银行担保，高额回报？产权商铺直推模式如何？
专业市场几乎雷同的出现了带租约销售和高额固定担保回报这个销售模式，即买即获3年租金，10年超100回报，所有的人都知道羊毛不会出在牛身上。更有甚者，打出银行担保的招牌。但产权商铺项目如若不做这个概念，该如何取胜？如何点燃投资市场的热情？
目前你们所操作的市场，商铺销售是靠什么模式？
专业市场一般没有好的黄金地段也缺乏传统氛围的专业市场，如何征服投资客和经营户？业市场没有哪个开发商愿意物业大部分持有，单纯靠租金过日子。
假设几个经营户的疑虑问题：“目前传统老自发形成的老商业板块，6年或者8年的租金就可以在新兴的专业市场买一套商铺，哪么如何让他们放弃租赁的战场来新兴的专业市场目来自买自营？如何打消他们的疑虑？如何让经营户信任投资我新兴专业场10年就可以收回投资成本，如何让他们相信11年过后白白得到一套产权旺铺，而且同时得到了原有市场的营业额或者更高的营业利润？
如何让投资客感觉到收租年年高，物业增值快，如何开始入市就卖个好价钱？
别潜水了，拿出你们成功或惨淡的案例来共享下，本版主重金伺候！
好话题呀！洗耳。拭目。正襟危坐。。。
:loveliness: [size=4][b]借“商”炒“铺”[/b][/size][size=4]
[color=indigo] 之前有交流过许多“产权式商铺”的话题，市场之所以会出现这种运营模式，关键在[/color]
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[color=indigo]于投资[/color][color=indigo]商铺成本高，投资客有限，往往在商铺体量大，出现滞销的情况下，开发商将整个商[/color]
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[color=indigo]场分割[/color][color=indigo]成若干个独立单元出售，并给予高回报率的诱因保证，[u]故能够引起投资客的关注[/u]。
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对于猛龙兄提到的“产权式商铺”去化问题，采取直推模式，在不做概念没有保障的
前提下，该如何取胜？如何点燃投资市场的热情？如何征服投资客和经营户？如何让他们放
弃租赁的战场来新兴的专业市场自买自营？如何打消他们的疑虑？如何让经营户信任投资我
新兴专业市场10年就可以收回投资成本，如何让他们相信11年过后白白得到一套产权旺
铺，而且同时得到了原有市场的营业额或者更高的营业利润？那么要解决猛龙兄如此多的
“如何”，[u]关键一样在于怎么引起投资客的关注[/u]。[/color]
[color=blue] [u]那么在不打“产权式商铺”牌，而化整为零采取直推，并要引起投资客的关注，就必[/u][/color]
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[color=blue][u]需得借“商”炒“铺”，[/u]把世界五百强的“沃尔玛”或“家乐福”引进来，并聘请国际顶级[/color]
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[color=blue]品牌运营商进行管理，例如：“巴黎春天”等。通过品牌商家前期商业业态的定位包装及[/color]
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[color=blue]运营，为客户建立未来的高额投资回报信心，从而来提高投资商铺客户的购买力。著名商铺[/color]
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[color=blue]咨询专家姜新国认为，随着商业地产市场渐至投资转型期，个人投资者在商业地产的投资[/color]
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[color=blue]上，重“铺”之余更要重“商”。 所以关键点在于你的商业怎么做，是否由专业的团队进[/color]
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[color=blue]行管理操作，有什么优势，这些都是客户比较关心的，这些问题解决了，就不用担心商铺的[/color]
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[color=blue]销售问题了。故前期的招商情况将决定后期的销售周期，成功的借“商”炒“铺”，将真正[/color]
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[color=blue]的使开发商无需持有物业，及无需靠租金过日子。[/color][/size] 楼上的说的不无道理，但是目前我们作为代理公司（乙方）都可能或必然面临来自开发商的压力——要求快速而最大限度的回笼资金。在这种情况下，如果像楼上所说先招商成功大商家，然后通过商家的品牌效应，稳定市场信心，促成价值投资型成交，固然看上去非常可行（事实证明在这种情况下确实好卖）。
但是另一个显而易见的问题就摆在我们面前：一般招商大型商家，招商条件都是很苛刻的（地段超好的大城市物业除外），其以很长的免租期+超低的租金租赁经营物业。那么一方面如果开发商采取持有物业，则获取的租金收益极低，其利润将大大受到影响；另一方面，如果开发商采取将已租赁物业产权出售的话，一旦返租，则现有租金水平难以承担返租压力。如果不返租，则投资者当然也要计算其投资收益。那么无论什么情况，可以肯定的是：开发商利润将大大降低。
本人发表愚见，供大家来批。 [color=indigo][b][font=宋体][size=5]续3#楼[/size][/font][/b]
[font=宋体][size=4] 补充说明，本人3#楼方案关键是围绕楼主提示要求的“怎么使开发商无需持有物业，无[/size][/font]
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[/color][color=indigo][font=宋体][size=4]需靠租金过日子”的“直推模式”进行阐述的。
但为了达到楼主要求的：“如何打消他们的疑虑？如何[/size][/font][font=宋体][size=4]让经营户信任投资我新兴专业市[/size][/font]
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[font=宋体][size=4]场？如何让他们相信得到了原有市场的营业额或者更高的营[/size][/font][font=宋体][size=4]业利润？”[u]就必需引起投资客的[/u][/size][/font]
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[font=宋体][size=4][u]关注。[/u]这在上面也有提到，通过招商聘请知名的品牌经营公[/size][/font][font=宋体][size=4]司，采取“自买他营”的“产权[/size][/font]
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[font=宋体][size=4]直推模式”，解决发展商“无需持有物业，无需靠租金过日[/size][/font][font=宋体][size=4]子”[/size][/font][font=宋体][size=4]的问题。[/size][/font]
