尾盘销售求救
小弟现在做一个地级市的尾盘项目，城区人口约30万人，城市住宅均价在4000元左右，项目具体情况如下：1、地理位置：新市政府旁边，与新市政府仅200米之遥，计划市政府10月份到明年1月全部搬迁过来；
2、原项目规模为20万平方米的大社区，目前在售项目为原来项目的三期工程，三期工程为6万平方米；
3、住宅产品：小高层，大户型产品居多
（1）、东面低楼层户型面积210平方米，东面低楼层复式楼面积260平方米，单价5200-5300
（2）、东面高楼层户型面积170平方米，单价6200-6300
（3）、西面高楼层户型面积130平方米，单价5300-5500
4、店面：
（1）、面积在80-130平方米之间，面宽4-6米，进深15-18米，层高6米，售价约17000-18000
（2）、因周边有一个1万多人的老社区，加上项目为20万平方米大社区，前期皆未设立较大的商场超市，则店面其中一块规划为大型的商场超市，服务于新老两个社区。商场超市面积约4000平方米。
（3）、主街店面，店面前面的路现在为城市干道，新的市政规划为城市主干道，34米宽，为城市的二环路，过境车辆以后皆从此路经过，计划下半年开始动工，现在正进行前期的拆迁工作。
请教各位大侠，尾盘项目该如何操作？商业部分该如何推广销售？
谢谢先！！！ 各位大侠帮帮忙，小弟先谢谢了！ 帮帮忙，大侠们，有招支招，没招就帮忙顶顶！！！谢谢 哎，又一个大户型项目，单价还6000多（整体市场均价才4000），一套房子要80万，人口30万的中等城市，太挑客户了，不管你项目多好，这个盘都难啊。
提醒一点，随着楼盘单价的持续上涨，主流户型面积早就从90—140跌到70—120了，170以上的房子，买家至少属于中高端以上级别的消费群。而有个矛盾的地方在于这类人群有车有闲，更倾向于买更具档次的城郊结合部的别墅、类别墅或者花园洋房，一来安静，二来性价比更高，三来更具高端形象。
而这个盘是电梯高层，空中别墅概念都被用烂了，客群还不买帐，想办法弄点团购吧，尤其是你的项目挨着政府，想办法搞定政府公务人员吧。另外，周边的经商人士和企事业单位中高层人员可以适当挖掘一下，毕竟离他们的店面和单位近嘛，有距离优势。
第二，城里的人想出去，城外的人想进来，围城效应会使本项目产生不少周边区县和乡镇的购房群体，想办法多挖掘一下他们。
第三，有人气才有财气，你的商业是处于市政黄金区域的，招商招个卖场，零售或者百货的，加重楼盘的人气，会对你的楼盘销售有好处。
第四，你的店面进深太长，15—18米，太恐怖了，一个店面价格接近200万，价格不算太大问题，但实际可利用面太窄，会成为你商铺销售的阻碍，很挑商家，注意了。
[[i] 本帖最后由 learling 于 2008-5-24 18:16 编辑 [/i]] :victory:
你在那里做啊
怎么全是大户型的啊 [quote]原帖由 [i]learling[/i] 于 2008-5-24 18:15 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1219628&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
哎，又一个大户型项目，单价还6000多（整体市场均价才4000），一套房子要80万，人口30万的中等城市，太挑客户了，不管你项目多好，这个盘都难啊。
提醒一点，随着楼盘单价的持续上涨，主流户型面积早就从90—140跌 ... [/quote]
感谢，太感谢了！
你分析的很对，我们产品对客户的要求会很高，且周边高端客户在前期也基本上已经购房，走出去是一个不错的选择！在实际的销售过程中，困扰我们最多的是客户的按揭能力，基本上最低的每月按揭款都在3500以上，许多客户对首付都可以承受，但每月3500以上的按揭就比较难接受了。象类似的问题，有没有什么高招？谢谢 [quote]原帖由 [i]宝贝77[/i] 于 2008-5-25 08:49 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1219967&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
:victory:
你在那里做啊
怎么全是大户型的啊 [/quote]
因为项目进入尾盘了，前期较小户型都已经卖光了！ 第一，和开发商协商，降低首付，减轻客户负担；
第二，本项目体量较大，前期老客户较多，可考虑老带新，把政策落到实处。 [quote]原帖由 [i]chen-karl88[/i] 于 2008-5-25 09:47 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1220009&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
第一，和开发商协商，降低首付，减轻客户负担；
第二，本项目体量较大，前期老客户较多，可考虑老带新，把政策落到实处。 [/quote]
