kuitie 发表于 2008-5-24 20:58

污染源附近项目推广，求助各位策友！！

基本情况是这样的：
项目位于一个三线城市（人口规模在50万，人均年收入在2—3万）的西区，是个占地面积7.5万方，建筑面积13万方的住宅项目，以高层为主。周边有个大型企业集团，其中包括：化肥厂、炼油厂、热电厂等，这个厂区规模非常大，污染严重，这个项目就在他的东南方，在项目地段都可以闻到这个刺鼻的异味。
项目优势：周边配套齐全，医院、学校、商场一应俱全，项目为坡地景观，整体的规划设计是个亮点，户型也比较好；
项目劣势：就上面提到的污染问题，这边本地人没有谁不知道项目周边的污染严重，一提到这个项目，就是联想到项目的环境不好，当地人对这个的抗性很强列，而这边外地人购房的比例基本上很小很小。当地的住宅市场供应量也很饱和。
考虑到这些因素，项目的认筹方案、开盘价格一直迟迟不敢对外，现在处于进退两难的地步。
求助广大策友，启动头脑风暴程序，助我如何克服这个环境污染的抗性，感激不尽！谢谢

恋风物语 发表于 2008-5-26 12:54

:L 我期待答案，呵呵，有污染的再便宜我也不买的。
客户群挖掘这里的厂区工人了。
先去调查一下这里的厂区职工都住哪。

牛魔王 发表于 2008-5-26 21:24

你在哪里住上半年后就知道了。
己所不欲勿施于人

xuanji6822 发表于 2008-5-26 22:40

考虑到项目周边的 硬伤，积极解决
第一，新风系统，不必开窗，可以循环新鲜空气。
第二，社区绿化，考虑室内或者温室绿化，也就是楼体内或楼体外，玻璃房绿化。
第三，节能房，简单节能。水资源利用，点资源利用等等，造价低的环保。太阳能。。。
第四，推广要下功夫。推广费多掏点，正中有奇。
第五，开发风险降低，不用说也知道了 ，低风险伴随着低利润。
第六，物业服务。一级服务，二级收费。
第七，销售中心，气场一定要大。否则别想卖了!
第八，促销，购房送植物。一定要净化空气的那种。:$
预祝你们开张！~

冬日艳阳 发表于 2008-5-27 08:58

每人送套太空服。:lol :lol

骑着猪去选房 发表于 2008-5-27 10:48

考虑下你们项目所在位置的常年风向。。规划设计上利用绿化阻碍有害气体的入侵！`
再一个就是考虑新风系统、物业了
SP还是根据你项目的价位搞点优惠，但优惠不能放大，否则客户会认为你们房子卖不掉而大将价。。。
开盘活动考虑在客户多多积累的基础上进行，要高调！:L

小弟一点拙见！:L

荒野雄狮 发表于 2008-5-27 12:23

污染严重因为工厂多，工厂多就是工人多。工人一般都是从乡下来的。
所以，租给他们。

tedamenglong 发表于 2008-5-27 13:39

这项目真是太麻烦了

客观上,是否能够探寻一下,政府下一步对污染源工厂的情况,有没有解决或迁址的可能性!
产品层面要利用户内净化通风系统,大概成本为每平米200元左右;绿化要做的相对好一些,多用成活率高的植物,建议项目外围采用高树木进行阻隔,以区隔周边工厂和污染源;
客户层面看看周边居住的基本是那些人群,深入进行调查,找出产品与客群之间的联系;
推广层面不必太操之过急,将上述全部确定后,整合推广思路,重新将项目定位后,集中推出;

feiyulan 发表于 2008-5-27 14:24

新风系统

合理部局，绿化，新风系统，广告，！

glike 发表于 2008-5-27 15:56

厂区，污染源，产业工人为主要购房群体，这样的地段只有平价、中低端的产品才能赢得市场，高端产品估计悬~！

glike 发表于 2008-5-27 16:00

补充说明：
1、几个工厂中层以上基本都有比较好的经济能力，有车，他们不会选择厂区周围污染严重的楼盘。
2、产业工人收入不高，承受不起高房价、高总价，建议以小户型为主。
3、低价入市，吸引投资客，毕竟买不起房的工人也有住房需求。

