销售遇阻，问题户型，问题价格如何拯救？各位大侠练手场 难度等级（*****）
该楼盘为本公司半路接盘的项目，项目前期销售困难，开盘3月累计平层仅销售15%.我公司接盘后一个月从4月22日进场至5月21日，香草天空累计销售71套。其中3号楼夹层户型销售完毕总计销售14套，平层户型销售57套。总体销售上保持了一个旺销的态势，但在1号楼平层销售上出现了不同户型销售不均匀的情况。问题楼栋1号楼具体销售情况如下：
房型 面积 推出量 销售均价 销售量 销售率 户型 本月销售
J型 47.48 37 5120 24 66.67% 户型方正、视野开阔 17套
L型 48.03 71 5260 8 11.26% 户型有明显缺陷、视野受2#阻挡 5套
M型 66.51 35 5150 29 82.86% 标准两房户型、视野开阔 9套
K型 50.13 35 5150 35 100.00% 可变两房户型、端头采光视野好 26套
从销售上看一号楼5月份前20天销售情况良好，但是在各户型成交分布上出现严重分布不均的现象。K户型销售完毕、L户型仅销售4套销售率不足10%。
原因有以下几点：
1、 L户型在设计上面存在空间分布存在缺陷的情况，面积较大且功能分区不明，客厅主卧采光较差。
2、 L户型视野被2#楼全部遮挡，视野受限。
3、 在前期销售价格上略有失调，L户型价格明显较其他户型价格高。
4、 由于1房在功能上的缺失，市场对1房户型需求减少。
户型如下：
[[i] 本帖最后由 a19831031 于 2008-5-22 18:11 编辑 [/i]]
L户型销售遇阻如何解决？？欢迎各位高手发表看法，相互切磋！！！！！
L户型销售遇阻如何解决？？价格户型都有非常大的问题，在L户型不能降价的前提下如何保证快速销售？？一个个问题摆在眼前，换成是你你会如何思考呢？？欢迎各位高手发表看法，相互切磋！！！！！香草天空项目就位于冉家坝区域的核心地段，主要是针对出生于70、80年代的年轻白领和各行业精英而修建的具有后现代主义风格的高层建筑。项目是由3栋高层组成，总占地1万余方，总建面6万余方，总户数800余户，户型面积主要从30平米到60平米左右，主要房型为1房1厅和2房1厅。
香草天空的1、2号楼为32层，户型设计为平层，大部分户型都带有入户花园或空中院馆，这种设计在市内各大楼盘的小户型中都比较罕见，不仅能让您的生活空间更加丰富多彩、充满乐趣，还能增加您居住空间的私密性，入户花园或空中院馆所赠送的面积也能让您得到很大实惠。
香草天空的3号楼拥有我们楼盘的最大亮点：楼层设计17层，全部为挑高5.6米的夹层，简单来说就是您只需用购买一层楼的价格却可以使用两层楼的空间面积，您可以根据自己的个性喜好分割出合理的生活空间，充分享受充满灵动性和多变性的挑高魔幻空间。 既然都不能动，只有加大营销推广的力度了。老带新给优惠 推广时说明其投资效益，面积不大，比较适合投资客与年轻夫妇。正在创业中人群。一，不需很多钱就可以住高档社区。二，面积小，总价低。 如果能办首付，可以推出比如10万元 高档住宅属于您。 价格也是个因数,装起来再卖撒效果会好的很多
我来说两句：
[size=5]看了楼主的故事，首先恭喜你销售取得一定成功，你已经做的相当不错，L型房型优劣势一看就知道，不想在这里多说！其实项目卖的这种程度已经基本上成功了大半，接下来只要调整价格和推广策略就行了~~~~1、大幅拉高J、M、K户型价格，尤其是已售完K户型价格，让已购客户觉得房子在升值，以提高项目赚钱口碑。
2、小幅提高L型的价格，成交时最多给客户折扣打下来（或者购买同值的礼品予以赠送），让客户间接觉得房子性价比高！
3、媒体上建议配合现场提价策略，打性价比找投资客客源，分批量L型房源对外公开。
4、可以开始老带新活动，成功后给予新老客户相当的奖励。
呵呵！随便说两句，楼主看后请给予点评，希望大家也提出不同意见~~~~~~;P
最后祝楼主尾盘销售成功！！！[/size]
发表个类似马后屁的话
6#楼的评论给我感触颇深，整个项目目前来看确实在销售上算是比较成功的，但是由于L户型的存在我感觉有很大的隐患。1、如果把其他户型价格提高，是否会影响到其他户型销售？由于本项目体量小，在产品上缺乏特色较周边楼盘只有在价格上略有优势，调价过后势必会导致楼盘在价格上丧失原有优势。
2、L户型自身产品存在较大缺陷，缺陷包括作为一房户型面积过大48平方，基本上市面上一些小些的两房只有50平方多点；实现严重受阻；户型设计存在严重不足，卫生间外入给人感觉非常不舒服而且在户型上采光上存在严重缺陷
