求助武汉阳逻开发区（省级开发区业地产项目定位
现公司在武汉阳逻开发区（省级开发区），离武汉市区30分钟的车程。开发区已引进西门子。北新建材、亚东水泥等大型企业，已经存在有武钢江北加工基地，武船重工，一冶钢构等大型企业，是一所现代化的工业新城，但面前人气不是很旺，很多项目还处于建设阶段。
我公司项目规划用地1000亩，规划中是作为武汉的钢铁物流园区。1000亩中规划钢铁交易、仓储、加工所占地大概在400亩～500亩。
剩下的400多亩主要是临街面积，准备做商业地产。
整个地块是临街的狭长地块，临街线有2500米。但是该区域离阳逻县城区还有15分钟车程。
地块对面是一所全国10大明办高校之一。在校师生大概有2万人。
地块性质为商业用地，容积率为1.2。除去钢铁交易、仓储加工面积，剩下的大概还有60万方的建筑面积。
请教各位对剩下的商业项目改如何定位，如何把握业态？
谢谢各位策友献策解难～
[[i] 本帖最后由 猛龙 于 2008-5-29 11:03 编辑 [/i]] 此项目应该是工业、商业用地的综合体，是政府招商引资的特殊产物，开发商以配套商业用地来获取开发成本利润，以工业用地来获取项目立项和租期长期利润
如果是60万方的话，必须要做好可行定位规划，此前要充足调研市场，看看什么专业市场要拆迁，什么业态统一招商引进，租金水平，承租能力和自卖自营能力。
传统的市场可以分为几类：陶瓷建材装饰家具、五金机电、模具机床制造业、电子数码、服饰、农贸、汽车产业等等
鉴于你的核心定位为钢铁物流这点可能和你项目的硬件有很大关系，钢铁物流是黄金搭档业态组合，21世纪是钢结构世纪，第三方物流蓬勃发展的大好契机
你的项目还是朝几个生产消费业态去靠拢，然后准确定位，业态组合在精不在多，建设的时候要充分考虑商铺的建筑结构。
60万方!!!!!!!!!!!!!你想怎么玩都行。
分析自身招商能力，是项目成败的关键。60万方的商业面积，市场说的不算，你说的算!!仓储物流用地，无法办出小产权。卖，就甭想了。 既然有了钢铁和物流以及其它重工，剩余60万方就跟随大方向比如说基建产业集群 60万,绝对够大的体量,
其中最好做的部份就是做针对对面大学的商业街/酒店公寓等产品.但是这些体量相对60万而言,是很少的部份.
还是要着重于跟整个工业园配套性物业类型的研究开发,如以钢为中心产生的研发/展示/物流/交易等专业型市场.
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