xzhy882 发表于 2008-5-27 16:23

同意4楼朋友的看法！
我曾经也销售有污染源的项目，因为是一个无法愈合的硬伤，所以销售阻力很大！但销售也不是很差。
除各大虾高断外，提出以下几点拙见：
１分析并掌握对本项目有利因素，（例如：风向），加大广告推广力度
２周边固有群体的着重宣传；
３加强一线销售员的信心和势气，做好异议处理的统一说辞；

久久 发表于 2008-5-27 16:38

这种项目真是难做！
各位说的方法应该是比较全面了。外部环境的硬伤，只有看政府有没有一个长远的规划，有没有要把这种污染企业迁出的打算。再者，我看你说周边有学校、医院等，那说明还是有些人认同这里的区位的。

寻声而至 发表于 2008-5-27 19:22

只能在绿化下点功夫啊，多找买点.相信没有卖不出去的房子

honeycore 发表于 2008-5-28 02:46

在这种地方居然能审批住宅项目,真让人哭笑不得:lol :') :L

深蓝ea 发表于 2008-5-29 15:50

回复 4# 的帖子

饿觉得４＃你的意见很不错，但你说的建节能房，环保房来用小区的环境去克服外部的工业污染．这个有一定的道理，但是也要考虑到开发商的开发成本啊．象你提到的那些节能措施的建筑成本肯定高出很多．而且项目所在的片区环境问题很难引进高端人群，况且还是在三线城市，的房价不高　　的情况下．所以我觉得你提到的措施可操作性不强．当然小区的内部环境是要改善的，但这要在合理的成本的前提下
个人认为项目可以　考虑下周边工厂的职工，采用出租或者销售的方式，当然，这要经过详细地调查．这只是我个人的观点，献丑了　　

chongtutu 发表于 2008-5-29 17:39

不知道能不能给点帮助

首先，个人觉得该地块客户群只能定位在厂矿里了，外地消化量小，本地人都知道污染。那么：
1.厂矿领导级别的消费者，有钱，但肯定不会住在这里
2.不知道该地区的厂矿实力如何，如果大部分厂矿工人待遇很高，消费能力很高，那么该厂矿肯定有自己的小区，客户群针对他们的话，就一定要与他们现在所住的社区做详细比较。户型、物业都不说
单说环境，应该社区也都会在该片区，那么他们现在的居住环境也是很差的，已经承受了很久这样的污染环境，但是由于工作的原因他们不能远离该区域，那么，我们的机会就来了。
他们等待的是什么？只要我们能把环境做到比他们现在居住的环境好，就有了最大的卖点。
前面大家提了很多方法，都很好，但是究竟要用哪些？做到什么程度？甚至做完善的社区配套，做商业都没问题，毕竟这些设备都是成本，所以就要有个比较的对象了。
如果，厂矿社区一开始就没设计在该片区，一开始就意识到了污染的问题，那问题难度就大了。
我们的客户在哪里？
:L :L :L :L :L :L :L 我只能说，得结合超级具体信息了

chongtutu 发表于 2008-5-29 17:42

补充

没说完……
如果厂矿工人待遇不高，消费较低，楼盘整体定位需要有所调整
毕竟，客户高低，楼盘可以应对

希望能有所帮助:)

youngdays2002 发表于 2008-5-30 10:59

搞新风系统倒是合适的，目标人群就是那些厂里的人

YY0616 发表于 2008-5-31 20:19

对外宣传政府要大力整顿工厂排污状况，对不合格的将取缔，让开发上去找点政府关系，大张旗鼓的组织一下污染检查，整顿几个小工厂。
    小城市一般人们都喜欢去聊一些感兴趣的事，找一些人在一些公共场合宣传一下政府整顿污染的事情。
    让销售员在卖楼时告诉客户，因为政府在整顿污染，楼盘可能会涨价，让他们要买的快，这样把楼盘要涨价的信息也宣传出去。

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