20年使用权的项目得怎么操作
项目概况：1、项目所处杭州下沙经济开发区，有14所大学，是1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。2012年达到60万人口，30万流动人口，30万常住。
2、项目位于该开发区高教小区周边，旁边有一个大型商场和4所大学，2011年地铁通车，位于地铁口500米距离，
3、小区共有10幢大楼，我公司租了三幢楼，签了20年的租赁合同，1楼为店面2-7层为37.7平方单身公寓，432个单间，一室一厨一卫，中档装修。
4、公司想自己招商经营店铺，主要想让我们部门做住宅的营销策划。要求在年底交房的时候回融资金。
现开发区在改造，大面积的在拆迁房子，房子需求量比较大。
我个人的思路是这样的
该项目由于前面启动困难，公司需融进一笔资金启动以下项目（酒吧，KTV,网吧，溜冰场，超市，食堂。。）所以对楼上的432个房间准备拿出1幢楼卖卖看是否卖的动，
据了解周边的40产权房子均价在8600元/平方左右，租金在1200元/月（单身公寓）。
个人有两个方案 1、卖20年使用权，一次性付款为12万， 分期的话；总价为13万首付3万每月月供500+银行利息，直到还完为止。
卖10年使用权，一次性付款为6万，分期的话：总价为7万首付2万每月月供500+银行利息，直到还清。
2、租1年，2年，3年
该项目的主要客户全体是房子，在杭务工，月收入在2000左右的，投资客有二手房东，出租对象为学生和厂家。
个人想到的方案还请各位高手帮忙指点和完善，怎样卖才能吸引客户，而对这20年使用权给他们一个合理的解释。如何推广和策划，
项目要求迅速回融资金，
请各位操盘高手多提意见，
我的QQ是522986895，[email]taoqi308@126.com[/email]
[[i] 本帖最后由 king225225 于 2008-5-27 15:05 编辑 [/i]] 怎样打广告才能吸引客户~
20年，有意思
20年的使用权还是别卖了！432个单间，整体租赁做经济酒店。
自营吧
招个快捷酒店 或是自己做快捷酒店底商招个有名气的商家卖返租 楼主说清楚点，套面积多少，单价多少，贷款年限，首付比例。
租金多少，你们租金如何付的。
使用权期间，权益是什么 。。
这种住宅卖使用权，确实有点牵强。
如果没有大赚头，确实很少有人购买。
除非以5年为期，每5年销售一次，全部一次性付款。（统一经营，固定反租金）
每5年调整一次价格，先养5年，然后在高价出售15年使用权。:$ 感谢大家的支持
房租是600到750 ，面积是37.7个平方，一层24间，卖的单价的话3018元/平方，
贷款无年限，分期的话；总价为13万 首付3万 每月月供500+银行利息，直到还完为止。
权益就是租房子应该有的权益吧~可以转租！
大多数房子是做出租房使用，也考虑一部分开宾馆， 我觉得还是做宾馆合适，比较有吸引人的理由 前期没那么资金在开宾馆了啊 ~
有三幢楼不能全部拿来开宾馆吧~ 公司提出是想靠这个融资啊
使用权项目交流
本人在东莞操作了4个使用权项目，3个商业项目（购物中心、专业市场）、1个住宅项目。操作使用权项目关键是给与客户信心。客户主要担心如下几个问题
1.投资安全。万一项目出现拆迁、投资者无产权，如何获得赔偿。发展商只转让使用权，那物业的所有权人一旦发生变更，或者陷入债务纠纷，物业被抵押，项目如何对抗抵押权优先。
2.融资。投资者如果在短期内急需大量现金，持有使用权物业，银行不能提供抵押贷款，融资受阻。
3.转让。投资者最关心的因素还有退出渠道。
对于投资使用权物业的客户来讲，很多大陆外客户，像港台日韩客户等，很难接受。大陆境内高端投资者，一般也不会投资使用权项目。只有那些有一定经济实力，但并不是高端投资者的人群，以前曾经投资过这类使用权项目的客户才是我们的目标客户群。
所以找准目标客户，并给到市场和客户信心是操作这类项目的关键。
一点浅见，各位多指教！
有些不太明白
1.你们公司只是购买了合同法规定的最长年限20年,并没有该项目的使用权,所以你只能是转让租赁权而不是买卖产权;2.购买使用权的房子是不能贷款的,所以你是要客户分成若干年偿还你们公司吗
3.目前还在施工阶段,那是产权方自己持有了;
如果以上都没问题的话,只是如何制定一个与法律不相饽的递进租金条款而已,可以分为三年期、五年期、十年期、二十年期的四个档，租金依次递增，如想快速回笼资金，则长年限尽可能的租金降低，但起步是三年，还要考虑正常的房屋维护和租金支付问题！ 转让租赁权，模糊点就是卖个他20年的使用权，房子按揭的话我们是叫客户直接和我们按揭，不通过银行，相当于是我们每月去收他租金，
现在我也不知道我若是跟村里签了这20年的租赁合同，对这房子我是不是有20年的使用权啊 ~ 我现在接的也是经营权转让的项目,也想知道有做过此类项目的达人,能够指点下整个项目的广告推广应该怎么做!!!!期待中!!!!! 本项目招操盘手，位于杭州下沙，若要了解更多可以跟我联系
13486397583 QQ522986895 广交房策朋友，若对此类盘有意向大家可以以前交流，
QQ522986895 先进行招商，然后再销售，销售可以分期付款。二十年分五次付款 杭州这样的项目非常多,浙大科技学院那边很多都是这样的,先炒再出售使用权吧,但是杭州一般类似项目的使用权都是40年,分两个租赁合同签的~ 每年返还20％！签约即返还20％！
5年收回投资！5年后拥有一套免费住房！
——打投资概念吧，看当地法规如何规避，具体操作都不是问题。
——五成首付五年贷款，抵消20%，收30％钱有了！
——如果觉得太狠，可以把时间调整为10年，每年10％，但吸引力就小多了。可取个中间的如8年，每年12.5％。 没有市场调查，也没有产品的详细信息，确实不好说什么，但以下思路可以借鉴：
第一，还是要做出一点特色，包装在这个时候非常关键，没有包装和概念的参与钞做，很难打开市场；
第二，看资金实力，最好整体运作，零散操作将降低本项目的市场价值，也会对项目的概念散化，会后面的运作带来难度；
第三，选择一些资源来整合，比如北京管庄附近的北飘公寓就是一个很值得借鉴的项目，还有就是像如家宾馆这样的东西也可以；
项目怎么做，由很多因素决定，并非简单化理解，企业资源、资金、市场、需求等等，都要考虑到。 本质是为了回款，什么招商啊，会所之类的都是扯淡，没找到问题的核心。
为了回款的最佳办法就是炒作投资收益。附带一点投资保障，就更好了。 [quote]原帖由 [i]yangmeijushi[/i] 于 2008-5-28 16:32 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1225589&ptid=110491][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
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5年收回投资！5年后拥有一套免费住房！
——打投资概念吧，看当地法规如何规避，具体操作都不是问题。
————如果觉得太狠，可以 ... [/quote]
不怪小弟熟哦~我也准备考虑投资这块重点打一下，不过你说的五成首付五年贷款，抵消20%，收30％钱有了！这个小弟难以理解，请大虾细谈谢谢