3、L户型的问题最终原因是因为产品硬伤，就我多年经验来看并不是简单的价格调整就能扭转销售的。像这样的户型如果要是在开盘时制定价格，最起码要与其他户型形成约300每平方米的价格梯度。但是在现阶段如此大的价格调整是不现实的。
如何在L户型的销售上实现突破，还需各位给点意见。谢谢6楼大哥的建议
赞成六楼的意见！！
赞成六楼兄弟的意见。1，按照这样的销售速度，完全应该在销售量上做文章，大书特书一番。中国人还是比较喜欢跟风的。
2，L户型的设计硬伤已经不可改变，那建议就给这个户型个新的概念，当然这个概念需要挖掘卖点或者你们创造一个意境的卖点。
3，价格的调整是必不可少的。楼主不敢轻易变动价格，是否担心2号3号楼户型的销售？如果仅仅靠价格优势在执行销售，那就失去策划代理的价值。
4，销售的技巧本质就是适度的控制销售价格和控制销售节奏。上调已售罄的户型价格，让已购房者感觉投资有收益，这样的口碑宣传，是比任何广告投入都要有效的办法。
这是我的看法，请楼主指正。
希望能帮到你
初步建议，希望能对你有所帮助。下阶段主推L户型，由于本案均为小户型，不论是从策划和置业的角度多数会考虑到将其作为过渡房。可将整体楼盘整体定位当中——“过渡房”——这一点放大，L户型的优势是面积小，总价低。作为投资的风险较小，但又属于“冉家坝区域的核心地段”整体当中，故投资回报快。
具体建议采取以下措施：
1、提高项目其他户型单价，L户型不变，打价格差。
2、正视销售压力，让利客户——可采取L户型送精装修，装修不收钱；或装修可与房价一起贷款，收钱但减缓客户资金压力。 同意6#的看法。应该先拉开销售频率提高其他户型的价格，在考虑提升L户型的品质，现在装修最好的每平方米有300左右可能就够，给L户型做以打扮提过型价比 你J的户型小总价低所以好卖，为什么不提高售价。知道L户型有缺陷还把它定的那么高，就的把其他价格提升在找齐L的售价了 做精装 K户型之所以销售快 主要原因还是可以一房变两房，目前重庆房地产市场投资需求变弱从我们楼盘的销售上看就可以明显的看到1房户型明显销售缓慢。一房户型在功能上的明显缺失（如无书房等辅助功能）是导致自住客户购买一房的主要原因，很多客户都存在这样的想法，我还不如多加2W首付买个50多平方的两房。而且目前项目周边有个新项目“天下城”开盘价格在5200左右产品上交我们公司产品要有很大的优势，在这样的情况下给我感觉真是举步维艰。如何取得市场突破的确需要仔细斟酌！谢谢各位策友为我出谋划策！！谢谢
6楼的又回来了
好久没看帖子就沉下去了！只因刚被发配外地，我想问下a19831031现在项目卖的怎样？L户型去化的怎样？:handshake楼主你好？
小弟是新做二手房产交易的，希望各位大哥，大姐多多指教。谢谢了。 不好的反而价格高是朝向问题吗？应该不好户型价格相应低才对，不知你如何定价的。
目前销售情况 其他户型全部消化完毕，L户型依然困难！！！
6月21日样板房开放，但是样板房设计风格以及室内空间布局均为以前所设计的格局。在功能区隔上没有做太大改动。目前周边市场新楼盘较多且价格在5200左右。因此在产品上L户型有被市场遗弃的感觉。在宣传推广上能否推陈出新已经成为了这个产品的唯一出路。价格是不可能动的！！！如何调整呢？？？ 小户型是比较好卖的。由于当初卖的时候，户型之间的价差不大，导致一些品质较差的户型滞销。目前只能采取明升暗降的方式，价格提一点，多送一些优惠，一定要比其它三个户型的最终价格要低。
慢慢卖吧，应该没有多大问题。大不了，内部员工优惠卖掉算了。 上月集团公司下来检查, 我一肚子苦水倒完,望总公司领导可以给予帮助
领导给了一句"首先你要爱上自己的项目"
我十分火大, 暗想"这都是我教别人的,你再教一遍我,有意思?"
事后常想起此事. 确实, 有理.
L户型有问题 楼主帖出图来就不用再加以解释了.
价格优势的存在 绝不是每个楼盘都是好事情 大多数是坏事(个人感言)
其它户型价格抬高
价值提升方面再下功夫 送面积 返点 介绍费 送装修实物 诸如此类 向市场狂砸
另外 小生不才 再次强调 L户型成交数不等于0 时 不用着重强调它的硬伤
做过一个小项目 市场三房90-120时,我们130三房 有一点压力 然后建议开发商想办法把阳台面积封起 面积变成145 然后每套平均10平米当优惠送 就卖光了
反正有压力 考虑到异价 不如把产品压力变成价格压力
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