降低首付可能性不大，开发商不愿意做太复杂，担心后期扯皮的事情。
住宅户型如果老带新的话，客户心里反差太大，因为早期价格相差太大了。 求救 店面：
1、餐饮。你的店面进深长，餐饮的话，一口气可以吃下3-4间左右。如招九佰碗、知味观、肯德基、永和豆浆等等知名品牌。
2、通讯器材、家电。如手机大卖场，苏宁电器等知名品牌。
3、旅行社
4、其他
住宅：
1、估计西面130方容易出手。总价相对低一点。
2、东面的及低层复式的建议，重点客户商业用房，作办公室。
3、170方的，客户重点定位在公务员中的中层干部及以上。这些人除了日常工资外，还会有一些隐形收入的。
新手拙见，供参考。 [quote]原帖由 [i]小清清[/i] 于 2008-5-25 16:08 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1220415&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
店面：
1、餐饮。你的店面进深长，餐饮的话，一口气可以吃下3-4间左右。如招九佰碗、知味观、肯德基、永和豆浆等等知名品牌。
2、通讯器材、家电。如手机大卖场，苏宁电器等知名品牌。
3、旅行社
4、其他
住宅： ... [/quote]
谢谢！ [quote]原帖由 [i]lb001002003[/i] 于 2008-5-25 09:38 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1220002&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
感谢，太感谢了！
你分析的很对，我们产品对客户的要求会很高，且周边高端客户在前期也基本上已经购房，走出去是一个不错的选择！在实际的销售过程中，困扰我们最多的是客户的按揭能力，基本上最低的每月按揭款都 ... [/quote]
对于楼主所遇到的这种高端楼盘，如果有人因为月供而导致购买失效，那只有说，这些客户不是准客户，他们肯定是看得起你的房子，但是看得起不代表买得起，他们其实在意的是你的楼盘价格，说按揭贵，其目的是想让你们降点价，不知道我说得够不够明白？
别在按揭问题上太纠缠，找准客户才是重点，如果客源足够的话。
回头再说，如果你真想把那群觉得月供贵的客户挽留住，你又能有什么法子呢？
1、增加按揭年限到三十年？
2、开发商提供一成缓付（实质是客户首付三成，然后开发商再拿一成在两年内付清，剩余6成按揭），从而降低按揭？
这些法子治标不治本的，可以短期维持一下，实质对整个楼盘而言，好处不明显，还会成为开发商的负担。
所以，我觉得不要在按揭问题上太纠缠。 [quote]原帖由 [i]learling[/i] 于 2008-5-26 11:38 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1221440&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
对于楼主所遇到的这种高端楼盘，如果有人因为月供而导致购买失效，那只有说，这些客户不是准客户，他们肯定是看得起你的房子，但是看得起不代表买得起，他们其实在意的是你的楼盘价格，说按揭贵，其目的是想让 ... [/quote]
谢谢！
其实对于按揭问题，我们也是这么考虑，一方面只能去在单价上作文章，另一方面就是再找客户，因为是尾房，可挑户型少，选择的面窄。所以只能慢慢积累了！
谢谢你的建议，感谢！ 对于你说客户每月还款比较多的情况,可否考虑用另外一中方式,比如3500,中间有1500开发商来付一些,就是和客户共同来付这个,至于中间的利润就看你们用其他方式来弥补了,这只是一个思路,具体的你们还得想想 [quote]原帖由 [i]nancy9380[/i] 于 2008-5-26 13:04 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1221619&ptid=110101][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
对于你说客户每月还款比较多的情况,可否考虑用另外一中方式,比如3500,中间有1500开发商来付一些,就是和客户共同来付这个,至于中间的利润就看你们用其他方式来弥补了,这只是一个思路,具体的你们还得想想 [/quote]
谢谢！可以考虑考虑 各路大侠再给些指点！先谢谢了！ 请大侠们多多指教，小弟不胜感激！ 顶下，希望能再给些指点！
谢谢！ 单价高，总价也高，首付也高，月供也高，这样的项目客户群已经是当地金字塔顶人群了，先调查看当地还有多少能买这样房子的人，然后是考虑怎么吸引这些人过来。:lol :lol :lol
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