.1万平方米，成交量6万平方米，成交均价4561元/平方米。新增供应量同比1月下降66.32%，达到历史最低点，成交量同比1月下降55.72%，整个南昌市的成交几乎就是旺季时一个楼盘的成交量，楼市低迷，成交均价也从07年12月份以来连续下降，达到4561元/平方米。
3月，住宅市场新增供应量、成交量、成交均价分别为16.26万平方米、9.46万平方米和4650元/平方米，较上月均有所上升，幅度为128.87%，57.67%和1.95%，呈现回暖趋势。本月开盘楼盘只有5个，奥园、博泰魏玛峰尚、中凯蓝域销售状况良好，凤凰城、乾茂宫园则销售低迷，因为前期市场清淡及对市场的把握度不准，众多楼盘选择了观望，这也给迷雾不清的楼市又蒙上阴影。
4月，新增供应面积18.9万平方米，新增供应套数1667套。成交面积9.79万平方米，成交套数953套，环比上涨0.35％。成交均价为5410元，环比上涨16.34％，市场略有回暖。 :victory: :victory: :victory: 不错！ 不错,分析得非常透彻,也有些道理，但话又说回来，个人觉得现在这种二线城市的一个洗牌过程也是政府工作的一个部分 :victory: :)
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