求教：商业街的二三楼如何创造价值
商业街的一层价值不用多说，但要采用每套都是一二层相连总体运营的方式，可能不能满足大部分商家的使用要求，而且至少200平米一套，如何解决这样的一堆矛盾，请大家各抒己见。也见过一些二层的商业街用联廊相连，但效果也并不十分理想
[[i] 本帖最后由 共享梦想 于 2008-5-26 11:19 编辑 [/i]] 商业街就是通车的罗，不通车的一般都称步行街，这几年步行街这个名头很火
对于二楼来说，几点建议：
单层面积较大，适合开放式卖场，最赚钱的就是百货商场，面积小，分摊高，投资风险高、回报高。单户的投资额小，比较好卖
单层面积较小：引入知名度较高品牌，再分割来卖，利用大品牌的羊群效应，根据本地业主的购买能力划分面积。
最后一种卖法就是卖规划、卖前景：充分利用商业项目政府的支持背景，对业态规划做为亮点来推来卖，合理的设计比较重要，一层二层捆绑一起卖、二层划出一条通道象卖临街铺一样卖，对上二楼的设施配备有要求
一切从实际出发，根据整体的业态布局，根据本地的购买能力，制订合适的单户销售面积销售额。上面所述三种卖法都是常规卖法，楼主也可根据自身物业的特点制订适合的销售亮点，仅供参考 从销售 、招商两方面来考虑问题：
1、销售招商，如何达到同步去化，！1+2的商铺专业市场比较收欢迎，美其名曰黄金式商铺，满足异地商家的需求，商业街小地方还好，楼下店面，楼上居家，也适合楼下店面，楼上包间，特别是美容、美发。小型餐饮。
2、如何更大限度的利用二楼三楼的价值，这是个常规困难问题，这是商业定位的特色，规划伊始要注重商铺的分割、人流的引导问题，这主要取决与商业业态定位，硬件设施尤其重要，滚梯要合理布置，策略上考虑大的品牌一定要政策倾斜。这绝对取决你的招商定位，是分割招商，还是大卖场招商，如果是大卖场那楼上的效益就能体现 通过垂直交通和水平交通的方式
通过适合的业态。
楼主说的确实是现实中常见的！ 手扶梯来解决
回复 3# 的帖子
非常感谢版主和各位热心同行，看了大家的回复，想增加几点说明1、每个城市都有自己的商业街，但新建的商业街面临一切从头开始，如果不是在一个超大城市内，通常有几万平米就不错了，这样算下来，平均2~3层，总长3~500米，每套进深10~20米，开间6~8米，如果有集中面积，恐怕也是几套打通，由于没有足够的进深，不会适宜单层需要2000平米的客户需求——以此作为假设的前提条件
2、我们应该做一个负责任的开发商，进而向一个经营商转变，那种盖完卖出了事，买家今后经营好坏与我无关的做法，建议就不在此讨论
3、希望版主能发起更大范围的思考，最后的结果一定不是有一个最佳方案，但也许能够激发同行对于那点的思考习惯，让房地产能够精细化起来
说点实在的吧
[size=4]商业2、3楼的价值确定也要细分，开发商持有或销售，这两种情况的价值营销模式就不一样。是体现物业价值，还是销售利润最大化，这也是确定标准的前提之一。从本人操作过的十数个商业来看，普遍的做法是：加大产品价值（比如层高6米、通天梯、商业回廊等）、总结得天独厚的卖点、稳定回报、美好商业愿景等
建议做商业的朋友看一下香港朗豪坊，或者APM，看完什么都明白了
呵呵[/size]
戴维
Q：82151844
M：15978296597
2008-6-12
[[i] 本帖最后由 david7301 于 2008-6-12 11:42 编辑 [/i]]
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