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[color=indigo][b]现对商业操作模式进行简要的介绍：[/b]
1、关系人：
[u]发展商：[/u]XX开发公司
[u]经营单位：[/u]巴黎春天购物中心有限公司
[u]购买人：[/u]购买各商铺的业主
[u]租赁方：[/u]前期租赁方“沃尔玛”或“家乐福”（ 为了引起投资客的关注，就必需得借[/color][/size][/font]
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[color=indigo][font=宋体][size=4]“商”炒“铺”，故应招商，引进知名商家，例如世界500强跨国企业。）
[u]按揭银行：[/u]XX银行
2、操作步骤：
[font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]发展商将“XX购物中心”全权委托给巴黎春天购物中心有限公司经营管理，具租赁权。[/size][/font]
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[/color][color=indigo][font=宋体][size=4]双方签：委托协议。（为了引起投资客的关注，发展商代业主寻找委托经营公司。）
[font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]发展商将“XX购物中心”全部产权单位，销售给业主。双方签：房产买卖合同。
[font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]当发展商将产权单位出售给业主后，业主与经营单位转为委托关系。双方签：委托合同。
[font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]经营单位把小部份产权单位，租赁给“沃尔玛”或“家乐福”经营，其余产权单位租给其
他租户。双方签：租赁合同。（备注：业主如想租赁自己产权单元经营，享有优先租赁[/size][/font][font=宋体][size=4][/size][/font]
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[/color][font=宋体][size=4][color=indigo]权。）
[font=宋体][size=14pt][/size][/font][/color][/size][/font][font=宋体][size=4][color=indigo][font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]业主和按揭银行签贷款协议。
[font=宋体][size=14pt][/size][/font][/color][/size][/font][color=indigo][font=宋体][size=4][font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]业主每月向按揭银行交纳月供。
[font=宋体][size=14pt][/size][/font][/size][/font]
[/color][color=indigo][font=宋体][size=4][font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]经营单位将每月代收月租扣除委托管理费后，提交业主。
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[/color][color=indigo][font=宋体][size=4][font=宋体][size=14pt]●[/size][/font]委托期满，业主委员会视情况决定是否由经营方继续经营。
3、商场运作关系图：
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由以上示意图我们可以清楚的了解到，“产权直推模式”业主与发展商及按揭银行发生[/size][/font]
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[font=宋体][size=4]“买卖的关系”[/size][/font][font=宋体][size=4]及“还贷的关系”，而与经营单位是直接“委托经营的关系”。并且发展商[/size][/font]
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[font=宋体][size=4]“无需持有物业，无[/size][/font][font=宋体][size=4]需靠[/size][/font][/color][color=indigo][font=宋体][size=4]租金过日子”。
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[font=宋体][size=4] [b]区别于[/b]“返租模式”，“返租模式”发展商与经营单位的关系为“委托经营关系”，[/size][/font]
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[font=宋体][size=4]而业主与经营单位的关系为“商铺租赁关系”。且发展商前期“需持有物业，需靠租金过日[/size][/font]
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[font=宋体][size=4]子”。[/size][/font][/color]
难
产权形式销售商铺是个梦
最早接触产权商铺是在02年，我是在中部省会城市从业，第一个市场上出现的是产权酒店，宣传推广很到位，固定回报、经营管理公司委托经营管理，开发商、银行担保客户收益。开始销售还可以，大概40%左右，开发公司的资金链出现问题，经营方很快退出，开发商销售停滞，更不想支付承诺的回报，宣布破产，投资客户的钱很快就化为乌有。后来出现很多的产权商铺，这种畸形的销售模式应该是开发商过分追求短期利益和代理公司急功近利回款的产物。一、没有重视商业的孕育培养，高价格的基础是商业经营成熟，商铺租金高。脱离实际，以固定回报来烘托高价格本身就是脱离实际，日积月累自然坍塌。二、非法融资的嫌疑，组合看待产权销售和许多传销很类似，往往把高额回报的钱计算入价格中，使带租约的产权商铺价格往往被抬高，这些看似是客户在承受，其实一定年限后最终还是要经营管理公司承担，经营公司基本都是开发公司背后成立的虚名，一旦出现租金与返祖的差异过大，经营管理公司宣布倒闭客户的钱何处去寻。三、一定租赁年限以后怎么办？10年后，租赁客户是散户，命运很难自己掌控，自己想单独经营是不可能的，如经营者经营不善，会留下个空铺烂尾，10年后白的一间烂尾！我们这边已经有文件规定，房产局测绘已经明令禁止无明确实际标的的商铺办理房产证。产权分割很难办到房产证。新的商业模式需要开拓出综合开发企业、经营者、投资客户三者的合理搭配，风险共担，利益均享的共赢局面页:
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